提问：

咏鑫老师，您好，看了您的文章，觉得您非常专业，作为房产小白，现有几个问题咨询一下：

本人是外地人，有武汉户口，2019年已在武汉入手一套房产。

问题1：

我们先后看中了汉阳的远洋，武昌的天域、融创望江府和光谷的正荣紫阙台。

后来觉得正荣紫阙台有115平单价低的毛坯房，加之女儿已上高中，未来有可能到武汉上大学，衡量再三买了紫阙台。

老公一直觉得另外几套临近滨江的房子未来升值空间会更大。

所以不知道我们最终选择紫阙台到底对不对？

问题2：

我们都属工薪阶层，两人年收入共20万，紫阙台府首付150万多，还有150万的商贷，贷30年，等额本息，月供9000多。

如果一年后我们之前的投资回了100多万，我是把剩下的商贷一次性还清还是选择部分还贷，还是干脆不还，还是再入手一套公寓或小户型？

我们后期没有其他好的投资项目了。

我们应该如何选择？

咏鑫：

感谢您的认可。

对于您看过的这四个盘，无论从地理位置还是从品牌，亦是未来升值潜力及居住属性等因素来看，都属热门几个盘。

当然，这是大面的排序，具体小面还得看具体楼盘之间的对比。

虽说武昌排名首位，但不是说武昌的任何盘就一定比汉阳所有的盘都好，这也是不对的。

例如汉阳的远洋，我就认为比融创和融侨都要略胜一筹。

那么你看的这四个盘，如何选择的问题。

根据你自己的情况：外地人，未来可能买个姑娘上学用，还兼顾着投资升值，两者都能达到您满意的要求是再好不过了。

具体来比一下这几个盘的优劣势吧。

汉阳远洋双学区双地铁，汉阳最大IP，CEO盘，自住可以。

武昌融侨天域，地铁300米，徐东商圈核心主干道，地段优越，配套完备，单价2.75毛坯左右，阿里巴巴武汉总部加持。

融创望江府虽然属于武昌，但更多人把它贴着白沙洲来看，目前周边城市界面太差。

正荣紫阙台，地铁300米，毛坯2.4万，目前来说在关山大道上还是优势相当明显的，目前二手房成交价都在2.5万左右。

而且关山大道也是最早的光谷富人区，虽然现在热点都在光谷中心城，却丝毫不影响它的升值空间和潜力。

综合来看，考虑到未来女儿，你们选择是最合适你们的。

关于第二个问题，你们到期还有100多万投资款回收该干什么？

如果你们没有更好的投资渠道，我的建议是继续加仓武汉。

从你说的情况判断你房票用完，如果想继续加仓，可以详见知识星球内部分享在《武汉如何继续加仓》。

提问：

咏鑫，个人名下如有房产抵押经营贷，会影响以后信用卡申请及额度吗？

如找中介办理执照做经营贷，给多少费用合适？

如自己申请个体工商户，空壳公司有用吗，还是需要维护（流水，申报等）才有效？谢谢！

咏鑫：

1.还有些影响，但也没办法，不能因为影响就不办理经营袋贷了吧？

2.中介费一般1.5%左右就比较低了。但各地也不一样，一般不超3%。

3.空壳公司对办理有些经营贷是可以的。对于政策性低息贷款不行，这种需要真实经营。

4.平时多做一些真实的流水包装，合理合规，这个对你很重要。

其他相关技巧，详见知识星球内部分享。

提问：

祝总，晚上好！我考虑还是投资为主，选择住宅，不倾向于商住公寓了。

现在我有事请教，我的情况大概说一下：

夫妻都不是武汉户口，首套房在光谷，80多平，房产证是夫妻双方的名字，房证早已满两年，房贷还有20W没还清。

目前有资产35W左右，怎么打？

我在武汉交社保，在武汉经营公司十年，公司法人，这个身份应该好搞房票！

但是，二套房首付比例高，资产不够怎么解决？

另外，公司业务不稳定，我们又有两个小孩都还在读小学，未来教育支出较大，夫妻双方都是比较保守的人，不想抗太大风险。

月供预算可以接受5000左右。

我有两种想法，第一方案，在不限购区域搞，简单不费事又没什么压力，阳逻或者葛店怎么样？哪边好？

同区域的二手房比新房要便宜，是搞新房还是二手房？

第二方案，目前暂时不出手，从现在开始交住房公积金，等一年或者两年后，公积金可以贷款了，那个时候首套房的贷款只有十几万了，我就提前结清首套房贷。

再用公积金贷，是否算首套政策？这个方案，我恐怕跑不赢大盘？？？

请问祝总，我这种情况，还有什么更好的第三个方案吗？

咏鑫：

熊总，1、其实你目前可以尝试资产裂变的模式哦，这个80多平的房产，就是一个起点。

楼市投资裂变是指随着楼市上涨，用第一套房通过风险可控的方式不断叠加债务以建立更多面积的房产，形成优质、灵活的资产组合。

首先，楼市裂变是随着楼市上涨而进行的，如果楼市下跌，那就无法裂变。

其次我们从定义中知道楼市裂变是从第一套房开始的。没有第一套房，光有现金，那也是做不了的。

因为现金是过剩的，只有资产和杠杆才是稀缺的，没有它们就没法开始裂变。

再次，我们采取的方式是用风险可控的方式进行债务叠加。

如果不计后果进行裂变，那你那个不叫裂变，而是癌细胞扩散，裂变得越快，越容易出事。

最后，叠加债务的目的是建立更多面积的房产，以形成优质、灵活的资产组合。

我们不是为负债而负债，而是为了买入更多优质的资产。如果借债买了万年不涨的劣质房产，那无异于自找苦吃。

所以放弃公寓是对的，根据你的情况来看，我认为你当下可以适当负债，做个裂变前期规划。

办法就是，当前把剩余房贷提前还完，通过公司经营贷（优选：建行），贷7成估计150万。

那么你的资产扩充到了，150+35-20=165w（具体贷款金额根据评估），结合自己家庭年收入和开销，留2年左右的防守资金，用于银行还利息，讲资产利于最大化。

2、单从房产投资收益角度来说，首选城市，次选板块，再次是品牌。

城市50分，板块30分，品牌10分。

这三条做好，领跑80%的房产投资竞争者。

至于最后的所谓户型、楼幢位置、楼层、朝向等，叠加一起顶多算10分。

但往往是，更多的投资者把重点精力放在了这10分上。

投资角度，肯定是回避你说的两个地方。

3、165万，留2年左右的防守资金，假设在120万，一定是购买二手房，做一个“二套变首套”。

首付和过户和其他费用，首付控制在30%左右，那么二手房总价在350-400万之间。

当然这个是你目前的极限杠杆，这个需要流水包装和你们夫妻落户武汉。

你们本身在光谷，这个时候，就关山大道板块，二手房。

也或者可以考虑一些倒挂区域的盘后，比如说绿地新和绘，保利新武昌等。

如果说，不想杠杆太高，那么就用80万左右，光谷东，比如说朗诗等小区，二手房。

3、至于公积金，这个不矛盾，投资赚的不是银行利息，是选筹、时机。

目前来说，有确定性升值空间的楼盘，或者板块，就不需要去等公积金。

资产备好，看好后，直接打出去。

公积金可以先少交，这个后期可以在利用。

名下有房无贷款，如果用公积金的话，最多60万，现在最多50万，这个也是随时调整的。

你还是要用组合贷。

做投资来说，用不用公积金不是重点。