2020年沧州房地产9月份市场报告房天下权威出品|房地产|房天下|沧州|荣盛

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一、九月全国房地产市场资讯

1、全国房地产市场逐步恢复，单月同比增速稳步走高

今年前三季度，市场销售表现在一定程度受到疫情影响，特别是一季度，TOP100房企的操盘销售规模持续同比负增长，1-3月累计同比下降20.1%。二季度以来，市场逐步恢复，单月业绩同比自4月转正后也稳步走高。

随着项目施工进度加快、市场供货增加，规模房企的去化成效显著。自6月起，TOP100房企的操盘销售规模单月同比均维持在20%以上，8月进一步提升至30.7%；此外，7月累计业绩增速也首次回正，并在8月继续提升。整体来说，当前市场销售已经恢复至较高位，且表现趋稳。

2、Top30和Top50房企门槛提升，行业分化持续

今年，在行业增速放缓的背景下，叠加疫情影响，更加考验房企的经营实力，百强各梯队房企业绩表现也呈现差异化。从操盘金额入榜门槛值来看，1-8月，TOP10、TOP30和TOP50房企的门槛较去年同期均有不同程度的提升。其中TOP10房企提升幅度最大，为12.5%；其次为TOP30房企提升3.3%，而与此同时，TOP100房企的入榜门槛值同比下降2.4%。

从行业销售业绩集中来看，1-8月，TOP50房企集中度同比进一步提升，而TOP51-100以及TOP101-200两个梯队房企的集中度较2019年同期分别下降0.5、0.8个百分点。综上可以发现，当前市场环境下，各梯队房企集中度延续了分化格局，规模房企竞争优势凸显,而TOP50之后的房企销售仍面临了较大的增长压力。

3、三条红线压顶，降负债成为房企目前首要任务

2020年前期由于疫情的原因，虽然政策持续强调“房住不炒”，但宏观上宽松的货币政策带动资金流向房地产行业，带动房地产投资、销售和土地市场回暖，也快速抬升了房地产整体的杠杆，2020上半年179家房企的加权净负债率（永续债作为权益）约为87.86%，较年初提高了4.45个百分点，63.7%的企业净负债率上涨。

进入三季度，上半年房价上涨过快的多个热点城市相继出台限购限贷政策，与此同时，监管进一步收紧融资，信托融资持续受到严格监管，7月住建部座谈会重申行业政策指导思想，防止资金违规流入房地产；8月20日，住建部和央行召开了重点房企座谈会，明确提出要实施好房地产金融审慎管理制度，同时也宣布了房企融资的“三条红线”，意在管控房企有息债务规模和拿地强度，来改善经营性现金流量净额，房地产融资面临收紧。

4、三季度融资总量同环比下降，降杠杆下未来融资趋紧

据不完全统计，2020前9月95家典型房企的融资额为11708.07亿元，同比微涨0.91%，变化不大。就三季度而言，2020年三季度融资额3475.48亿元，同比下降6.2%，环比下降16.1%，相对于2020前两个季度超过4000亿元的季度表现来看，三季度融资额处于年内融资低位。一方面，主要由于前两个季度因债券到期，以及货币政策宽松原因房企融资量较大；另一方面，由于前期土地过热等原因，后期调控跟进，加上住建部等举行的房企座谈会重点提及降杠杆，在面对未来具体调控措施不明朗方向趋紧的情况下，房企收紧融资。

从各企业来看，约51%的房企的融资规模有所增加，其中有23%房企的融资增幅超过50%，此外，融资总量最高的为阳光城，约有836.2亿元，同时华夏幸福、中南建设、中国恒大、金科股份的融资额也超过500亿元。从梯队来看，中间两个梯队TOP11-30和TOP31-50分别实现同比增长，分别同比增长11.2%和6.8%到4870亿元和2318亿元，而TOP10房企和TOP51+梯队的房企均同比出现了5%以上的降幅，其中头部房企主要由于自身已经形成较为强大的回款机制，出于自身降负债、稳负债的需求而减少融资。

二、九月沧州房地产市场资讯

1、九月份沧州地区土地征收情况

据沧州房天下数据统计，截止到9月30日，沧州市区发布了14则土地征收公告。征收范围土地面积达2900余亩。其中，将征收小赵庄乡张家坟、宋家屯、邓官屯、万庄子4村土地，征收面积共79.0232公顷（约1185.348亩），其中约1184亩将开发住宅用地，1.02亩将开发公共管理与服务用地。将征收运河区小王庄大圈村、韩家场村、何辛庄村、小圈村、张辛庄村、韩家场村、小孔辛庄共7村土地，征收面积共52.9921公顷（约794.8815亩），全部开发住宅用地。

9月14日，沧州市自然资源和规划局网站再次发布市政府征地启动公告，涉及小赵庄乡刘表庄村及有关农户。征收面积约18.4523公顷+3.5805公顷，合330亩。开发用途为住宅建设。

