辞旧迎新，总觉得应该要做一点什么才有仪式感。
于是，在2020年的最后一天，大嘴便帮着媳妇——搬！办！公！室！
其实搬办公室也没有很累，也就是来来回回走了差不多30趟，一天瘦了不止3斤。
大嘴瘫在地上，严肃地对媳妇说：“花钱一时爽，搬家两行泪！我们要断舍离，以后买东西前要想到搬家，不会带走的东西我们坚决不买！”
媳妇笑眯眯地扯开话题：“嘴，为了奖励你今天的劳动，我给你留了一个最好的位置！”
大嘴一看，顿时腰也不痛，腿也不麻了。媳妇真是太懂我了！知道我喜欢江景，特意给我留了一个一线江景的位置。
我望着这东江，觉得以后的写稿效率肯定能噌噌噌地往上涨，起码一天能写5篇稿！
于是乎，在东江的陪伴下，这篇稿从元旦鸽到了今天。
元旦那天，媳妇就提醒我：“嘴，其他大V都已经发新年寄语了，你是不是也应该整一篇？”
新年寄语？大嘴我可不是什么大V，只会跑火车，哪会写什么新年寄语。
媳妇说：“你不是说要断舍离吗？不妨说说惠州楼市要怎么断舍离？”
媳妇一言将大嘴惊醒！
2020年的惠州，借助粤港澳大湾区的东风，加速发展交通道路等基础设施的建设，城市的价值越来越得到肯定，不少楼盘相继挤进房价2万的行列。
这房价上涨的背后，正是惠州这座城市的价值在时代浪潮的激荡下掀起的水花。
大嘴看着东江这片大好风光，决定开着这趟火车，与2020年的惠州做一次“断舍离”！
2020最大遗憾：
惠州多了一处“钢筋水泥森林”！
前两年，惠州一则关于城市的最新规划出炉，将金山湖、马安和三栋划为一个全新的规划区——金山新城。
大嘴从这则规划中看到三个关键词——新生态、新中心、新引擎。
惠州未来城市中心迁徙的方向，似乎已经隐隐地藏在这则规划之中。
大风起兮云飞扬，规划一出，金山新城的马安片区就接连挂出6宗地块，起拍价超百亿！
最终成功卖出了4宗地块，创收78.62亿元。
在挥别2020之际，大嘴最大的遗憾也在马安！
提起马安，当年大嘴踏着一片黄泥地，穿过漫天灰尘去踩盘的场景还历历在目。
那会，还有一位村民大哥直抓着大嘴问：“你们城里人看上这里什么呢？我们乡下人都觉得偏。”
这一问竟让大嘴无言以对。
金山新城规划出台后这两年，规划中的马安，在2020年建设成了什么样子呢？
大嘴怀着满心期待，在跨年之际，隆重地开车去了一趟马安靠近金山湖的这个区域——传说中的金山新城一角。
据说，这是一片总价值近80亿的热土，2020年这80多个亿的土地几乎全部开建开售……
不一样确实不一样了，曾经的黄泥地已经变成了或者正在变成一条条平整的沥青路，然而漫天的灰尘依旧还在——
这都没啥大问题的，但让大嘴火热的心迅速冷却的是——大嘴眼前的马安建成区域，金山新城的宝贵一角，怎么看怎么都和想象的有挺大差距？！
或许是还没到交楼入住的节点，大嘴来得有点儿早，放眼望去，全是密密麻麻的房子。
妈蛋，大嘴狠狠抽了自己一个嘴巴——沙雕五年来跑什么低密度生态人居的火车，马安这一角终于还是建成了大嘴最不希望的那个样子：钢筋水泥森林……
请原谅大嘴这突然的自我……大嘴依稀记得，金山新城是规划打造成为大湾区生态立城的门户标杆。
马安位于金山湖湖心岛东侧，西枝江从一侧缓缓流过。
凭借这优越的自然环境，还有项目以国际滨水居住区给这个片区定位。
客观来说，马安也具备打造生态新城的条件，不然去年20多家房企也不会为了一宗38号地块抢得头破血流。
