上海楼市：投资潜力片区尽量不买片区的标杆盘，看了这篇就明白！|东外滩|房价|房地产|标杆|浦东

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提问：成哥好，之前你提到投资潜力片区尽量不买片区的标杆盘，逻辑是什么呢？因为片区标杆盘价格贵涨幅不如非标杆普盘吗？谢谢

回答：1. 因为标杆盘有“标杆溢价”。

2. 楼市和其他所有具有马太效应的系统一样，资源高度向头部集中。市中心的价格，是郊区的好几倍。好房子的价格，是破房子的好几倍。

3. “标杆溢价”就是这种马太效应的微观呈现。

4. 问题在于，你买入标杆的时候，它是头部；持有了十年，等要卖出的时候，可就未必了。会有更新更好的房子造出来，你就不再是标杆了。也就失去“标杆溢价”了。正所谓“不是你赚钱多，而是你成本高”。

5. 比如，曾经，老大楼也是当年的标杆，有标杆溢价，单价比公房要明显地贵。现在，老大楼风光不再，单价通常比同地段公房便宜。

6. 不过，如果标杆盘在诞生之初定价合理，与其他小区差价还没有拉开，那么它可能会有一段红利期，在这段周期内，享受马太效应带来的好处，与二梯队小区的差价反而拉大。当年温州人在上海买房就有不少人是暗合这种思路的。买入，过5-8年，等小区即将老去时，卖掉。

7. 不过，现在已经不太适合这么玩了。一方面，定价合理的标杆盘太难找；另一方面，税费的因素，也不适合5年就卖。而且这个策略得一直盯盘，太累，不适合有全职工作的广大业余投资者们。

提问：成哥好，请问你觉得杨浦东外滩怎么样？450万想上车，买一个60米左右的自住。上班在浦东世纪大道附近，有什么推荐吗？

回答：东外滩区位属于尚可，但比不上北外滩，北外滩能坐北朝南看陆家嘴三件套，东外滩只能看浦东大道。

东外滩的优势是比较成熟，毕竟北外滩最近几年才刚刚发展起来，你在东外滩买菜就医上学都不是什么问题。

另外你在浦东世纪大道附近上班，这个预算也可以考虑下浦东的金杨新村、巨峰路、高桥这些板块。

如果一定要买老房子，可以考虑世纪大道附近的房子，至少离你单位近一些。

上海买房价值高的板块及楼盘分享，详见内部分享。

提问：成哥好，有几个问题要请教一下！

1、上海普陀桃浦智创城看好吗？武威东路站地铁口单价6.2万的圣都汇合适购入吗？

2、位于港城路和外高桥北站当中98年的老两房何时卖出合适？现在单价仅3.4万，不知道通车后还能溢价多少和多久。还有哪些板块值得推荐吗？

回答：1、桃浦板块这一块，有铁路穿过，把板块割的支离破碎，而且桃浦一直是动迁导入区，也不在主要的发展方向上，没办法起势，目前那一块的价格也是比较温和。2、外高桥是过去几轮上海房产牛市里房价涨得比较慢的。区位有问题，园区没有高薪产业，然后又是偏距浦东北面一隅，不是发展的重心。20多年的老破小也没多少优势了，现在可以考虑卖出置换了，把重心放在买入置换上面。

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提问：成哥好，想咨询一下，预算300万，想买05年之后的房子，浦东区有推荐的区域嘛？

回答：浦东的房价本来就比浦西贵，这个预算在浦东能买到的房子会比较远，但是我不建议你跑太远，把房子尽可能买在距离人民广场25km外，不如多考虑下浦西的板块。如果一定要买，考虑下闵行的鲁汇，浦东周浦、高桥、曹路这些地方。

提问：成哥好，请问塘桥板块和杨东板块2000年以后的房子有推荐吗？预算700左右，2-3室，有电梯、小区环境不错的。

回答：700预算大概只能买次新一点的两房。比如像东方城市公寓，锦绣花木公寓、东方明珠国际公寓之类的。因为预算有限可选的范围不算太多，像这种自住为主的社区，具体买哪里需要结合你的居住偏好再来推荐了。可以再多看看其他板块，比如北蔡、三林、杨思都是不错的。

提问：成哥好，请问浙江嘉兴的房产有投资的价值吗？

回答：嘉兴和嘉善都是打着高铁经济，甚至于传说中的9号线通勤。高铁不可能实现对上海通勤。即便通了9号线地铁，一样涨不起来的，因为实在太远了，就像临港一样。长三角一体化有轻微利好，主要是嘉兴房价太贵，已经透支利好。投资不如去二线省会城市，回报率更高。

提问：成哥好，请问总高18层的楼房，选哪层最好呢？设备层，槽钢层，扬尘层分别是在哪层呢？

回答：6层-12层是最好的。

设备层就是高层楼盘中专门用于通风、采暖、电器和排气等设备与管道，而且人员可以进入设备层进行操作。

一般高层设备层都设在地下/顶楼，超过100米（即33层以上）的楼盘，会在中间设置设备层，具体位置，要结合建筑的结构、布置、给水方式等综合因素考虑。

在设备层或其下一层，设备的噪音、机械振动等都会给居住环境带来负面影响。