灵魂拷问三连击

房价接下来是涨是跌？涨多少跌多少？在什么时候？堪称灵魂拷问三连击，相信很多从业背景跟房地产挂钩的朋友都不能幸免。对于这个问题，二师兄一开始是拒绝回答的，但后来试了一下，发现也不是那么难回答，怎么答呢，就是“不知道”。

提问者不死心，你都做了这么多年，总有点积累、观点。哈哈哈，不能侃房价的算命先生不是好的贷款中介。于是，各类大湿、砖家，望闻问切，吹拉弹唱，八仙过海，各显神通，不亦乐乎。其实，提问者对房价也有大致的判断，只是需要得到一个观点，来佐证其判断而已。

房价涨跌的话题太大，供求是扭曲的，价格是失真的，聊得很痛苦。但这并不妨碍我们从另一个角度去看房价，那就是上海到底有多少住房，还缺不缺，分布情况又如何。

存量914万套、户均1.7套

从统计局查询可知，截止今年4月末，上海全市合计竣工的居住房屋7.04亿平方米。那么，这7亿多平方米对应多少套住宅，从公开渠道尚未查到，只能推测。根据以往上海二手住房平均交易面积约77平方米的数字来推算，存量住宅的套数是914万套。考虑到数量级达到百万套级别，且平均面积明显小于77平方米的售后公房，全市现存的实际住房规模比914万套，会有所上升。

又因为2019年末上海常住人口仅同比增加了0.18%，人口变动暂忽略不计，所以这里直接采用了2018年的551.95万户来做讨论。于是可以得出，目前户均住房套数、面积分别是1.7套和127平方米。

显而易见的是，经过近30年的开发建设，上海的住房，已经告别了数量上的绝对短缺，不管你承认或不承认。

平均之下的不均

虽然告别了数量上的绝对短缺，但在房屋持有的分布上，肯定不是一个平均数能够交代得过去。无房的、少房的家庭数量多寡，对房价走势会产生很大的影响。而这个具体分布数据，显然只能是一个谜，公开途径可知的只能是一些碎片化的信息，以供参考。

2011年9月份的“六普”数据称，上海自有房屋比例为57.9%。同时，2010年末存量住房面积是5.26亿平方米，人口规模是519万户，仍以套均77平方米来推算当年住房套数是684万套，户均1.3套。平均都有房，皆大欢喜。

但把数字拆开看，差距就大了。有房的301万户家庭，平均每户持有175平方米、2.3套住房。其余219万家庭，则在上海家无片瓦。在户均1.3套的面纱之下，房屋持有的分布不均、差距之大，超出想象。

再有，2011年1月末上海市发布房产税征收通知时，家庭免征面积设定为人均60平方米。而2010年户均人口为2.7人，以此计算户均免征面积为162平方米。162平方米与175平方米相差并不大，也间接佐证了上述分布的可靠性。

还有多少人在跑第一棒

2010年的219万无房户，在过去的10年间竭尽全力纷纷入场买房。对他们自己而言，买的是首套房，解决基本需求顺带着逐利，刚需，钢铁之需，不能再刚了。对市场而言，注入了新鲜血液，在整个房屋交易的接力赛中跑起了第一棒，促成了第二链的置换交易、不断循环，是房价上升的最直接推动力量。

10年过去了，原本的219万无房户，有多少买了房，有多少离开了上海，有多少没有离开上海也没有买房，不得而知。10年间，又有多少新增的无房户，需要买房？我们只能等待今年11月份的“七普”数据发布，届时再跟进。

另外，上海人口增长的转折点在2015年，当年首次出现负增长，此后多年小幅增长，直至2019年末才比2014年的阶段性高点小增3万人。按规划往未来看，到2035年上海常住人口规模需要控制在2500万。也就是未来15年只能增加72万人、年均4.8万人，考虑家庭人口规模继续下降，暂且算作30万户，摊到15年就是每年2万户。多吗，一点都不多，2000年~2014年期间年均新增57万人口。

买房要兼顾金融属性

过去上海房价狂飙，不能说完全是由人口涌入引起，但若无新鲜血液的注入肯定也涨不了这么高。新增人口下降也不代表第一棒没人跑，只是降幅实在太大，不得不令人侧目。市场给出的答卷是，2017年至今一买就涨的好事已经不存在了。

新增人口规模的下降，也不代表不会涨，只是房价无脑普涨、暴涨就很难。即使未来上海房价迎来普涨，更多原因也是跟着物价水平水涨船高。如今买房，需要大家精挑细选，更多的兼顾房屋的金融属性，具体可参考《19个贷款影响因素与5点买房建议》一文。具备更强金融属性的房屋，未来的市场表现就不会差。