然而，在地价不断推高，房价受到严格限制之下的惠州，开发商在拿地后，首先想到的还是——把容积率做高，实现更多的可售面积。
30层左右的高层规划，建能实现快销的刚需型产品……至于城市整体之样貌、至于湾区特色的生态人居之城……那都不重要的。
不过大嘴马安跨年之行，还是有点儿小惊喜。
发现了更早之前，有一家闽系开发商建的项目，规划了12栋6-8层的小高层。
其实大嘴是梗，但也不至于怀揣把马安建成雄安那样的理想。
但新规划、新区域、新的城市肌理，重要的是在碧水蓝天大好资源之金山新城，总巴望着能实现湾区人居胜境、承载故园新生！
哎，无用之大嘴，2020对惠州最大的遗憾就是——金山新城之马安一角，终于建成了大嘴最不想看到的那个样子。
兄弟们请抱紧我，允许大嘴哭一会儿。
2020最大突破：
土地交易完全进入“可控”官方通道！
2020年末，惠州一点都不平静。
好几个兄弟接二连三地来问大嘴：“嘴哥，你有收到消息说14号线黄了吗？”
啥？14号线不是确定修到惠阳了吗，怎么又黄了呢？
在兄弟们的陪同下，大嘴才把这个瓜给吃完了。原来14号线深圳段都开始铺轨了，惠州这边却传出无能力承担地铁的拆迁和修建费用。
兄弟给我发的一份文件，大嘴读了又读，倒也没有明着说不修，不过那态度就是——要修可以，但是咱们惠州资金方面，真的是囊中羞涩……
一分钱也能难倒英雄好汉，在深圳面前，咱们这点儿家底，确实无法配合什么深圳效率。
人家园子里种的是400来家上市公司的摇钱树、脚下踩的是随便割出一块单价十万八万的黄金土……
咱们家里有啥？受90年代地产泡沫破灭影响，惠州城市大量可建设用地，一直在民间流转。
十年来，二手土地市场发达、政府手中可控的优质土地却寥寥无几。
无奈的脸上写着一个大大的字——穷。
地方政府的财政收入来源：一方面是税收，另一方面就是土地拍卖的收入。
在2020年之前，由于很多地块掌握在私人手中，因此惠州的拿地通道一直是比较丰富的。
开发商在惠州的拿地方式，更是以民间二手土地转让为主。
就像大亚湾在过去十几年来，土地价格基本就由某东说了算。
这样一来，就衍生一个问题，这十年来的地价增值部分，到底是进入谁的口袋的问题。
这些掌握在私人手中的地块，有些拿地超过10年都仍未开工，到现在才拿出来进行转让。
算算10年前的地价，再算算现在的地价，计算器按出来的都是白花花的银子呀！
土地增值的这一部分金钱，如果是落入私人口袋，那只是丰富了个人的小金库。
但是如果进入公共财政，就可以用于城市市政基础建设。
但一个城市的土地价值，是公共财政共同的家地。价值几何？
长期由二手地主说了算，土地增值的巨大收益，长期由少数早期囤地的个体享受，这显然是一个大问题。
2019—2020大嘴非常欣慰的是，看到惠州大力度规范土地的开工建设环节，公开拍卖回归，土地流转日益规范。
政府作为城市价值最大的运维方，此举是关系城市长远发展至关重要的一点，不得不大大点赞。
随之而进入正式土拍通道的，还有城市更新地块。相比任由零散地快闲置、跟不上城市发展步伐，统一出台高质量的区域规划，更能释放城市活力！
大嘴在跨年之际，用语文老师教的数学算了一下，仲恺这一年，城市更新地块总价值，有124亿元！
写到这里，大嘴仿佛听到了14号线惠州段开工倒计时的号角……毕竟口袋有钱，心里会没那么慌。
展望2021：
