作者：二鸣
新官上任三把火，拜登当选总统后第一次提案就是继续印钱，大放水。
1月16日晚，美国当选总统拜登推出了一项涉及1.9万亿美元的美国救援计划，以加速新冠疫苗研发，并向个人、州、地方政府和长期承担经济压力的企业提供财政支援。
美国继续量化宽松刺激经济，这并不意外，但是1.9万亿的刺激规模，超出了许多人的预期。
“懂王”下台后，人们期待着这个魔幻的世界恢复一些理性，但是拜登的这次提案也告诉我们，无论是谁当选美国总统，美国都会出现大规模的刺激政策。
当下美国的刺激政策越多，美元贬值的速度就会更快，美元开启新一轮的弱势周期，而随着中国经济的复兴，越来越多的资本开始进入中国。
热钱不断涌入，就很有可能在中国造成市场泡沫，而作为最大资金蓄水池的房地产一定会受到影响。
2021年中国会采取怎样的货币政策，中国楼市又会如何面对热钱的冲击？
01
2021年中国货币政策
过去一年，国外进行了大规模的刺激计划，但是中国央行却保持了十足的定力。
疫情之下，央行也通过降准，再贷款等工具释放了一定的流动性，但是2020年政府工作报告中关于货币政策也提到，要让货币政策工具直达实体经济。
这是中国版的“宽松”，绝不搞大水漫灌，而是精准滴灌，将释放的资金尽量引进实体经济。
2021年中国的货币政策如何执行？
1月7日，央行工作会议部署2021年十大工作重点中，关于货币政策提到的最重要的三个点是：
1、稳健的货币政策要灵活精准，合理适度；
2、继续发挥好结构性货币政策工具和信贷政策精准滴灌的作用，有效支持小微企业等实体经济；
3、持续防范化解金融风险。
最近一次提到接下来一年的货币政策是1月15日国新办举行的新闻发布会上，央行副行长陈雨露表示：2021年货币政策要稳字当头，不急转弯，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，把握好时度效，保持好正常货币政策空间的可持续性。
综合这些重要表态，以及GDP“保八”的需要，2021年的货币政策会延续2020年的总体风格，货币较为宽松，但会更加强调精准性，针对房地产行业依然会单边收紧。
2020年，为了应对疫情影响，中央加大逆周期调节力度，先后三次降准两次降息，货币环境整体比较宽松，M2增速重回两位数。随着经济回暖，货币政策回归稳健中性，第三季度重提“ 把好货币供应总闸门”，LPR利率连续八个月没有调整。
房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。
疫情之下，较为宽松的货币环境，让房地产市场迅速回暖，并且在下半年开始，以珠三角和长三角为代表的一、二线城市房价开始飞升。
2020年11月，全国新建住宅成交均价达到10071元/平米，同比上涨7.9%，同时，重点城市二手房价格也有明显回升，尤其是深圳，11月同比大涨27%。
之所以楼市能够快速回暖，这是房地产特有的金融属性决定的。
较为宽松的货币环境，让一些人担心放水后房价再次大涨，所以选择买房储存财富。
2020年楼市另一大特点就是房价上涨，而租金下降。
租金代表的是真实的居住需求，而房价更多反映的是自住和资金保值的需求，这两者价格发生背离就意味着居民选择买房储存财富。
这也刺激了楼市的投机性需求。
今年个人按揭贷款没有明显放松的情况下，购房者主动加杠杆，贷款比例回升至历史第二位仅次于2016年的水平，2020年的房地产市场投机气氛很浓。
银监会主席郭树清曾公开表示，房地产是金融风险最大的灰犀牛，今年在多个重要会议上，高层也提出“防范和化解房地产金融风险是房地产工作的重中之重”。
所以，高层在金融方面，近期针对房地产行业出台了一系列政策。
02
房地产融资两个防火墙
2020年3月，市场受到疫情影响最大时，房地产金融政策是最松的，但是到了7月， 当楼市回暖，政策迅速收紧。
2020年最具标志性的收紧政策，就是住建部和央行分别从房企和银行端完善楼市防火墙。
比如去年820房地产座谈会上，根据房企有新负债规模进行四档管理，对房企融资设置“三道红线”。
12月31日，央行，银保监会发布“房地产贷款集中度管理制度”，也被称为银行的两道红线。
房企的三道红线改变了开发商的开发模式，同样银行的两道红线也是如此，简单来说就是个人房贷占银行全部贷款的比例重新规定了上限。
这两个政策的意义非常重大，但是被不少媒体忽视了。
比如房企的三道红线提出后，不少房企都改变了拿地逻辑，一些以前主攻三四线的房企开始重回一二线城市，恒大时隔七年重回上海拿地，并且地处重点板块北外滩，中梁也加速换仓二线城市。
另外一点就是房企强者恒强的趋势更加明显，尤其是TOP10房企在三道红线政策出台后，权益拿地金额占比超过40%，而且从九月一直到年末，多家房企开始放缓拿地，投资金额持续下滑。
银行对房贷的两道红线，刚提出不久，市场还没有明显反应。
但是从华创证券对金融机构信贷专员的调研结果来看，有近七成的受访信贷官认为房地产贷款集中达标存在压力，具体措施来看，53%的信贷官会压缩房地产开发贷款的投放规模，而另外18%的受访者会增加制造业贷款和小微企业贷款调整比例。
这些是来自一线金融机构的真实反馈，虽然各大银行距离规定上限依然有一定投放空间。但是头上高悬的两道红线的压力也一定让银行对房地产贷款有所控制。
03
大放水下，核心资产更有价值
过去一年，白酒销量普遍下降，但是高端白酒销量却逆势上涨，尤其是茅台，五粮液等高端白酒价格也明显上涨，带动2020年白酒股指不断创造新高。乘用车市场也是如此，普通汽车销量持续下滑，但是高端车型今年却有20%以上的增量。
2020年创业板指数大涨超过60%，但是20%的股票贡献了几乎90%的涨幅。
全球大放水的背景下，市场上不缺钱，但是缺乏核心资产。
2020年的楼市也是如此。
以珠三角和长三角城市群为代表的核心城市，房价不断上涨，但是2020年跌幅较大的10个城市中，部分省会城市甚至国家城市也位列其中。
同为二线城市，“价值”却在不断分化中。
2020年末，四个一线城市房价正在飞速上涨。
最近发布的《中国住房发展报告（2020-2021）》就提到，预计2021全年商品住房价格同比增幅维持在5%左右。
2021年的房地产市场上涨依然是主旋律，但绝不意味着所有一二线核心城市都有机会。有的城市可能上涨10%，但是有些城市可能只能继续下跌，甚至同一座城市不同的板块之间也会存在巨大的差异。
购买优质城市的核心资产，将是2021年楼市投资的最大逻辑。
这也意味着未来投资买房要尽可能的精准。人口持续流入的核心城市的学区房，或者是地段不错，具有一定品质的新房抑或次新房涨幅更大。这也在无形中提高了房产投资的门槛。
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