深圳润玺开盘单价低了市场4万｜2020楼市年度备忘录③|二手房|二手房市场|新盘|楼市|深圳|网签量

编者：疫情对中国楼市的影响，一是暂停，大约2个月交易冷冻；二是加速，一些楼市需求抑制后放开加速上行，一些楼市迅速触底反弹，一些楼市则继续下跌。

继2019年之后，乐居总编室联合乐居财经研究院推出【2020中国40城楼市年度备忘录】，从房价、土拍、政策、购房意愿、热盘、区域、预期等各视角，记录中国主流城市的2020楼市这一年。

城市综述：被疫情打断的深圳楼市上行通道，只是暂停了一季度。2020年“倒挂”严重促新房成交量4.5万套达5年新高。二手房成交量高于去年17%，遭遇715新政，落户三年购房让许多房票失效。但年底二手成交又走稳。此外，土地市场吸金超过2019一倍还多。展望2021，新房供应将继续放量，预计不出政策，楼市依然向上。

一、2020年深圳新房成交4.5万套，为5年高点

2020年深圳成交45384套新房住宅，其中90㎡以下的产品成交19295套，占全市总量的42.5%；90-144㎡改善型产品成交24577套，占总量的54.2%；144㎡以上的产品成交1512套，占总量的3.3%。

全年来看，新房价格走势从迷茫到趋热。4月16日，深圳市住建局和深圳市规资局联合发布《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》，被认为是2020年深圳市楼市新政的“第一弹”。对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉博士，认为政策是在疏导供给端，既有利于疫情后经济复苏也有利于控制房地产火热的情绪。却没想到，楼市最先热起来的是二手房（二手房部分会有讲解）。

大部分业内都认为随着疫后经济的复苏，楼市的成交会慢慢呈现涨势。这与实际情况相符而更有甚之。从全年的结果来看，政府推动供应的决心，和实际上市场供应量的增加导致新房呈现一定的热度。

3月开始，深圳新房预售审批开始放量，到11月到达顶峰。11月整月网签量突破6000套。由于大部分网签均为政府限价项目，并无过高的涨幅现象。年度最高的新房均价为华润城润玺一期，价格区间为12.01-14.47万元/㎡。整体价格官方不允许输出，各大机构均无该项数据。

2017年全年成交25820套，为近年来最低；而2020年深圳全年成交45384套，为近五年来最高点。

二、二手房成交比2019年高17%，7月新政后降温，11月起稳

根据深房中协统计到的二手房网签数据分析，2020年全年，深圳二手房网签（含自助）120295套，与2019年的数据相比高出17.3%。如剔除自助网签的部分，2020年网签量更是创下自2016年有统计数据以来的新高。

今年二手房市场犹如经历一场“过山车式”的行情，年初受疫情影响，2月份市场处于全年低位水平，但自3月份全面复工之后，市场迅速回暖，并自进入4月份后便迅速呈现“亢奋”状态，直至7月份创下月度网签量的历史高点，达到了21317套。

但随着7月中旬新政靴子的落地，市场迅速降温，网签量在8月份迅速回落近7成，随着市场对于新政的逐步适应，自进入11月份之后，二手房市场网签量开始逐步企稳，并且呈现持续反弹态势，甚至在年末12月份，还呈现出“翘尾”行情，12月份月度网签量突破了“一万大关”，在历史同期也属罕见。

全年合计成交95273套二手住宅，同比增加23.5%；成交面积8192935平方米，同比增加28.6%。

二手住宅成交情况，基本与网签量走势一致。片区、小区二手房业主抱团涨价的现象屡见不鲜，从6月开始达到火热程度，破万套，7月中旬新政策出台，网签迅速回落，成交延迟到9月恢复到万套水平以下。除去春节假期的2月份，最后一个季度各月均为全年最低水平。

从去年11月取消“豪宅税”开始，深圳二手住宅市场从疫情稳定后，开始恢复并走向火热，2020全年走出了一波“牛市”。接近2016年的水平，为近四年来最高水平。

三、政策：715新政令大批购房者失去房票

7月15日早晨，深圳八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，发布调整商品房住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、发挥税收作用（个人转让增值税免征年限调整为5年）、细化普通住宅标准、对热点楼盘销售管理、推行抵押合同网签等“三价合一”等措施。号称“深圳史上最严的楼市新政”正式出台，二手住宅网签几乎瞬间冷却，大批拥有“房票”的购房者一夜失去了购房资格，二手房市场的火热境况也戛然而止。

