杭州公寓租赁|潜力的市芯，望江新城板块正在释放大量需求|房源|望江|杭州|科技城|麦家

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由于汽车南站的整体搬迁，望江板块现已成为主城区最大的一片旧城改造区域，而杭州市规划局将其定位为望江金融科技城，大力引入金融、IT等新兴产业。

如今，依托上城区的金融产业基础，及新融入的城市广场、商务中心、大型综合体等，望江金融科技城进一步升级，板块崛起在即。

望江新城板块分析

上城区作为杭州的中心区域，面积不大，整体发展受限。望江新城傍西湖，毗邻钱江新城，称得上是市中心的绝版地段。

根据规划，望江新城将形成“一心、一带、两轴、四片”的城市空间格局，打造一条南北向的城市年轮带。同时，杭港(望江)高端服务业示范区、钱塘江金融港湾将成为链接世界的城市客厅。望江板块将是望江金融科技城、钱塘江金融港湾的核心产业板块和杭州拥江发展的城市门户区。

望江新城，位于杭州中心城区——上城，西临城站枢纽，东接钱江新城，坐拥八公里黄金江岸线，是杭州城市空间形态和发展布局由“西湖时代”进入“钱塘江时代”的中心走廊，规划面积约3平方公里。

数据来源：杭州市规划局

1、城站三线地铁等重要枢纽环绕

西临的城站火车站，是杭州城际及省际交通转换的重要中枢之一，根据政策文件，城站将对望江新城一侧设立东出入口，实现东西两侧交通互通。望江新城板块内覆盖1、4、5号线3条地铁线路，与其他区域交错互通。

2、房地产、IT、金融行业占比较高，招聘需求大

望江新城板块位于主城区的上城区区域内，板块面积不大，涵盖了百余家企业。由于其稀缺性，吸引了众多房企拿地，此外，板块定位金融科技城，因此也吸引了不少金融、IT企业的进驻。

整体来看，板块内以地产相关企业、IT以及金融产业的企业较多，整体超过5成占比。

从招聘行业的平均薪资来看，望江新城板块绝大多数行业平均招聘薪资低于杭州市水平，其中地产相关招聘企业工资较高，主要由于区域内地产相关企业进驻较多，因此招聘需求量大，企业间竞争略激烈。

随着板块的金融科技城定位逐步落实，未来产业挖掘潜力大，也将吸引大批人群前来就业，板块内的租赁需求将会显著提升。

3、各类型房源租金高于杭州整体租金

从去年的数据可以看出，望江新城板块集中式公寓近一年平均租金为128元/月/平米，整体租金水平较杭州总体租金高，主要是因为其位于杭州市区上城区区域内，城市核心地段优势明显。

随着望江新城规划的逐步推进，加之稀缺的板块区位，板块价值无可厚非。目前板块内新房价格近7万/平米，远高于杭州平均水平，二手房均价高出杭州二手房均价近四成。

对比全市，望江新城板块的租金回报率较全市基本持平，主要由于板块内二手房价格和租金都较高，因此使得租金回报率一般。而长租回报率方面，目前板块内布局的品牌公寓一般，尚未形成良好的溢价，使得长租回报率低于全市水平。

注：租金回报率=个人房源平均租金/二手房交易单价

长租回报率=长租公寓平均租金/二手房交易单价

公寓租赁行情分析

目前望江新城板块常住人口12万，约1.6万的商务办公人员，随着未来望江金融科技城的产业升级，区内配套的进一步完善，大量的潜在租赁需求将被释放。此外，近期已成交了一块人才租赁专项用地及一定自持比例的商服用地，未来也将打造更具性价比的人才公寓吸引就业。

1、项目多为白领公寓，暂无中高端项目

望江新城板块内公寓16家集中式公寓，其中13家为白领公寓，魔方和世联红璞等规模型品牌公寓仅入驻一家门店。除白领公寓外，另外3家为蓝领公寓，杭州市除了积极推进人才引进外，也注重蓝领阶层的住房保障问题，同时对于各区域的蓝领公寓实行有效地监管。

望江新城长租公寓项目情况

2、板块内以本土品牌公寓为主，暂无房企公寓品牌入驻

板块内共计有集中式公寓房源近2000间，其中蓝领公寓——尚蓝公寓房源757间，占比近三成。公寓品牌以杭州本土品牌为主，如诺巢公寓、麦家公寓等，其中诺巢公寓共布局了3家门店，约250间房源。品牌公寓仅魔方、世联红璞入驻，暂无房企长租公寓品牌进入该板块。

典型案例

麦家公寓（汽车南站店）——首家无人智能化公寓

麦家公寓汽车南站店位于上城区望江东路近汽车南站附近，离婺江路地铁站约400米距离。项目毗邻西湖景区与吴山风景区，周边生活配套完善。项目共计52套房源，面积在25-35平米左右。麦家汽车南站店最大的特色是无人化管理和智能化运营，旨在给租客不同的租住体验。

室内配套&家具：全智能化家居产品

麦家公寓汽车南站店以简约化风格为主，配置智能门锁、电动窗帘一键关启等智能化家居产品，提供给租客便捷的生活，改善租客的租住体验。壁挂式书架、挑高的落地窗、榻榻米等设计，给忙碌的生活增添一丝安谧。

公区及服务：公区配置齐全，创新无人化管理

麦家公寓汽车南站店在公区配置了健身器材、开放式电影、公共洗衣机等设施，尽管公区面积不到，但配置齐全，定期会组织各类娱乐活动，丰富租客日常业余生活。在管理方面，麦家公寓首推无人化管理模式，实现了预约看房、在线签约、租金缴纳、水电费缴纳，退租续约等租住无人管理流程，在改善租客租住体验的同时，大大降低了人工运营成本。