9月30日晚间，沧州市自然资源和规划局发布4则征地启动公告。将征收南陈屯乡梁官屯村、大王庄村、刘辛庄村、北队村土地共5.8139公顷（约87.2085亩）。依照城镇规划，开放用途全部为交通运输用地。

2、九月份沧州楼盘预售证办理情况

据沧州房天下数据统计，截止到9月30日，近期沧州市住建局和沧州市房地产信息网共公示了19个项目预售许可证，其中包含天成诚园、富力盛悦居、新城·悦隽风华、荣盛君兰苑、沧州吾悦广场以及泽信云尚等。

9月7日-9月11日沧州市住建局和沧州市房地产信息网又公示了5个商品房预售许可证，分别是新城·悦隽风华、沧州吾悦广场、荣盛君兰苑。

9月14日-9月25日沧州市住建局和沧州市房地产信息网又公示了5个商品房预售许可证，分别是狮城新悦府、泽信云尚、新城·悦隽风华。

9月30日沧州市住房和城乡建设局刚刚发布9月25日-30日沧州12个项目获预售许可证，预售总面积129570.58㎡，共1326套房源。其中住宅预售总面积117306㎡，共1142套房源；商业预售总面积12264.58㎡，共184套房源。

获证项目包含：狮城新悦府、泽信云尚、新城悦隽风华、天成诚园、天成玉玺台、保利香槟国际、新城悦隽时代、沧州吾悦广场、碧桂园江山印、隆基泰和紫樾香榭、富力盛悦居、碧桂园江山樾。

相比8月份，9月份沧州市共入市2417套预售房源，其中包括2222套住宅和195套商铺，由此看来沧州楼市回暖已经开始。

3、九月份沧州地区土地拍卖情况

相比8月份，沧州市区的土地拍卖的“冰点”状态，9月份的沧州土拍市场依然起色不大。截至到9月30日，沧州地区土地市场只成功出让了三宗地，位于沧州市沧县大褚村回族乡何陈庄村，GTP-2019-08号宗地和位于黄骅的第三号宗地以及开发区的KTP-2020-4。

4、九月份沧州地区项目许可审查信息

沧州市行政审批局9月份发布的项目施工许可审查信息如下：

天成·和悦名著西区项目，包括1#-10#、S1-S6#楼、地下车库南北区、幼儿园。项目位于青海大道以东，杭州路以南。

泽信·云尚五期项目，包括28#-30#、32#-34#楼、S2#楼、垃圾收集站、地下车库四。项目位于兴业路以南，永乐大道以东，渤海路以北。

荣盛尚府一期项目包括：8#楼、10#-17#楼、19#楼、20#楼、S1#、S4#楼。项目位于吉林大道以西，西宁路以南。

颐和高新嘉园二期项目包括：2#、3#、13#住宅楼及地下车库。项目位于兰州路以南，贵州大道以东。

5、九月份沧州地区项目规划及建筑方案公示

9月2日，沧州市自然资源和规划局发布新华实验中学项目规划及建筑方案公示，项目总投资2.12亿元，项目总建筑面积3.03万平方米，其中地上建筑面积2.48万平方米。建设6跑道400米标准塑胶跑道操场1个（含足球场），标准塑胶篮球场5个。

9月9日，沧州市自然资源和规划局发布天成诚园二期规划及建筑方案公示。项目总用地35176.01㎡，总建筑面积113125.77㎡，地上总建筑面积78411.67㎡。其中住宅建筑面积71752.68㎡，商业面积4318.89㎡，配套公建面积2041.18㎡。项目容积率2.198，建筑密度19.98%，绿地率35.35%，总户数636户。

9月15日，沧州市自然资源和规划局发布碧桂园玖樾台规划及建筑方案公示。项目总用地面积52285.59㎡（合78.42亩），总建筑面积161340.18㎡，地上总建筑面积116191.92㎡。其中住宅建筑面积110722.72㎡，商业建筑面积1251.34㎡，配套公建面积2738.46㎡，幼儿园面积1215.28㎡。项目容积率2.193，建筑密度18.53%，绿地率35.56%，总户数1104户，规划住宅机动停车位1565个。

9月15日，沧州市自然资源和规划局发布科技金融智能终端生产基地项目规划及建筑方案公示。项目占地22414.2平方米，总建筑面积68038.07平方米。

9月15日，沧州市自然资源和规划局发布颐和荣盛华府、泰合荣盛华府规划及建筑方案公示。项目共规划44栋住宅，其中商品房29栋，安置房15栋。

颐和荣盛华府总用地面积104011.18㎡，总建筑面积294848.86㎡，地上总建筑面积222264.36㎡。其中商品房建筑面积132356.19㎡，安置房建筑面积80034.52㎡，配套公建建筑面积3819.67㎡，商业建筑面积2500.80㎡，幼儿园建筑面积2422.65㎡。项目容积率2.195，绿地率35.75%，建筑密度18.67%，总户数1752户，规划总机动停车位1969辆。

