国贸学原开盘现场
编者：疫情对中国楼市的影响，一是暂停，大约2个月交易冷冻；二是加速，一些楼市需求抑制后放开加速上行，一些楼市迅速触底反弹，一些楼市则继续下跌。
继2019年之后，乐居总编室联合乐居财经研究院推出【2020中国40城楼市年度备忘录】，从房价、土拍、政策、购房意愿、热盘、区域、预期等各视角，记录中国主流城市的2020楼市这一年。
城市综述：从售楼处闭门谢客，到热门项目门庭若市，年底成交翘尾，厦门楼市仿佛经历了过山车般的一年。后疫情时代，厦门供给与需求稳步释放，土地、新房成交等多项数据都创下近年高峰。展望2021，厦门楼市或将继续稳中向好。在厦门买房，仍需量力而行，把握好“核心资源型”房产。
一、新房成交量创4年新高，销售总创历史新高
2020年，厦门一手住宅成交量价齐涨。据中原地产研究中心数据显示，2020年厦门市一手住宅成交21164套，成交面积234.6万㎡，同比上涨63%。成交均价40479元/㎡，同比上涨5%。
21164套的一手住宅成交量也创下了2016年以来新高，新房市场回暖明显。
值得一提的是，成交金额也破了新记录。2020年，厦门新房住宅销售金额为949.6亿元，直逼千亿！比市场巅峰期的2016年773亿的总销售额高出170多亿，成为史上最高！
从全年走势来看，开年受突发疫情影响，厦门新房成交量跌至谷底。疫情后，小阳春“虽迟但到”。二季度市场逐步复苏、三季度迎头赶上，四季度加速冲刺，在几个岛内新盘及岛外学区热盘的助力下，楼市成交迎来翘尾，最终实现逆势上扬。
其中，成交榜前四均为岛内新盘，成交金额占比超过三分之一，建发养云、中骏天盈等为代表的岛内热盘贡献较大。岛内新盘建发养云更是以全年115.5亿的销售金额，登上2020年度房企项目销售榜全国TOP3（数据来源克而瑞），表现亮眼。
自2018年底岛内恢复供地以来，岛内新房竞争加剧。户型也从大户型为主，到中小户型百花齐放。而岛外楼市则分化持续加剧。卖得好的项目持续红红火火，卖得不好的则一直惨惨戚戚。更有部分项目价格直降数千元每平，以价换量。
从岛外热销项目来看，从年初开盘的中海杏林鹭湾、建发央著，到年底开盘的建发文澜和著、建发书香府邸、国贸学原等，学区无疑是热销的最主要因素。根据克而瑞数据统计显示，有学区加持的项目去化比其他项目去化高出23.3%，学区房无疑成为最大的去化优势。
业内分析，当前，厦门新房供应加速，未来占据稀缺景观、名校配套的项目将继续抢手，翔安同安等库存大的片区市场竞争将更加激烈。
二、二手房成交“上热搜”拆迁+学区房是“起爆剂”
厦门二手房市场在2020年的成绩也可圈可点。自2015年首次出现二手房交易量超过一手房交易量的情况以来，六年间厦门二手住房年均交易量为一手住房的1.6倍，标志着住房交易已步入存量房时代
据厦门网上房地产数据统计，2020全年厦门二手住宅共成交36628套，同比2019年微跌3.4%。
从全年表现来看，自3月企业逐渐复工后，厦门二手住宅月度成交套数一路攀升，市场热度不减，至7月达到高位。与往年一样，随着学区置换黄金期的结束，8-10月成交热度进入下滑期。
今年12月，厦门二手住宅以4457套的成交套数，创全年月度成交套数峰值。相关数据显示，2020年12月厦门二手房均价为每平方米49803元，同比上涨6.69%。近日，更是吸引央视报道并登上微博热搜，热度居高不下。
其中，优质名校加持的二手学区房成为关注焦点，部分板块的市场成交价呈现结构性上涨。例如划入实小玉屏校区的玉滨城二期，年涨幅5万/平，最新报价13.3万/平叫板新华城！此外，莲花片区、松柏片区、槟榔等热门学区，2020年房价涨幅3000-7000元/平。
