近一个月网络上一直都在传一件关于房地产调控的新规：房地产企业融资新规

8月23日住建部和央妈联合搞了一次关于房企的座谈会，进一步验证了这份新规的真实性，但目前所谓的新规还没有被正式公布。

根据网上说的这份新规内容：剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍不得融资。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。

一个房企三个条件都“达标”那么这家房企就不得融资，也就意味着这家房企直接资金链断裂。按照2018年整个房企的资产负债基本达到了80%，可以想见2020年整个负债率超过80%那是铁板钉钉的事实了。

而这次根据负债结构来划分不同的房企融资管理，也是基于目前高企的负债率，那么高的负债率是极易引起系统性风险的。

大家都认为赚大钱的房地产其实日子真的非常难过，而接下来如果新规正式实施，对于很多房企而言就不是日子难过了，而是不用过日子了。

这是非常明确的信号，中国房地产以往的负债式快速资金周转发展模式的结束，也代表着房地产野蛮发展的结束。

房企两极化

特别是对于中小房企而言就是一道催命符，一旦开发的楼盘不能及时出售或者出售规模不理想就没有办法实现资金回笼，造成资金链随时断裂的风险。

面对这样的风险，很多中小民营房企在拿地的时候就会非常谨慎，甚至都没钱再拿地，那么拿地的速度和规模必然会下降。

在实施新规的过程中，“达标”的房企将会面临直接被清算的可能；而剩下的因为融资收紧而无力再像以往一样野蛮发展，慢慢地也会劝退一部分房企；还有一部分只会稳扎稳打，控制自己的现金流不敢随意出手。

那么以民营为主的中小房企的生存空间将会越来越小，市场也将出现一波清理整合。

而以国企央企为背景的大房企就能充分利用体制的优势，不仅拥有低成本的融资渠道还可以通过一定的手段降低负债率（通过行政手段降低负债率），而且这种背景下银行也会更乐于给有国家背书的央企国企房地产开放商放贷。

这就是房地产在企业端的两极分化结果，过程中就会出现大房企整合收购中小房企，去中小化，形成强者愈强弱者消失的结果。

这就是之前我在文章中说的，内循环下对内整合，集中力量的具体表现。

现金流是关键

在新规正式实施前和实施初期，不管是中小房企还是央企国企，当务之急必然是降低负债率和充实的现金流。而我们之前说过房企的现金流都在房子上，只有出售房子才能回笼资金。

所以可以想见，现在以及未来的一段时间房企们都会加速出售房子。问题是得有人来接盘啊，那么这段时间市场上肯定会出现房价又要大涨的消息和各种炒房团的信息，通过“古老”的套路让大家疯狂的成为接盘侠。

而且当地政府也会协助当地的开放商一起来造势，造成房价大涨的现象而达到快速出售回笼资金目的，因为这可能是很多中小房地产和地方政府最后的一道大餐了。

特别是聚集较多中小房企的三四五线城市，如果这些城市中真的出现了我说的现象，大家千万不要跟风，应该握着现金等这些中小房企的现金流一步步走向崩溃，等到熬不住的时候肯定会低价优惠处理。

对于刚需的三四五线城市肯定存在这样的机会，而保值投资理财的需要转移战场放弃这些地方。

地域的两极分化

资本永远是逐利的，不管是为了保值还是增值，资本永远都会流动。我们要清楚，虽然大环境下房地产是过剩的，但核心城市和核心区域依旧存在着价值，那么融资新规下资本就会更加集中在经济发达，人流集中的一二线城市。

融资新规对于房企的出售速度和规模的要求就更高了，大家想想哪里的人拥有大量的现金，哪里的人更需要保值？一二线城市的人！

所以不管是中小房企还是大房企都会更加需要有消费市场和消费力的一二线城市，所以未来大家都会集中在这些城市。

同时在存量时代的内循环下，原本各地都在同步发展只是程度不同，现在资源有限只能集中力量重点关照主要城市了。原本相对落后的区域就会丧失发展的资源，此时人流和资本就会流向这些被关照的城市，那么房子必然是这些人和资金的首选。

所以有了这种逻辑，至少一二线城市在未来一段时间内人员流动的方向就是资本流动的过程，比如宁波和杭州这两年都是大量人口流入的地方，房价的增速也是全国前列的。

而随着存量博弈的加剧和内循环的资源集中化势必扩大加速城市的两极化。此时对一二线房价至少有支撑的作用，保值是肯定没有问题的，甚至是一定范围的合理增长。

而结果就是房地产的地域两极分化，这种结果可能也是国家解决房地产顽疾的最好方法了。

一方面不发生系统性风险，而是采取结构化分级处理；另外一方面集中资源保护重要城市，毕竟现在资源有限，两个孩子只能保一个的情况下肯定是保有出息的，未来能给家族带来希望的那个！

这个逻辑也告诉我们，资本端收紧的信号，并集中关照主要的行业和主要的企业！

两极分化下的房产产业链

不管是房企的两极分化还是地域的两极分化，整体上都是对房地产整体的调控。特别是针对虚胖的三四线城市，作为中国经济发展占比权重最高的地产产业链自然也是一次洗盘。

比如钢筋水泥、劳动力、装修等跟房地产相关的周边产业都会在未来一段时间内出现不同程度的影响。

而作为受新规影响最深的三四线城市的这些周边产业也是最直接的影响实体，那么在这个范围内的从业者就必要要思考如何面对了，订单的数量会大幅度下降。就好像受中美关系影响的中美贸易实体，不得不做出转型或者放弃的决定。

同时这些地方政府也将面临另外一个痛苦点，土地出纳金收入减少，债务挥之不去！