#天天说物业#

《民法典》第五百零九条第一款、第九百三十七条规定，物业服务合同生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《民法典》第九百四十二条第一款规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

认定物业服务质量是否达标，前提是确认物业服务的标准。判断物业服务企业提供的服务是否合格的主要标准是物业服务合同中相关条款的约定。如果物业服务合同对于物业服务标准约定含混不清，缺少衡量的具体标准，可以参照有关政府部门的规定来确定物业服务的应有标准。

在明确了物业服务标准之后，结合双方提供的证据，对于物业服务企业提供服务是否达标进行认定。对于物业服务不合乎标准的，按照其严重程度可区分为物业服务质量一般瑕疵与物业服务质量重大瑕疵。物业服务质量一般瑕疵，指物业服务企业提供的物业服务虽然不完全合乎标准，但仅为局部性、较短时间内的怠于服务，并未造成严重的后果，听取业主意见后能够及时采取补救整改措施。物业服务质量严重瑕疵，指物业服务企业长期怠于提供服务，疏于管理，造成小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响到全体业主的正常生活，虽经业主屡次反映但仍拒不整改。物业服务质量仅存在一般瑕疵，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，在此种情况下，对业主提出少交或免交物业费的请求一般不予支持。物业服务质量存在严重瑕疵，业主请求减免物业费的，人民法院应酌情予以支持。如果业主有证据证明物业服务没有达到物业服务合同约定的标准，法院还可以根据业主的请求，依据《民法典》第五百八十二条的规定，对物业服务企业要求业主支付的物业服务费予以适当减少。

物业服务合同具有整体性的特点，物业服务质量应当由全体业主集体进行评价，如果单个业主动辄以不满意物业服务质量为由拒绝交纳物业费，会造成物业服务经费的不足，物业服务企业经费不足会进一步导致服务质量的恶化，如此则形成一个恶性循环，最终损害全体业主的利益。为了避免此种情况的发生，对于业主提出的物业服务不达标或存在瑕疵的抗辩，应当谨慎审查。