惠州应为房价2万-2.5万/㎡做准备！
去年，大嘴写过一篇文章《2万/㎡的房子，已不能拨动惠州人的情绪了……》，当惠州的房价已经走向2万/㎡这条线，不管是否买得起，人们已经从心底接受了这个价值参考线。
大家都知道，在湾区唯一不限购的关注度之下，在深圳东莞如火如荼的摇号购房热情中能把整体价格控制在20000线以下，惠州着实也是不容易的。
去年，以东莞为代表的一批南方城市房价普遍上涨的同时，北方城市房价却“全面失守”。
有人做了统计，环京城市从2017年到2020年这三年里，房价普遍下跌40%。
房子其实也是一种商品，在这个大市场中，其价格会随着市场的波动而起伏。
那么，提升房子的产品力，提高其在市场中的抗风险能力就显得尤为重要。
之前，粤港澳大湾区的规划，给每一座城市进行了定位，惠州获得了一个绿色现代化山水城市的定位。
当时，一位卖房的兄弟显得非常失望，觉得好歹应该给戴个什么中心、什么基地的帽子，这样听起来才响亮。
然而，在大嘴看来，这个定位恰恰是与惠州气质相匹配，让惠州在整个大湾区城市群中可以成为一个不一样的存在。
惠州不缺山不缺水，至于要怎么将这些天赐的自然资源合理利用，成为具有辨识度的元素，才是这座城市规划者应该花费心思的地方。
大嘴始终这么认为，我们脚下的土地远比我们曾经认为的，有价值得多。
惠州要走的不应该是深圳的道路，而是应该向江浙一带的城市看齐，打造一个具有惠州特色的生态宜居城市。
如今，惠州已经站在了2万/㎡这条起跑线上，如果以往开发商以价格支撑不了产品为理由，拒绝做好的产品。
那么，2021年开始，是骡子是马，在惠州，就大把机会拉出来溜溜啦……
要如何漂漂亮亮地冲向终点线，大嘴依然认为：惠州要打造一座低容积率的宜居生态城市，将容积率控制在1.5-2之间。
相比起金山新城而言，北站新城的产品反而给了大嘴一个小小的惊喜。
在高铁站1公里范围的项目，因为对高铁站旁的建筑高度有严格的限制，因此都是17-18层的高层。
但是，大嘴认为还不够！
赣深高铁2020年会通车，想想湾区半小时生活圈，哪里更能承载未来感的生活？
我们要学的，是长三角，而不是香港。
说到这里，地产圈的兄弟们又该急了：“嘴哥呀，不是我们不想降容积率，地价越来越高，限价又不放开，我们怎么赚钱呢？”
低容积率和利润是否就一定背道而驰？
大嘴并不认为。
在惠州，已有一个成功的案例，以自然山水为基础去打造城央高端别墅产品，容积率低至0.16，高达3000万的别墅依然有客户抢破头。
又如绿城的桃李春风，就利用科学的设计来控制成本，实现了品质和成本的平衡。
例如，没有大面积挖山，减少做地部分的土方施工，就节约了大量成本。
波谲云诡的新一年，赣深高铁通车在即，在逐步与大湾区对接的道路上。
大嘴大胆地估计，惠州的房价，有可能从2万奔向2.5万/㎡。
要与房价并肩奔跑的，必然是具备强产品力、高辨识度的舒适型住宅产品。
也只有这样的产品，才能在波谲云诡的市场中，具备抗风险能力。
在新一年来临之际，大嘴爱惠州的心，涌动着遗憾、盼望、期待……上述是平庸书生没有见识的瞎操心。
无论如何，惠州已经在闪闪发光的新发展通道上奔跑，祝福惠州！祝大家新年快乐，新一年有自由和梦想相伴前行！
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