二手房成交火爆的背后，其实是对城市稀缺资源的占位和争夺。随着二孩时代的到来，学龄儿童增多，学区房的需求在加大。加之每年大量的流入人口，带来中小学生数量猛增。但城市学位资源紧缺，且私立教育优势不明显，导致优质学区房供不应求。高中的升学压力倒逼家长未雨绸缪，为孩子创造良好的入学环境，成为家庭的重中之重。
此外，2020年厦门楼市回暖，拆迁也是一股重要力量。今年，厦门拆迁节奏加快，岛内外近300个村都涉及拆迁，在宽松的货币政策影响下，不少人将买房作为改善生活环境、资产保值增值的重要选择，释放大量购买需求。
三、政策：落户政策放宽，但仍留有门槛
2020年，各城“抢人大战”进一步升级，厦门政府也多次微调落户政策，积极吸引各类人才“留厦”发展。
2月28日，厦门出台落户新政，针对本科及以上学历、获得中级及以上职称(含可对应的专业技术职业资格)，或高级工及以上职业资格的非本市户籍人才，如在厦无住房并且在厦稳定就业1年以上，凭与本市企事业单位签订3年以上劳动合同，可在海沧区、集美区、同安区、翔安区范围内购买1套自住商品住房。
同时坚持房住不炒定位，新购买的商品住房，取得产权证满2年方可上市交易。
6月28日，福建省公安厅、福建省发改委联合发文十三条措施出台。厦门市缩短参加城镇社保年限，取消连续居住年限要求。厦门市区分岛内、岛外制定梯次化落户政策对参加城镇社保年限要求不超过3年，放宽放开共同居住生活的配偶、未成年子女随迁落户。
业内认为，虽然今年厦门落户政策数次调整，释放出积极的信号，但力度还是比较有限。像福州一样“零门槛”放开落户政策的行为，还是比较难以实现。
四、百亿地王横空出世，土拍揽金589.8亿！
22幅宅地，计价建筑面积超240万方，吸金589.8亿元，平均成交楼面价27451元/㎡。这是厦门2020土地市场交出的成绩单。
从计价建筑面积来看，2020年厦门土拍共计成交超240万㎡，是自2010年来最高峰！从成交金额来看，2020年厦门全年地块成交总额598.8亿，是近五年来土拍成交总金额最高。
开年首场土拍，厦门就拍出了总价103.55亿元的思明2020P01地块，加冕福建总价地王。该地块由中骏竞得，成交楼面价50599元/㎡，溢价率43.8%。同时，岛内思明、湖里区的土地出让时也明确规定，未来的销售均价不得超过7.08万元/㎡。
与岛内逢拍必火局面不同的是，岛外土拍则理性冷静许多。岛外新城核心区地价主要区间在2.3-2.8万/平；距岛较远的同安老城及翔安厦大片区，地价仅1.4-1.5万/平。今年岛外唯一一幅“3字头”地价的宅地，是位于海沧的H2020P01地块（建发·缦云），也是时隔10年海沧南部新城核心区再次供应的商住地块。
2020厦门土拍中，本地房企成拿地主力军。据乐居统计，22幅地块中，有10幅地块被厦门本土国企斩获，其中建发夺得6幅地块，明显占据主力。
随着今年在翔安的落子，建发也在厦门完成六区“封疆”，全面布局。而中骏则是民企的典型代表，近年来通过四部“天字系”顶级产品，持续深耕厦门岛内，站位独特。国贸、保利则在岛外实现多点开花布局。
五、区域：集美夺区域面积成交榜首
从区域来看，今年岛外四区的成交量和成交面积并未拉开明显差距。集美区以530004平的总住宅成交面积位列六区之首，而同安区以5625套的住宅总成交套数拔得头筹。
其中，年度商品住宅销售金额榜前三均由岛内项目包揽，分别为建发养云、中骏天盈、中骏天禧。而集美区的新沿线·天境云著和中海杏林鹭湾则凭借核心资源优势，分别夺得岛外销售金额及面积冠亚军。
在“岛内大提升，岛外大发展”的战略下，今年岛外四区的建设发展也是火力全开。地铁、跨海隧道等交通建设，进一步拉伸城市骨架。名校、商场、产业的导入，以及落户政策的放宽，也为岛外四区的发展不断注入新的能量，吸引更多买房人扎根岛外。