随着政策的适应度加强，同时深圳购房者金融杠杆的灵活运用程度不断提高，润玺等网红楼盘出现了“代持”的苗头。

政策原文：http://zjj.sz.gov.cn/xxgk/tzgg/content/post_7891958.html

四、土地市场：吸金800.72亿元比2019年超出一倍多

深圳全年供应31宗住宅用地（含深汕），比2019年多出19宗；吸金800.72亿元，比2019年超出一倍多。

全年价格最高地块为沙井的综合性用地（居住、商业、服务业等），成交价为127.1亿元，占地436809.61㎡，建筑面积1310703㎡，由融创和华发联合体拿下，综合楼面单价为9697.09元/㎡。

核心地块为前海的两宗用地，分别由龙光、金地联合体拿下。今年5月15日，龙光拿下的前海宅地以接近8.1万/㎡的价格问鼎榜首；11月11日华润金地联合体拿下的前海宅地以近8万/㎡的价格夺下第二名；而第三名是宝安西乡宅地，由万科获得，可售楼面价约4.85万/㎡。

从全年来看，人才安居集团及其区属公司拿地最多，全年31宗住宅用地里，有14宗被人才安居集团或其所属区级公司所拿。按照拿地数量来看，前三为安居集团、龙光、深铁置业；按照拿地面积来看，安居集团、融创华发、龙光为前三。

2020年是住宅供应最多的一年。相比2019年的12宗住宅用地来说，官方出让宅地的决心可谓坚决。涵盖多个人才住房项目，2021年将陆续推出超过30多个项目，加上2020年度预计却未开的项目，2021年保守将有128个盘入市。增加供应后，将有力吸纳购房需求，未来深圳房价涨势将得到缓解。延续今年的热度，深圳楼市未来重点关注，仍旧是前海的限价盘、光明沙井等西部楼盘。

五、2020年交易量前三区域：龙岗、光明、龙华

按照网签率排名，排名靠前的为华润玺云著、恒大城二期、嘉富新禧、龙华春江天玺、岗宏融湖居、勤诚达正大城、恒大锦苑、金地峰境瑞府、金融街华发融御华府。从市场表现来看，全年“日光”的盘有金融街一期、华强城、融湖居、华润城润玺一期、玺云著、天骄北庐、联投东方世家、电建洺悦府、领航城领秀等。

成交量最大的区域是供应量最高的龙岗，其次是新晋网红区域光明新区，第三位为龙华。从热度来看，光明、宝安沙井等区域维持了很高的去化效率，而东部“价格洼地”龙岗则维持着较高的供应，成为2020年全年成交套数破万的唯一区域。

今年深圳新盘“日光”更多的原因依然是价格倒挂。比如华润城润玺一期（华润城4期），是深圳绝对的超级网红盘，吊了全深圳人民1年多的胃口，在年底正式开盘，批售价格在12万-14.47万元，总价区间在1184-2984万元，含精装修。但华润城前几期在2020年下半年已有16万成交，到年底已有18万成交，开始逼近20万！乐居深圳独家采访到润玺001号业主，她作为深圳本土人，两年9次打新，终于中了“头奖”，选完房后高兴的心情难以平复！这是深圳买新人的共同心态！毕竟买到一套低于市场价几万的新房就相当于中了几百万奖！如今看她买的开盘价比市场价每平低了4万！

六、房价收入比：15.99（仅供参考）

按照2019年深圳居民人均可支配收入62522元（乘以5）、单套总房款平均500万的中位数来计算，收入比为15.99。

七、租金：“今年房东罕见没涨房租”

从全年来看，深圳租金变动不大。

（节选自乐居原创稿件）有租客对乐居表示，今年房东罕见地没涨房租。小张租住在南山的小公寓已经3年。40㎡左右的一室一厅，需要3400元/月。按照惯例，每年都会涨个200-400元/月。12月即将续租，管理员告诉他“不涨了，续租就可以了”。除了不涨，还有降房租的“好”房东。居住在宝安中心的小M告诉记者，她在宝安已经住了6年之久。而在同一个小区的单间里租住有3年多，一开始是2700元/月，隔两年涨了400元/月，到3100元/月。而今年房东通知她，房租是2800元/月，不涨反降，每个月可省下300元。

长租公寓蛋壳爆雷，影响了不少租客和业主。蛋壳公寓深圳分部百人聚集：11月17日，深圳市福田区劲松大厦的蛋壳深圳办公地，楼下已经聚集大批房东与租客，现场有数十名公安警员和福田区义工维护秩序。房东与租客可以登记排号，依次上楼与蛋壳工作人员协商解决方案。现场排号已到了一百多号。此前，蛋壳深陷流动性危机，并接连传出公寓断网、拖欠合作伙伴账款及房东租金等消息。

