9月，正觉秋风微凉，大嘴慢悠悠地躺在沙发上，准备喝口热茶时，一个急促的短信声，打乱了步调：
嘴哥，最近市场的风向变了！
大嘴顿时一惊猛地起身！什么情况如此突然？
据大嘴兄弟爆料，如今惠城区上门看房的客户量已经出现了直线式下滑。
最夸张的情况是，在启动中介联动的情况下，项目的客户上门量较8月份下滑了7成之多！
看到这，大嘴一个激灵，不禁联想到了不久前，家中老父亲的一个电话：
嘴啊，躺啥呢，赶紧给我打听打听！你王叔说了，现在恒大的房子，一套50万左右就可以拿到了，打7折呢，快去帮我问问！
50万拿下一套房，在房价普遍过万的老家，竟然能在今时今日实现？
9月的楼市风向，难道真的变了吗？
大嘴赶紧查了查，事实上，8月的楼市，仍是向好微涨的。
据中指监测，8月楼市成交小幅上升，同环比均升。全国百城新建住宅均价环比上涨0.50%，同比上涨3.34%。
但此时，恒大逆行了！
9月6日，恒大召开的营销大会上，下达了地产9月、10月楼市促销的“军令”：金九银十要卖2000亿元，祭出的大招，便是全国7折优惠卖房！由此打响了“价格战”的第一枪。
一股似曾相识的熟悉感，在大嘴脑海中浮现：
2010年，恒大推出“全国全线楼盘8.5折大优惠”。当年，新国十条出台，被称史上最严厉调控年。
2016年，恒大全国楼盘82折，此后，二十多个城市出台了限购限贷新政。
2017年的85折；2018年的88折，2019年的8折……这些年份，无一不与楼市收紧的时间点高度重合。
梳理到这里，再结合大嘴兄弟对惠州市场骤冷的一番描述，大嘴不禁怕了。
9月突然甩出“史上最低折扣”的恒大，是因被约谈，为回归三道红线以内，还是背后另有降价逻辑？堪称史无前例的甩卖只为冲刺业绩目标，还是已敏锐嗅得市场异样信号？
些许不安与好奇驱使下，大嘴欲与各位探讨一二，火车出发了。
01
半月前楼盘未开先火
如今营开只剩10个看房客？
半个月前，地产人的心态，普遍还是乐观的。
大嘴的朋友圈中，看到的，几乎是清一色的人从众看房照片。
销售晒出的微信步数，1万步的排名那都是要往后靠的了。下班时间仍在接待看房客户，也是家茶便饭的加班情况。
另一个现象是，在一些地段较好以及较为热门的区域，去化似乎是一件压根不需要发愁的事——
项目营开之时，便已将首批推售的房源预定一空。
然而，这样的乐观似乎正在消减。
“不行了，我们现在正在考虑跟集团申请更多的带看佣金。”一营销线上的哥们在跟大嘴的谈话中如今已透露出了些许无奈。
启动中介带客上门的营销手法确已久之，但如今的市场已经到了，只能依靠厚佣刺激抢夺客户资源的地步吗？
大嘴着实有些吃惊。
更让大嘴惊讶的一个情况是，即便在启动中介带看的情况下，有些项目的上访量也已下滑了7成之多！
惠博路上的项目反应更为典型：上周末营开之时，销售小姐姐一排从门口站到沙盘，聊天！现场挤满的几乎都是中介兄弟，真正的看房客，10个手指数得过来！
此外，大嘴得到的一个内部数据是，上周取得预售并开盘的水口项目，104套的推售量，最终销售的不到30套。
这与8月份的市场情况，也差的太远了吧！惠州的新房市场骤冷了？
大嘴内心一阵颤抖，9月初一个率先举起降价大旗的房企——恒大，重回了视野。
当多处风向标已有了异动时，大嘴觉得，是时候保持警惕，得好好梳理梳理这些线索了。
02
恒大7折跳水价卖楼
前缀又双叒叕......
