伴随着忐忑不安的心路历程，2020年走完了一半，很多人都说，今年最重要的是“活着”。

半年前，很多人都盼着2019年赶快过去。当进入2020年之后，才发现“今年可能是过去十年最差的一年，但更可能是未来十年最好的一年”这句话的神奇。

意外与明天哪个先来临，你永远也不知道。

但是，“活着”的意义是要活得精彩，而并非苟延残喘。人如果都认命的话，又哪来今天的世界。

对于北京的楼市，受新冠疫情“黑天鹅”效应的影响，打乱了所有项目的开发和年度营销节奏。但半年结束，在公平的市场条件下，各项目还是交出了不同的答卷。

下面帮主从几个维度对2020年北京楼市上半年报告做一下梳理：

01

土拍市场狂揽千亿

持续5个多月的新冠疫情，使北京的住宅市场受到极大影响，尤其是新发地爆发疫情后北京防控由三级升为二级，直接导致6月份各售楼处到访量锐减，使5月市场翻红的势头被遏制。

但是，不需人群密集聚集的拍地市场火爆依旧。

32宗地，1173亿，北京市土拍仅半年时间就几乎完成了2019年全年的吸金量。

22宗不限价地块，有7成的地块摆脱了“限竞房”的束缚，这意味着“限竞房”淡出江湖的趋势，尽管仍然拍了6宗限竞房地块，以及市场还有3-4万套存量，但是限竞房的历史使命接近尾声是显而易见的。

18宗地位于五环与六环之间，北京虽然在“2016—2035年版”新的总体规划中摒弃了摊大饼的模式，但土地供应的外延是不争的事实，刚需置业六环时代已经来临。庆幸的是，北京大力发展的轨道交通和多中心发展模式，让未来的六环也不再有以往郊区或城乡结合部的感觉。

7宗地位于五环内，尤其是最受关注的分钟寺三宗地位于三环边，这样的地块绝对属于稀缺，分钟寺不限价地块达到7.6万/平米的楼面价，也体现了开发商对于北京豪宅市场的信心。

总而言之，从以上几个数据，对北京楼市未来的走势可见端倪，一个字“坚挺”。面粉与面包的关系，帮主就无须赘述了。

02

LPR调整降低房贷压力

2020年，北京楼市政策层面，对购房者唯一的好消息是货币政策出现了松动。

自2019年12月28日央行发布公告，就现存量贷款浮动利率定价标准转换为LPR后，2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

3月1日起，有存量贷款的购房者陆续接到贷款商业银行的电话，要求选择LPR或固定利率，截止时间为8月31日。执行新利率起始时间为2021年1月1日，选择LPR的利率以2020年12月定价为基准。

这个政策的颁布执行，对于购房者来说，未来货币政策的趋势以降准降息为主，则可降低房贷的压力。虽然没有放开杠杆，但是LPR调整还是让购房者增加了信心，毕竟在全球经济大环境下，降准降息是大概率事件。

上半年，央行分别在1月6日、3月16日、4月7日完成了三次降准；

4月20日，完成年内首次降息，1年期LPR报3.85%，较上一次下降20个bp，创去年8月改革以来最大单次降幅；5年期以上品种报4.65%，较上一次下降10个bp。

6月18日，央行发布公告称以招标方式开展1200亿元逆回购操作，其中500亿元逆回购为7天期限，700亿元逆回购为14天期限，14天逆回购中标利率为2.35%，较此前下降20个基点。

虽然6月22日公布的新一期LPR利率与5月没有变化，但是国家金融政策以综合运用降准、再贷款等工具，保持市场流动性合理充裕，货币金融政策将加大对实体经济的扶持力度的方向势在必行。降准和降息仍有空间和必要性，适时适度调降存款基准利率，引导LPR下行，将可实现直接融资和间接融资成本“双下降”。

也就是说，“大水漫灌”是不可能的了，定向滴灌、放水养鱼才是正道。因此，LPR逐步降低是没跑的，在坚持“房住不炒”的精神下，真正有自住需求的购房者贷款压力会得到减轻。

