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1、问：您好，我们目前持有金泓凯旋城4房一套市值1500万元（欠款几十万元），金茂礼都实验初中小户型学位房一套市值630万元（欠款几十万元）；两口子工作在福田南山，三年内租住在百花片区（租金与凯旋城相抵）年收入80万元，今年9月后不再需要实验学位。今年想优化房产结构，目前想到的两个方案：1、卖掉金茂礼都，赎回凯旋城红本抵押，再加上组合贷款，买深圳湾\/华润城\/香蜜湖1500-1700万元的小三房；2、卖掉凯旋城、金茂礼都，买深圳湾\/香蜜湖\/香蜜湖2500以内的房子，以满足三年后自住和保值。 请问这样规划是否可行，哪个方案更优，这三个片区怎么选择和排序？谢谢您，希望解答！
答：您好，你这两套都是不错的标的，金茂礼都是实验的最低总价值得入手的房子，也可以长期看好，但是学位不用了，可考虑卖掉置换，凯旋城可保留截断抵押或者直接申请银行加按揭融资，直接上一套2000+标的。 这几个板块排序： 深圳湾>华润城>香蜜湖
2、问：你好，我是北京户口，在北京通州北苑和朝阳管庄各有一套房。当时朝阳的自主，通州的投资。目前两个房子房租超过房贷。从2014开始到深圳生活，但一直没有买房。现在有两个宝宝，老大已经快三岁了。投了一些教育基金。手头现金不多。特别喜欢深圳，想在深圳买一套。打算卖掉通州的，但是北京的房价不温不火。想等等再出手，又怕错过深圳。我是应该卖掉？还是还清贷款再抵押贷款抽出资金在深圳买一套。还有一件事比较纠结，我和爱人都喜欢深圳，但又都觉得北京的教育资源更好，大宝也上的北京户口。朝阳房子学校是新建的清华附，成绩情况还不明朗。通州的学校很一般。两年之内就要在北京深圳做出选择，如果是您，会怎么选？
答：您好。都来深圳生活六年了，干嘛一直不买房呢，错过两波大行情了，好可惜。北京教育都知道全国第一，但不代表牛校遍地都是，除了东西城和海淀，其他片区教育一样拿不出手。朝阳除了朝外，人大附朝阳，陈经纶帝景嘉铭，八十中几个学校还算不错，其他学校不过尔尔，新建的清华附我不了解，但放在管庄这个地界儿，大概率成不了名校。通州的教育水准更不用说了，举个例子，我有一个在通州梨园某小学当大东的朋友，他们招聘教师的待遇是月薪四千多（前年的标准，现在估计长了点），只能招到三流师范的普通应届毕业生，还是冲着户口来的，想象下这种待遇的师资力量能是什么水平?所以教育上没啥好纠结的，北京的下等马真心不如深圳的上等马甚至中等马。既然决定定居深圳了，置换也好，抵押也好，尽快完成安居大业吧。
3、问：你好，我目前28岁，在龙华上塘片区创业，目前首期300左右。最近因为龙华没有很好的新房所以在看二手房。目前看上的主要是港铁天颂和中海锦城。港铁单价挂着8多，八十多平，总价700-800，高峰学位；中海锦城有一套挂710，79平左右，可能有华东附中（在建）学位。考虑自住+资产配置，持有5-10年，在您看来哪个更好，升值空间哪个前景好些。
答：您好，感谢付费咨询。港铁天颂地铁无缝对接，港铁在深圳的第一个项目，很多香港业主，16年建成17年交房，容积率2.3绿化率30，自带商业配套，和周围的小区相比得房率较小。中海锦城品质不错，地铁口，花园较小，因为商业的原因，景观看起来不舒服；西面恒裕项目，北面金茂地王，东面恒大项目和学校，这些新项目估计都是大户型；价已经不便宜；前景就是搏一搏对面的学校以及周围新项目的带动。自住看下更喜欢哪一个，港铁天颂自住会较舒适一些，投资的话两个盘区域很近，相差不会太大，中海锦城有一定的预期。
4、问：刚把西丽的房子官龙名苑卖掉，有贷款记录，深户单身，想拿100多首付买个总价400多小二房出租持有过渡，大概2-5年，想再换大户型自住，目前看了福田花好园和蛇口栖游家园，哪个盘更适合持有方便以后出售？或者别的楼盘推荐？我住蛇口，未来是希望住蛇口不变，暂不考虑学位，因名额只有一个，还有什么方式操作？
答：您好。栖游花园周边配套和学校一般，但是这恰恰是暴击的存在点，建议买入。 花好园相对也不错，地段非常好，好租好卖，但是学位也是短板，除此之外可以关注碧海 西乡 沙井和上塘板块，溢价相对少一些。
5、问：你好，我现在有南山钰龙园的一室一厅房，目前在出租，不自住，想问下这套房是否还值得长期持有？
答：您好！英达钰龙园，一房一厅目前的挂盘价在430万以上，在南山来说，这个总价的一房一厅，没有名校的学位支撑，价格也不太涨得动了。但是好在附近有地铁12号线在建，也是一个中期能看到的利好。 如果你买入至今的增值都不多，就不用置换，如果已经赚到了翻倍的涨幅，可以置换去裂变更好的房子了。
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