提问：

咏鑫，投资买多大规模的小区合适？

咏鑫：

你好，你买的小区太小，一年成交不了几套，在市场上没有声音，容易被淹没在市场之中。

直接后果就是中介不推、业主没信心，所以你不会去看也不会去买。

你买的小区太大，漫山遍野的对手盘，你想卖出一套真的千难万难。

但也不是没有办法，办法就是降价呗，因为信息高度透明之下，价格笋才是王道多大的小区才是比较合适的，才是技能保证流通性、市场上的发声，也能保证对手盘不太多，容易出货呢？

1、小区最好分2-3期

2、小区总套数最好1500-3500户

3、小区的产品配比最好有二、三、四房

4、小区各户型的大致配比大概是二房（30-40%）、三房（50-60%）、四房（10%）

提问：

咏鑫你好，投资的话，买绿地天河会展城如何？

咏鑫：

你好，最近好几个朋友问这个楼盘，我们之前分享，过买房10大忌：

1、不要买超过20公里的远郊一手楼，尤其是超大盘。

2、不要买无地铁或者无地铁增量的小区。

3、不要买太大的小区的盘，尤其是没有清晰组团划分和无中高低档之分的。

4、不要买邻居全是老态龙钟讲方言的小区。

5、不要买只有一种户型面积段的小区，比如全是三房或者全是两房。

6、不要买网红盘尤其是网上炒作的网红盘，好比一直被捋羊毛的小区。

7、不要买交易量很少一年也出不了几套的小区。

8、不要买某个微信群一直鼓吹的某个板块或者小区。

9、不要买可能存在硬伤的小区比如高速影响。

10、不要买你第一眼看了就不喜欢的小区。

绿地天河会展城这个盘，至少占了以上6条。

天河会展城号称武汉有史以来单次供地规模最大项目、全球已披露室内净展面积最大项目、中部最大、全国前三会展中心。

但了解房产投资的应该知道，会展业对房价几乎没有影响；可以参考汉阳国博。

同样的单价，放眼全武汉，投资角度有更好的选择。

比如我们知识星球内推荐的板块和楼盘。

提问：

今天刚刚加入星球，收获了很多有价值的思考。

请问咏鑫，如果考虑先出租，未来给父母住，以保值需求为主。

是否值得入手“王家墩CBD、西北湖”区域。

目前看的房源有：泛海2.9w/平米，融创玖玺台3.1万/平米。

主要本人情况：本人在北京工作，近期想回武汉置业，本次为首套房，资产120万，自己主要考虑交通、生活配套、小区环境，非常感谢。

咏鑫：

你好，西北湖是武汉最早的富人区，自2005年开始，武汉西北湖一带的楼盘，开始成为武汉豪宅的代名词。

背靠金融一条街，汉口绝对核心湖景，国贸中山公园武广近在咫尺，拥有武汉最顶尖的白领群体，西北湖一时风头无两。

当时入住西北湖就意味着自己一只脚踏进了武汉高端圈层的门槛。

但目前房价已将武汉多数中低收入家庭挡在了门外。

这片不是武汉第一梯队，但是单价2.8可以投资更有爆发力的板块和项目，老牌豪宅区和老牌豪宅其实一直不算好的投资标的。

提问：

咏鑫你好，坐标武汉，纯投资，关注点主要是关山大道二手次新，有几个问题想请教。

1.看了好些楼盘，有金地格林东郡均价2.3，保利时代北区和南区均价3，坐标城9期均价2.6，万科城花璟苑均价2.7，融科天域均价2.6。

请问这几个楼盘怎么比较？优先选哪一个？为什么？优缺点是啥？

2.同一楼盘的不同房子，受楼层，朝向，装修不同，价格会有所差异，如果和均价相比，一楼折价多少？

顶楼折价多少？毛坯折价多少？朝东折价多少？朝西折价多少？

如果是好楼层好朝向好装修，增价多少？

咏鑫：

你好，感谢大额付费！金地格林东郡还不错，保利二手房溢价太多。

放弃另外几个盘都算市场价，不高不低这么多因素不能单独拆分比较。

其实你看到的价格已经体现了差异常见的像楼层、户型折价都在10%以内一楼和顶楼折价5-10%。

朝向排序：东南>西南>东北>西北，东南和西北的价差在5%左右。

投资怎样考虑一个二手房的购买价值?

1.价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。

2. 杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于40%。

3. 房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，不会差特别多。

4. 租金回报率。一般在2%上下，好的在3%以上

5. 小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。

另外整个板块的环境是经常被忽略的，周边都是回迁房，就唯独你一家品质盘？

人口层次的差异和周边环境的落差对以后发展都是负面的房子的价值因素是什么？

决定房价本身的，是供求关系，供求的背后，是面积，地段，房龄，品质，配套(学区)等许多因素综合在一起。

但是，新房过10年，也会变旧房；所有的品质，都会被升级取代。

物业，可以减缓衰老，到物业本身也容易造成溢价。

学区，此一时彼一时，其价格甚至超过房子本身，而我们的目标是「选筹」，不能搞错重点。

品牌开发商，各家自有心头好，你认我不认，买来万般好，维权翻脸快，只要你买了，品牌溢价就变现了。

只有面积，没有喜好，没有折旧，在无限长的的时间里，面积终究是最坚挺的价值因素，(几乎)不随时间流逝，不会贬值。

提问：

新人首问：咏鑫好!我的基本情况如下，有一套万科的房子自住，短期内不会变动。

另外有两套房子闲置，一套在汉阳钟家村，锦绣江山，200平；一套在光谷，加州香山美树，120平米我的问题：

1、两套闲置的房子今后也不会住，纯从投资的角度，是否值得长期持有?还是应该现在卖出置换新的房子?

2、纯做投资的房子，买多大面积的户型，比较容易出手变现?

3、二七滨江的万科、武汉天地是否值得投资?谢谢

咏鑫：你好，升值角度上，拉长时间轴，遇上大涨的年份，极大概率是大面积投资回报率会更高。

然而，小面积永远比大面积的变现能力更强，流通性更好，小面积可以穿越牛熊。

而在需求被抑制的熊市，大面积必须折价换量，很可能等不到风来，就要割肉止损大甩卖了。

所以每个人的底仓不一样，现金流不一样，并不是人人都适合买大面积去长持。

一艘200平的航空母舰必须配几艘89平矫健轻便的潜艇。

这样万一资金断裂的时候，可以灵活变现80 90来养着200平，才能安全抵达彼岸，不至于倒在黎明前。

投资有时候讲究的不是收益最大化，而是我们怎样赚最适合最安全的钱。

底仓充足可以继续持有锦绣江山，等待下一波行情来了再出手裂变。

加州香山美树，紧邻三环线，如果未来有9号线的通车是利好，会微涨一点，但是板块没有太多规划利好，未来的风口在光谷东。

香山美树建议出手裂变。

目前武汉市区住宅的二手房前几年面积段，是2房80平。

但我们前瞻性地认为，伴随着二胎化进程，未来的甜点面积段应该是3房90-130平，因此提前布局可以吃到认知差异的红利。

具体到某个板块、某个楼盘的客户画像，以及导致的各个区段产品供求关系的分析。

万科，武汉天地这类CEO盘，价格贵，但是未来涨幅不一定能跑赢低价刚需盘。

建议多开发几张房票，入手我们星球内推荐的潜力盘。