03

住宅市场冷暖自知

半年结束，相信绝大多数开发商的北京公司在统计半年业绩时，会捉襟见肘。

一季度，受疫情影响，大多数企业停工停产，很多人居家度过有生以来最长的一个春节假期，各项目一季度的销售业绩几乎无从谈起。

4月陆续复工后，各项目主要通过线上推广传播手段，释放声音，售楼处在防控的要求下小心翼翼地接待来访，被压抑了近2个月的人们纷纷走进售楼处，多个准备充分的项目迎来了一波小阳春。

5月，随着北京防控级别由二级降至三级，各项目加快了推盘速度，抢占市场，创造了红五月的现象，二手房市场也呈现了强劲反弹态势。

然而，6月11日新发地发现疫情，让北京再次调整了防控级别，原本蓄势待发的项目不得不回到1个多月前的状态。实际销售窗口期只有两个月，因此上半年的整体销售状况也可想而知。

然而，任何事物都是有两面性的，机会总是给有准备者的，在特殊时期，仍有市场表现极好的项目。我们将上半年新入市开盘项目销售状况做了梳理，因为网签数据的滞后性，下表以项目官宣销售数据为主，从中总结出上半年的几个市场现象，供购房者参考：

2020年1—6月住宅项目销售表

1、适宜刚需上车族的低总价项目跑赢大盘。如金茂北京国际社区、和悦春风这两个3万+的项目，均取得开盘热销的局面。总价低是一个重要因素，但产品力也是项目受追捧的有力因素，金茂北京国际社区主打的青年社区生态、和悦春风全盘神户型，都有效地刺激到了客户的购买欲望.

2、位置以及品质都不错的项目依然是硬通货。中海长安云尚和华润长安九里两个项目的出现，让城六区的石景山区房价终于破7，在以东富西贵的北京城，拥有西五环、新首钢等标签的古城板块，得以证明了区域的价值，两个在6月开盘的项目分别取得30亿和20亿的销售额，说明西部的客群对区域和价格高度接受，且二者的产品均得到客户认可。就像基本面好又创新高的股票同样会被股民们追捧一样.

3、产品力一般、价格不上不下的项目开局尴尬。多个项目未能取得开门红的局面，客观因素是一方面，但是产品缺乏竞争力、价格不占优势，让这部分项目难以博得购房者的痛快出手，即使有的项目将毛坯附加精装变相降价，有的限竞房项目以大幅低于销售限价的价格开盘，但仍然难达预期，可见在又一个产品主义时代，购房者的眼光越来越挑剔了。

4、疫情事件推动产品升级。疫情虽然影响了项目的销售节奏，但是却让开发商可以沉下心来打磨产品，尤其是针对疫情防控带来的社区服务、居家生活等新课题，一些意识敏锐的开发商快速在产品上做出了反应，如入户玄关消洗设备、社区消毒装置的添加，这些细节的变化都让购者房对产品和开发商增添了好感。

5、北部市场供不应求。从统计项目可以看出，位于京城北部的新项目仅有西山锦绣府和萬橡悦府两个，占据海淀区位的西山锦绣府取证即售罄，说明了北部区域尤其是海淀区刚需新盘供不应求的局面。下半年，北部区域将有几个新盘推出，“码农”们的置业需求将得到释放。

2020年1—6月3000万别墅项目销售表

据了解，疫情期间，北京市场多个豪宅项目取得了逆市热销的业绩。以3000万+的别墅项目为例，像润泽御府、世茂西山龙胤这类终极居所项目，在正常的市场下也是掰着手指头卖，甚至客户预约看房需要先进行验资。两个项目单套产品价格基本达到5000万的价位，在上半年特殊情况下，能够取得两位数的销售套数，实属惊喜。