事情还得回到9月6日。
当晚，恒大集团董事局主席许家印亲自主持集团营销大会，宣布：
恒大全国楼盘全线七折，且要求在“金九银十”两个月，单月销售额均要冲刺1000亿元。
同时，给予总部和地区公司部门负责人以上领导，额外96折的签批权限。
并且，许老板强调了，要加大推新货力度，未来30天，确保40多个新项目如期开盘。
这真是要来狠的了！7折，这也算是恒大打折促销史上少有的了。
100万的房子妥妥就能省下30万装修款，不香吗？香，真香！
更香的还有相关的折扣补充：
1、2000元抵2万元房款的优惠政策，继续执行
2、根据每栋楼的去化率给予额外折扣，最高再享88折
3、全国所有楼盘每天推出10套特价房源，额外97折
4、新购房客户，免收三年物业管理费
这一不小心，不仅把装修解决了，还能多省下一台按摩椅！难怪大嘴老父亲都心动了！
果然，恒大还是那个恒大，配方还是“老”的辣！
对于恒大来说，领众房企之先高举降价促销大旗的事儿，早已不新鲜。
2010年，恒大在报纸上先后刊登出了两则“恒大金碧天下”广告，特别推出“全国全线楼盘8.5折大优惠”，市场一片哗然。这是行业一次前无古人的营销尝试。
也是从这是开始，恒大有了自己的“裤头方”，而且，屡试不爽。
2011年1月，恒大宣布旗下全部项目75折。
此后的每一个农历新年，恒大几乎都会推出全国性的楼盘打折促销活动，优惠力度以88折和9折居多。
最近两年，2019年“楼盘一律九折，商铺一律八折”的优惠措施，还引发泰禾等头部房企纷纷跟进，打出了一波竞价小高潮。
今年年初，恒大也可算是反应最迅速的房企了。
2月中旬开始，便推出了78折购房优惠，同时3000元锁房，最高赚3.5w的举措，也引发了不小的市场骚动。
回溯恒大的“促销史”，不难发现，恒大对于“打骨折”买房这件事真算长情。
如果一定要在这份感情前加个期限，不是一万年，是又双叒叕......（顺便考一考，叒叕怎读，不许问某度）
大嘴一哥们说了，“嗨，这不就是每年双11、618的节奏嘛，见怪不怪啦”。
但是，兄弟，你别忘了，双11的折扣规则是一年比一年考智商，最终有没有薅到羊毛，大嘴是不知道了，反正大嘴媳妇是开心了。
而大嘴更关心的是，恒大的每次降价举措，实际并不简单。
03
恒大倒逼同行跳水？
某房企内部讲话流露——清场！
全国600个项目大规模降价促销大旗下，恒大的声势，无疑是浩大的。而此举是否有倒逼同行跳水的意图呢？
回顾往昔，这样的情况，倒是多见。
2018年，恒大率先提出89折大优惠。随后，喊着“活下去”的万科在厦门首先跳水降价。
据说，当时厦门一套原价500万的别墅，降价后只卖278-298万，近乎拦腰砍价。
同年，中粮启动全国范围的购房节，旗下16个城市的66个楼盘，共有近万套房源推出优惠折扣，并宣称，“优惠力度空前”。
恒大每次浩浩汤汤的降价潮，总能引发一波震荡。
不过大嘴发现，今年自恒大启动降价的半个月来，似乎仍没有房企加入同等行列。
大嘴注意到，部分房企的表态，倒是挺耐人寻味的。
绿地控股湖南区域接受采访时说了，“绿地集团一直以来坚持积极营销、合理定价，尽最大可能为客户提供优质的产品和满意的服务。”
碧桂园则表态：“公司一贯采取随行就市的策略，根据不同区域的市场情况和客户需求，向客户提供高性价比的好房子。”
这答复，大嘴愣是读了几遍：积极营销、合理定价、随行就市。翻译过来大致就是：不是不会，也没有要降，反正就先走着吧！
身在惠州的大嘴也很是关心惠州房企的生存状况。一刷朋友圈，都挺好。
基本打的都是人气担当、炙手可热、盛大开放、全城首发云云的说辞，压根找不出“特价”、“优惠”一类的关键词。
然而，是否房企内心都是真·淡定呢？也许未必。
在恒大宣布7折卖房后，某区域龙头房企随后召开内部紧急会议。其中部分讲话内容甚是扎眼。
“要充分意识到，这是清场动作。我们区域小龙头能不能扛得住，要画个问号。”
“这场核打击的结果我已经看到：清场。是不是很残酷，会有同行崩溃。”
大嘴也是捏了把汗，内心颇为忐忑。优胜劣汰的丛林法则，已经开始在房地产市场逐步发酵了？
04
恒大降价背后逻辑
拯救资金链or嗅得市场异样？
说到底，恒大为什么要在市场仍然保持热度的时机，选择率先跳水呢？
大部分都分析，这与约谈事件有关。
此前，住房城乡建设部、人民银行在北京召集包含中国恒大在内的12家房企参加了“重点房地产企业座谈会”，传达了针对房企的融资新规：
房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。被业内盛传为“三道红线”。