六：房价收入比：13.42
除了“宜居城市”、“旅游城市”、“文明城市”外，厦门还有一个撕不开的标签，那就是——“高房价”。以房价收入比来进行计算，厦门岛外新房成交总价主流区间在300-350万元/套。成交主力户型为100平左右的小三房；岛内新房基本都在千万级别，以大户型为主。
在此，以一套总价300万的房子为例，据《厦门市2019年国民经济和社会发展统计公报》，2019年，厦门全体居民人均可支配收入为55870元，比上年增长9.7%。按4位家庭成员收入计算，3000000÷（55870x4）=13.42，房价收入比较高。想要在厦门安家落户，可能需要一代人甚至两三代人的努力。
七、租金：躲过蛋壳，没躲过拆迁
2020年底，全国第二大长租公寓品牌蛋壳公寓暴雷，无数租客面临可能每天醒来就被房东赶走的尴尬窘境。幸运的是，厦门目前未有蛋壳公寓布局，长租公寓品牌有万科泊寓、龙湖冠寓等。但对于租客来说，也并非高枕无忧。
今年，厦门岛内外近300个村都涉及拆迁。特别是岛内何厝、蔡塘等的拆迁，给软件园附近工作的租客们带来了不少影响。租金低廉的城中村拆迁后，“打工人”的下一站在哪里，也成为一个难题。
八、买房心态：保持平常心很重要
城市的买房故事，每一天都在上演。买房人的心态也随着市场的起伏波动而不断变化。去年的楼市备忘录，乐居采访了准备在厦门买房的林先生，他在厦门工作2年，属于刚需买房群体，预算总价300万，希望能在自己工作的集美区就近买房。因为自己满意的房子超出预算，而较为偏远或房龄较旧的房子，他并不愿“将就”。
而一年时间过去了，乐居再度回访，发现林先生之前所关注的楼盘并没有降价，并且已经全部卖完了。今年，他所关注的集美区又有数个新项目面市，但价格仍超出预算。林先生表示，自己身边的同事已经陆陆续续买了房。而已在厦门有稳定工作的他，也希望通过自己的努力，继续追寻在厦门安家的梦想。
而对于有孩子的家庭来说，要考虑的明显更多。打算在厦门买房的应女士，重点关注的是厦门岛内的二手房和翔安南部新城的一手房。年底，翔安南部新城的建发·书香府邸火热开售。占据“实小+双十”双学区，以及建发出品的品牌加持，加上首开优惠力度较大,价位符合预期，吸引众多购房者到场摇号抢房。12月30日23:35，应女士发了条朋友圈“一晚上，摇了个寂寞”。未能成功摇上号的她，仍在等待二期开盘的路上。
据乐居了解，对于未来的市场走势，大部分买家的心态是认为会平稳向上。因为厦门楼市经历近年来的严厉调控，已经进入相对平稳的区间，像之前一样大起大落可能性不大。
九、2021年厦门楼市：继续向好！
经过2018年“崩盘论”的洗礼，经过2020年初疫情的冲击。厦门凭借良好的城市基本面，在今年稳健收官。
2020年，厦门也出台相关房价控制政策，《厦门市住房发展规划（2021-2025年）》提出，要保持住房价格总体平稳，未来五年，厦门新增商品住宅年度价格涨幅不能超过5%。在保证充足的供应基础上，保持楼市的良性循环。这就业相当于为厦门未来的新房市场定音定调。
新的一年，值得关注的是，厦门岛内或将有更多重量级的土地供应。如湖滨南、将军祠以及钟宅、下忠地块等。此外，也将有更多新的楼盘推向市场。其中，岛内的中骏·天荟，旭辉五缘湾新项目，以及位于岛外海沧CBD的建发·缦云、集美的大悦城综合体等，都值得市场期待。同时，楼市或将进一步分化。占据好学区、好地段、好产品、好景观的项目将持续上涨，资质一般的项目则同样面临去化压力。
展望2021，今年厦门楼市或将在量价上实现微涨，整体持续向好。
本次年度备忘录撰写人：林宁
2021年1月5日
热门跟贴