详见整理稿件：https://mp.weixin.qq.com/s/ABtOSqaotty2NF1Ssn4sdQ

八、2020年楼市买家心态：价格倒挂后抢新，但不好抢

买方心态变化：焦虑了一整年，可能还要延续到2021年。购房者从年中疯涨的二手房价开始，大部分区域都一二手房价格倒挂，所以不少购房者转战新房，但核心区域和网红区域的新盘房源并不好“抢”。

自从715新政后，基于“卖一套少一套”（房票紧缺）的理由，卖方处于惜售的状态，包括部分开发商也“积极”捂盘。新政过去三个月，深圳二手房依旧出现了不少“涨价盘”：香蜜湖豪宅加价300万仍能成交。

九、你周边的人看2021年走势：“如果不出政策，估计会很好”

乐居陈女士：

深圳预计政策还会收严，房产会出现两极分化，核心物业还是会上涨。但在政府整体调控情况下，整体的增速会减弱。东莞也许不会有实际的政策落地，但是房价方面还会有一些增涨，但会相对稳定，整体看好。惠州市场压力会比较大，主要在于供应较大。

乐居刘女士：

深圳受供需关系的影响，房价还会稳固增长，但是政策会继续严格。未来深圳市场两级分化严重，打新会成为高资产阶层的投资渠道。周边城市房地产会持续低迷。从今年我们合作的深圳周边项目成交情况来看，除个别项目成交突出外，整体成交下滑厉害，经济不活跃，客户的购买力下降。

乐居张女士：

房地产作为国家经济支柱一线城市房价应该是会继续稳定增长；2、深圳房地产比较特殊，全国瞩目大湾区，大湾区瞩目深圳，深圳地产政策趋势应该是继续收紧；3、深圳政策继续收紧，可能会挤压一部分到公寓市场，我周边几个来深圳的同事落脚深圳正在考虑买公寓。

实业老板：

现状很难去评价走势，因为低成交却高挂价，和市场正常行为相左。有的小区业主们每个月都在涨价，大半年一套成交都没，看房都稀稀拉拉，业主们好像很嫌弃别人去看他家房子。政策来不来都那样了。如果按照715后仍然这样的形势，我感觉明年底全深均价10万应该可行。

外企员工孙先生：

1、大环境下，货币随着疫苗的投入和疫情的缓解，应该不再超发，但同时利率因各国政府负债较高，同时发展也要刺激经济，所以理论上维持较低利率，单从货币来看，看是两者矛盾的情况下，需要折中平衡，但整体对房价影响我认为还是积极。

2、政策层面，政府一直在控制，控制，控制，但核心资产依然会受追捧，毕竟钱的流向目前来说还是房产可靠，股票还需要时日才能分流，而且这么多年股票一直给民众的印象就是骗钱，十人炒股9人亏；

3、人口和城市方面，人口流入少的地方，三线以及以下城市，甚至部分二线比较弱的城市，不建议投资房产，简单一句话就是以城市为个体来看，强者恒强，也算符合二八定律。

购房者李先生：

如果不出政策的话，估计会很好。但是想要卖房，觉得小两房很难卖，想要买新的觉得新房很难抢，现在换房限入两难的地步。深圳还是比较坚挺的，感觉疫情国家刺激经济，也出台了不少政策。钱多了，通货膨胀也正常。感觉深圳房价还是会温和上涨。

开发商黄先生：

稳中小涨，分化加剧，长期看好，拿地主要集中在大湾区几个头部企业，尾部的也不敢轻易去。

开发商林先生：

因为货币政策不会急转弯，市场资金依然很充裕，就全球来看，美元超发不可逆转，通胀时代全面来临，资产价格全面上涨。深圳作为中国改革开放的前沿，成为资产投资的最佳避风港，深圳是全国的深圳，外资涌入的速度也在加快，在供求失衡的状况下，安居保障房的供应大幅增加还需要时间，深圳房价会依然坚挺，虽然不会像2020年这样涨幅凶猛，但还是会稳中慢升。炒家重仓的二手房个盘会有资金撑不住略有微降。政府依然随时可能进一步严厉调控规范市场。

十、展望2021年楼市：新房成交量会高于2020年

楼市限价时代，新房价格将持续保持稳定，因此打新者仍然有机会。随着官方对新房供应的增加决心，成交量继续上扬将成既定事实，很有可能比2020年还要高。

二手房需要进一步加强管控，以防持续保持高位（年底翘尾行情已经出现）。个别区域价格稳中有升，东部依然是刚需上车最好的价格洼地区域。

今年最值得期待的12大新盘：1、海岸城（很快开盘）；2、宝中都市茗荟；3、宏发新领域；4、榕江壹号院；5、前海龙光天境（很快开盘）；6、前海天健（很快开盘）；7、前海领玺二期；8、前海华润联合体；9、华润城润玺二期；10、深铁懿府（很快开盘）；11、华侨城深圳湾新玺名苑；12、海德园。