恒大的高负债是人尽皆知的。
不过，如果能靠7折优惠力度冲刺下2000亿销售目标，恒大便能提前实现全年销售目标。
并且以回款和土地储备的消耗减少600亿的支出，实现有息负债下降1500亿的目的。
事实上，恒大所面临的情况，只是房企大佬的缩影罢了。
从TOP20的房企负债率来看，几乎就没有在红线内的。大于80%的负债率情况，更是多数。
而如果，你了解了恒大在8月底签发的一份“恳请支持重大资产重组”的项目情况报告，或许更能理解它的行为。
这份近期流出的文件信息显示，此次恒大申请的资产重组，是上市公司深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（简称“深深房”）与恒大进行的同行业的重大资产重组。
至于为什么要进行资产重组，大嘴看得是小心脏怦怦直跳。恒大在文件中列举了4条重组未完成的风险。
其中第一条便明确：
恒大需在2021年1月31日前偿还战略投资者1300亿元本金并支付137亿分红。如重组不能如期完成，1300亿将变为负债，资产负债率将大幅攀升至90%以上，可能导致恒大地产现金流断裂！
由此引发的，将是恒大8355亿有息负债余额违约无法偿还，进而导致金融系统性风险的产生。并且将影响下游企业的正常经营，以及331万人的稳定就业，和61.7万套商品房204万业主面临无法收楼的风险。
上述每个数字之庞大，涉及领域、人群之广，着实让大嘴倒吸一口凉气。
所以，这是恒大的一场自救？
而在文件流出的当晚，恒大随即发布声明，表示上述情况均属谣言，并已报警处理。
大嘴忍不住向一恒大朋友询问情况。
只见对方回了一句：“我哪知道，只感觉要失业了！”
大嘴也只能祝福他了。
但闭眼一想，一些场景又浮现脑海了。
月初的时候，一哥们私信大嘴了。
“哥，最近感觉降温很快啊！”
“气候吗？”
“客户！！”
是的，这哥们反映，从8月底开始，已经感觉到惠州城区客户上门的数量有所减少了。
“你说现在，哪个营开人不多的？但是真正有购买意向的人有多少呢？”与大嘴的谈话中，这哥们透出了些许焦虑。
再想想，此时恒大的这波大规模动作，以及无风不起浪的重组传言......
当一系列现象交织在一起时，大嘴不禁疑惑了：恒大，是已经嗅得某些市场变动了？
不得不承认的一点是，恒大的大规模7折买房，不乏有急于回款，及完成年度报表层面的压力。
前八个月，恒大去销售额4500亿元，回款9成。
如果接来的两个月更大如期完成了2000亿的销售目标，那么恒大不仅提前2个月实现了全年销售目标，还将收到1800亿的回款。年度报表数据，便可漂亮完成。
刨除以上因素，诚然，恒大也是敏锐，且反应迅速的。
2015全国楼市还处在复苏前夜时，许家印就在内部会上宣布：
接下来48天内，要上100个项目。当时，恒大旗下项目总共不过300个。
第二年5月，恒大推出了全国8折大促销。在楼市最火爆的年份，只有恒大，在市场最好的时候拼命卖房子。
而后来的楼市，迎来了一场轰轰烈烈的去库存运动。
写到这里，大嘴竟然想起了电影《复联3》。
奇异博士在穿越时间回来后告诉同伴们，我看到了无数结果，但只有一种，我们能赢。
后来，奇异博士主动缴械投降，把时间宝石给了灭霸。
结局，大反派灭霸完成了毕生大业，还遵循给自己的诺言，看了一场唯美的日落。
影迷就推测了，奇异博士此举，正是他看到的，能赢的唯一可能性之举。
电影之外的恒大，是否也一如影片情节，已判断出了后续市场风向？7折跳水卖房背后逻辑，并不简单？
大嘴此前一个朋友就说到，未来的5-10年是楼市的休眠期。
发展40年走到今天的中国房地产市场，已经基本完成了它前期对于国民经济的使命。
现阶段的发展重点已转向实体经济，政策层面也不再倾斜于房地产，甚至会压制。
大嘴觉得，在短周期快速变化的市场环境中，清晰地认识到楼市周期，并时刻保持警惕与敏锐，或许才是江湖中的各位大佬需要保持的状态与觉知。
漫威电影续集未上映，楼市风向未尽知。大嘴，擦了擦身边的望远镜，接着瞭望！
声明
全国地产自媒体联盟成员、深惠地产自媒体联盟成员地产大嘴，乐侃楼市！感谢六年以来，各位兄弟姐妹对大嘴的厚爱。在此，大嘴特别声明：地产大嘴V账号头条原创文章，谢绝商业炒作合作。头条推文内，不含任何软性广告植入。
火车六年，一路有你，感恩同行！大嘴头条，只跑自己关注和真心认可的火车，凡提及企业名及市场、政策，均是大嘴一介草民，局限性的自我判断。
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