1、问：老师你好，我在外地，今年春节前在深圳投资了一套城市天地，但随着对深圳的了解，越来越觉得不该买罗湖，这也成为了我的一个心结。希望您能帮我点评一下它的价值么？
答：你好！可以放宽心，我们通常不建议罗湖是因为产品落后，户型过时，并不能全盘否定所有罗湖房子的价值，尤其是东南西北中都缺的上车房。如果只是受限于预算的话，买这个楼盘并没有错的，这个盘在我看来就是福田的花好园，南山的深蓝季节，宝安的花样年，典型的小资上车盘，换手率虽然高但是交易很活跃，客群多为追求精致生活的年轻人，装修也多清新有格调，这点和走进去满眼狼藉的租金盘区别很大。 另外，罗湖的租售比是非常高的，楼市盘整期，租金就是护城河，状态持续越久，高租金的房子越占优势。
2、问：老师，你好！在罗湖大戏院地铁站附近上班，650万左右总价，想在福田买地铁通勤为主，学校一般自住的三房，有什么推荐？
答：650万在福田能买到的三房，或塔楼独栋，或20+楼龄楼梯房，且不带好学位；福田真正有投资价值的是学位房。若非死磕福田，或者有更好的选择给到你，兼顾投资和居家舒适度；若死磕福田，可以看看保税区和景田一带。
3、问：老师，你好！现有罗湖房产三套，自住莲塘口岸萃峰阁200平（800万）带罗外学位，名都大厦26平（230万）带螺岭学位，海丽大厦75平（460-500万）带螺岭学位，这套明年12月才能卖，为儿子2024年上小学准备。如您所说，罗湖楼市日式渐微。我希望调仓，满足一套房子自住+学位，另一套房子投资。家里6口人，住惯大平层，年入100，工作都在福田中心区。第一步，卖出萃峰阁（老大破），名都大厦，取得房票。第二步购入石厦片区中央花园，解决九年在家门口上学的问题。第三步，海丽大厦解绑后卖出，调仓沙井等潜力片区。这种操作是否合理？萃峰阁自住舒适但房价多年不涨，这个时间点卖出怎么样，然后买入的中央花园是不是也是老大破，但我确实钟爱大平层的居住体验，这与三叔强调的策略不符，是否有更好的方案。我也关注未来中央花园的走势如何，没指望大涨，只希望起到抵御通胀，不要跑输大盘太多。
答：你好。萃峰阁在罗沙路边上，旁边的地铁2号线在建，大面积流动性不好，可出手置换；名都大厦有点老了，纯学票性质；海丽大厦也老了；中央花园带石厦中小学，可以考虑的，就是楼龄偏老；海丽大厦换到沙井也没问题，作为中长期投资，沙井有潜力的。萃峰阁这个大面积建议尽早出，不然再过个几年就真成了老破大，不过地铁开通还有一定利好。其他选择详见内部分享。
4、问：老师您好，刚需，卖房置换，预算总价在460左右。小孩今年大二了，为小孩准备房子，主要投资偏自住。目前在考虑三个盘：罗湖京基东方颐园，大运颐安都会中央，坪山沙湖京基御景中央。罗湖的离湖贝塔旧改只有一条马路，而且带螺岭小学学位。坪山离地铁口近，附近规划也可以，低总价可以买到很好的四房或者大三房。颐安都会中央可供选择较差，主要是靠主干道，噪音严重。同小区已经购入一套改善型住房。对于以上几个盘，请问老师更推荐哪一个呢？为什么？
答：你好，这几个盘，投资偏自住我会推荐京基东方颐园，虽然面积小，但交通便利配套齐全，又带螺岭小学学位，连孙子的学位都一并解决了。颐安两房品质一般，升值自住两头不靠。至于坪山沙湖，你孩子以后大概率在福田南山工作，通勤怎么解决没啥好纠结的，直接买罗湖了。
5、问：老师，你好，目前状态：名下无房，有个一次房贷记录，首付五成。准备首付在300左右。现在有两个标底，1.罗湖帝景台88新房520万，三房改四房得房率95%（开发商包更名），罗外分校的学区。旁边有京基旧改，预计开盘价8万+ 会带动周边房产增值吗？2.南油金晖大厦84的两房，总价610万，学府中学的学区（断供房，有机构操作） 帝景台新房居住舒适，但罗湖的涨幅实在不敢抱太大希望。金晖大厦2003年左右的房子，居住环境停车很差。这两个从逻辑上给梳理一下，孩子马上上小学，又不想委屈自己住太差。又想拥抱涨幅。这两个标的都不建议的情况下，可否推荐价值板块，福田CBD还是宝安中心城，可否这么操作，投资一套价值房产，出租用。自己去龙华九龙玺租一套房子拿来自住，租一个书香小学的学位？还请老师点拨。
答：罗湖基本上每个新盘开盘都会被加上旧改的概念，但零星的旧改对罗湖的城貌形成不了质的改变，更改不了城市发展趋势；对整个罗湖的建议，非优质学位房不入； 金辉大厦如不是在南山，这类独栋物业几乎万年不涨，学府学位略加分而已，还是勿入，小坑。
6、问：老师好，目前家庭在罗湖莲塘聚福花园有一套两房，但是这几年价格一直涨不起来。手里现有现金150万，打算再买投资一套套小的，看的都是一些小户型，不知道这个思路对不对？
答：你好。聚福花园还有按揭吗？还有按揭需要7成，只能买个200左右的，也不好选。
莲塘聚福花园有一定楼龄了，靠近罗沙路有点噪音，可出手置换。莲塘这个板块，自住性价比还是可以的，但片区缺少增量，不适合投资。
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