9月15日，沧州市自然资源和规划局发布狮城新祝府规划及建筑方案公示。共规划9栋住宅，项目总用地29882.14㎡，总建筑面积81337.84㎡，地上总建筑面积54010.28㎡。其中住宅建筑面积52315.28㎡，商业面积504.3㎡，配套公建面积1029.85。项目容积率1.795，建筑密度22.43%，绿地率30.17%，总户数469户，规划停车位694个。

该项目在2019年12月底成功出让，由河北新昊集团沧州狮城房地产以16633万元摘得，成交亩价371万元，起始楼面价3092.33元/平米。项目整体体量不大，仅44.8亩，全部为回迁安置住房，土地竞得人负责按照沧州经济开发区管委会要求建设。

6、沧州市运河区再发布预征收公告

9月3日，沧州市运河区人民政府发布关于华鑫织造有限公司片区房屋预征收公告。拟征收范围：朝阳大道以东，九河路以南，滨河公园以北，储备地运河新村项目征收边界以西，以上区域内的国有土地上房屋。

自公告发布之日起，房屋征收范围内的单位和个人不得实施下列不当增加补偿费用的行为，对不当增加补偿费用部分不予补偿。 (一)新建、扩建、改建房屋；(二)改变房屋或土地用途；(三)分割转让房屋，分户、户口迁入；(四)办理以被征收房屋为注册地的工商注册和税务登记；(五)房屋租赁；(六)其它不当增加补偿费用的行为。

7、沧州市新华区小赵庄张家坟学校一期项目初步设计批复

9月21日，沧州市发展和改革委员会发布关于调整沧州市新华区小赵庄乡张家坟学校一期项目初步设计的批复。项目建设规划、投资额较上次批复信息有所变化，投资额增加60.65万元。

8、沧州市区2020年第二批公租房分配房源公示

9月17日，沧州市住房和城乡建设局发布2020年第二批公租房分配房源公示，共筹集房源1800套，其中初次分配房源1376套，腾退房源424套，现予公示。

第二批公租房分配房源位于广厦、万家、永安、惠民、福馨、水文站宿舍、悦民、祥泰、沧兴一品、信友城市之光、荣盛锦绣观邸、颐和三期、天成熙园、天成名著、华元一世界、金域瑞景社区。

9月24日上午9:30，将在颐和大酒店四楼会议室召开本年度第二批公租房公开分配，采用电脑随机摇号的方式，确定纳入配租家庭和轮候家庭。

三、九月沧州市区楼盘动态

四、九月开发商大事件盘点

五、九月份房价走势

1、2020年第四季度全国房地产市场展望

房企前三季度融资表现较为波折，但整体来看，2020年前9月的融资总量同比变化不大。不过自8月20日重点房企座谈会之后，房企融资环境收紧信号越来越明显，房企融资量也应声下跌，同时融资成本止跌抬升。展望未来，“730”政治局会议定调：坚持“房住不炒” ，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。同时，实施好房地产金融审慎管理制度，跟踪评估执行情况，不断完善规则，稳步扩大适用范围。下一步，围绕“三条红线”进行的房地产融资调控将成为主要战场，房企降杠杆将成为房企发展的主旋律。

在此背景下，年内融资环境将进一步收紧，一些非标前融等融资方式预计可能会受到严格监管；在开发贷方面，由于房企整体有息债的增长将受到不同层面的限制，开发贷批准额度可能下行，融资成本或将进一步拉升。而由于融资受控，房地产拿地及开发速度将会受到较大的影响，行业将向平稳运行发展，由过去粗放式的杠杆开发走向未来精细化的运营管理开发，由此对房企的产品力开发升级、运营能力将提出更大的挑战。同时，由于以往通过高周转、高负债实现弯道超车的概率将缩小，而部分净负债率控制较好的规模房企则将迎来发展机会，未来强者恒强的格局将逐步稳固。

在此情况下房企可在多方面进行应对：在销售端，线上线下的多元营销持续发力，保证规模增长，同时加强销售回款，促进现金回流补血；企业内部战略方面，内部变革将行，提升组织效率加快抢跑是必要的举措；在融资端，未上市的房企可以争取上市打开资本市场，降低杠杆率，拓宽企业的融资渠道，已上市的房企积极开展更多元化的融资渠道，同时加强与金融机构的合作。

2、房价均价、环比

沧州房天下据《全国城市房价排行榜》获悉，2020年9月，沧州住宅均价为10507元/㎡，同比下降1.16%。全国城市房价排行（住宅）沧州排在67位，同比下降1.2%，环比下降1.01%。