2021年1月1日即将实施的《民法典》增加了“居住权”这一制度，将对我们生活产生较大影响。那么居住权到底是怎么样的一个制度呢？

居住权是什么

还记得《都挺好》这部剧吗？剧中苏大强为了和保姆结婚，想在房本上加上保姆的名字，却遭到了儿女们的强烈反对。

在居住权实施之后，则可以比较妥善的解决这个问题。

其实，在很早之前，国外就已经有居住权这个制度了。它来源于罗马法，当时考虑到家主去世之后，那些没有继承权又缺乏劳动能力的人的生活就成了难题。于是，家主就把一部分家产的使用权、收益权等赠给他们，让他们老有所养。

因此，居住权和房子的所有权是不同的，它是为了满足生活居住的需要，对他人的住宅所享有的占有、使用的用益物权。注意，是“他人”的住宅，如果是自己的住宅，则就属于所有权了。

居住权一般有以下几个特征：

  • 无偿性。居住权人通常不需要向房屋所有人支付对价，即使支付一定费用，那么这个费用一定是要低于房子租金的。
  • 长期性。居住权的期限可以由当事人在合同或遗嘱中确定，如果说没有明确约定，那么则推定为居住权人的终生。即居住权人不去世，居住权便一直都在。
  • 不可转让性。居住权只能居住权人一人享有，不能继承，不能转让。

回到开头，如果苏大强执意想让保姆合法安心的住在他房子里，而儿女们又坚持不让他在房产证上加名，那么，苏大强可以在他的房子上设立一个居住权，约定保姆可以在他的房子住10年或者20年或者终生。

也就是说，即使苏大强去世后，房子由儿女们继承，儿女们也不能直接将保姆赶走，因为保姆在居住权期限内享有居住在这个房子里的权利。

居住权的设立

既然居住权有这么大的威力，它的设立也不简单，分为合同设立和遗嘱设立。遗嘱设立一般需要符合遗嘱的法定形式和效力。而通过合同设立居住权则必须同时满足以下两点：

  1. 应当采用书面形式订立居住权合同；
  2. 应当向登记机构进行居住权登记；

也就是说，签订书面合同之后，还必须去房管部门进行登记。不管你之前在房子里住了多久，也不会自动享有居住权，只有经过登记这道手续，居住权才算设立成功。

当然，万事都有两面性。居住权一旦设立，则就相当于房子上存在了负担，房屋价值会大打折扣。

比如，除特别约定外，设立居住权的房屋不能出租。而且进行房屋买卖的时候也会存在一定限制，因为买卖不破居住权，只能等居住期限届满或居住权人死亡之后，居住权消灭了，买受人才能真正的享有房子的所有权。

此外，居住权消灭后，应当注意及时去办理注销登记。

居住权对生活的影响

居住权这一制度的来袭，可以说将对我们的生活产生较大的影响和改变。很多情况，可以通过设立居住权的方法解决，比如：

  • 离婚之后双方只有一套房子，另一方没有住处的情况下，可以约定房子归一方，另一方享有居住权，直到他找到新的住处为止，从而解决弱势一方因离婚居无定所的问题。
  • 现实生活中，经常看到一些机构为骗取老人房产，让老人将房子抵押给银行，导致老人房子被贱卖甚至失去住所的金融骗局。那么，居住权这一制度可以很好的解决这一问题，老人将房子转让给他人时，可以同时在房子上设立一个居住权，直到在房子中住到去世为止。
  • 还有一些父母想把房产过户给子女，但是又担心自己老了子女不让其居住。那么完全可以在房产过户后，设立一个居住权，从而解决父母老有所居的问题。

当然，从另一个角度来讲，如果作为买房一方，对于已经设立居住权的房子，我们还是要持谨慎态度。因为，如果房子上有了居住权，在居住权期限内，一不能出租，二不能居住，使用价值可以说为0。

因此，在涉及房产交易的时候，一定要去房管部门查询房子的状态，有没有设立居住权等，否则。买了房子却不能使用，是多么糟心的一件事情。

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