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一、变化

又到一年年尾，青岛楼市下跌成为网络上热议的话题，青岛房价从2018年高点回撤了20%以上，除了个别区域，市场一片惨兮兮。

但是，今年的年尾我们似乎嗅到了一点不一样的味道，也看到了全国楼市正在发生一些变化。

任泽平有句广为认可的话：房地产市场长期看人口、中期看土地、短期看金融。

人口是缓慢变量，土地政策是中长期的顶层设计，而金融货币政策则是时刻在调整。

短期看金融，那让我来看一个重要的金融指标：

M1！

什么是M1，也就是狭义货币，指社会上的现金和活期存款，通俗点讲，就是你可以立马能拿出来花或者投资的钱。

为什么要看M1？M1是楼市上涨的先行指标，M1越高，说明大家把定期存款、理财产品、证券基金都赎回变现了，接下来这些现金流向哪些资产，哪些资产就会上涨。

因此，按照之前的经验，只要M1增速持续上涨，接下来房价就会涨，历史上一贯如此，09年、2013年、2015年很明显。

让我们来看看11月份M1同比增速，10%！

M1时隔三年重新回到了两位数，增速分别比上月末和去年同期高0.9百分 点和6.5个百分点，创下了2018年1月以来近3年的新高。

看图，我们可以看到，现在M1增速大概是2015年9月左右的水平。

2015年年底到2016年年初，从深圳开始，从南到北，全国开启一波史无 前例的房产大牛市。

人不可能两次踏入同一条河流，历史不会重演，因为房住不炒的红线仍然 高悬头上，LPR利率改革，利率也对楼市做了隔离，对房地产行业融资宽 松度与上一轮也有不同。

但是流动性宽松，钱总要有个去处，今年你会发现股市和币市行情不错， 周边很多人也从股市或者币市里赚到钱了，但是他们的选择却出奇的一致，套现出来去买房，寻求资产保值升值。

人们从心底还是认可房子是一种稳定保值增值的大类资产。

虽然这次很难跟上一轮楼市牛市一样，普遍翻倍，但会是小牛市，核心城市30-50%的涨幅应该可以达到。

年底我们团队实地考察了大湾区，深圳从去年下半年开始出现拐点，今年上半年率先启动涨了一波，7月份调控后楼市变得平稳，但千万豪宅华润城还是要抢。接着东莞随之启动，广州黄埔南沙现在更是一片火热。

长三角上海现在在跟进中，二手挂牌量持续下降，出现房东跳价成交的情况。另外根据我们的调研，2016年创下全球涨幅第一的合肥，其核心区及学区房也进入上涨启动期。

楼市具有传导效应，一般是一线城市先涨，然后是二线，所以一定紧紧盯住一些风向标城市，提前看到他们的行情，你才能提前布局，可以抄到底。

那接下来还会有哪些城市会跟进，三个一线已经启动，剩下的北京肯定会传导过去，根据北京朋友反馈，北京已经回暖，一些改善盘已经在温和上涨。

二、那明年青岛的楼市又会怎样？

答案肯定是比今年要好。

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其实从去年下半年，听了我们的话，去买近郊城阳、高新区、西海岸星光岛以东沿海一线房子的朋友，并没有受青岛大行情影响，仍有一定的增值。而那些卖了老破小，换了新房，次新房的人，资产也远远跑赢市场平均水平。

在一片看空的环境下看涨是需要勇气的，其实我们只是在实时分析市场的变化，翻看我们之前文章就知道，我们一直观点明确，同时也在用行动践行我们的观点。有的人看我总是说涨，就很不爽。

其实我是在帮助大家以最低的成本买房，帮助大家的资产升值。

错失良机，后面只会让你花更高的成本去买房。

以上是我们最近看到的一些变化及对后市的一些判断，欢迎大家拍砖。