此外，2000万+的大平层项目也备受青睐，位于北苑的天润福熙大道于4月下旬推出4栋五层洋房，套总价1700—2500万，短短1个多月认购额达15亿；位于酒仙桥电子城的壹亮马实现网签37套、6.91亿的销售额；位于海淀清河的世华龙樾完成网签42套、销售额6.43亿的业绩。

这些豪宅项目一个共同的特点是现房或准现房，除房子的面积、户型、功能空间等要素满足客户需求外，实打实的现场展示是打动豪宅买家的重要因素。如世茂西山龙胤的中式文化样板示范区，润泽御府精心打造的实楼样板和中隐公园，天润福熙大道成熟的社区园林，都给予客户最直观的判断依据。因疫情影响，这些买家反而缩短了决策周期，这就是福祸相依的规律体现。

说到底，越是高端买家，眼光就越毒辣，开发商在产品力和社区打造的投入程度，逃不过他们的眼睛。你只要用心做好产品，不用发愁无人买单。

04

疫情期间谁在买房

通过各项目的销售状况，帮主发现，上半年出手买房的主要有两类人群：一是刚需族；二是豪宅买家。

2020年，对于刚需上车族来说，的确是买房的好时机。原因有三：

一是经历了2019年的经济低迷，2020年开发商的销售压力大增，销售业绩和回款指标都有更高要求，加快去化是每个项目必须完成的任务，因此在房价这个因素上，无论是限竞房还是非限价房，都有回旋的空间，购房的门槛相对降低；

二是经历了前几年市场产品力普降、产品质量下降、购房者维权频现的阶段后，开发商越来越注重产品力的提升，各种神户型、高标准精装房，北京住宅市场进入了一个新的产品主义时代，这对于购房者来说，选择空间大了，谁花几百万买套房都求住着舒心不是。即便以后出手，好房子总是不愁接盘的；

三是货币政策日趋宽松，LPR利率的调整，让购房者的贷款压力降低，无论是刚需还是改善，都有了更低的上车门槛和更高的想象空间。

但是，从市场销售的数据来看，刚需改善型客户的需求并未得到全面释放，主要原因应该是资金问题，除去因疫情影响导致部分人经济收入受损的因素，旧房子卖不掉才是制约换房的主要因素。

虽然5月北京二手房成交反弹较大，但是疫情形势的变化，还是让很多二手房成交周期延后。房子卖不掉腾不出购房指标，也换不来资金认购新房，因此很多总价在4、500万的新项目损失了这部分改善客户，销售未达预期也是必然的了。

而对于豪宅买家而言，2020年的特殊形势，让这部分高端人群的投资心态发生了改变。

首先，对健康和安全的重视度大大提高，落实在居家生活层面，密度越低越好，私人空间越多越好，园林绿化越精致越好，这样的房子越早入住越好；

其次，国际形势的变化，让他们重新审视和考虑投资的方向，海外投资、子女留学等原先设定的计划，因疫情都被打乱，手里的资金总要有合理的去处，购买高端优质不动产成为必然的选择；

第三，北京楼市的稳健与坚挺，越发清晰。无论是这座城市的资源优势，还是土地价值的高企，北京过去、现在、未来都将是中国乃至世界最有保障的投资之地。对于财富人群来说，“选择”是最基本也是最重要的素质。

综上所述，2020年上半年北京楼市销售状况虽整体走弱，但更多是受疫情影响，从新上市项目的价格和产品来看，在“房住不炒”的政策指导下，北京住宅产品的性价比得到了提升。在不可抗力消失之前，难以用正常的市场状况来对标。但是，在“活着”的前提下，我们也应该以更加乐观的心态，以及更加积极的态度，去思考和面对明天。

人生总是在未知中前行，重要的是要保持前进的步伐。对于开发商，要时刻不忘做好产品、盖好房子的初心。对于购房者，房子是生活的必需品，更是承载家庭的天地，小家好了，大家才能更好。买房这事，只要有需求，还是趁早。

疫情是全人类的敌人，我们相信病毒终将被战胜，而2020年的下半年，也将越来越好。