提问：

您好!我们自住武大学区房，80平米，属于老小区。

另外楚天都市雅园有一套130平米，买的次新房，未买两年，贷款120万。

目前有现金130万，想请问楚天都市雅园升值空间如何?

另外我们如何盘活资产?

咏鑫：

1、楚天都市雅园，对口东亭小学，不属于1-2梯队的学区房，属于跟涨。

但不建议交易，等一个周期吧，本身交易就有成本。

2、开发新的房票，还是能有机会。

提问：

咏鑫老师您好，我28岁，武汉户口，离异带儿子。

目前手上一套两房84平，总价135万左右，贷款还有35万未还，目前手上20砖。

公积金余额28砖，想置换一套房子，或者有机会通过杠杆再买一套最好。

儿子今年9月要读小学，考虑到再婚居住，所以想购置一套新一点的学区房，既能满足子女读书又能满足后期需求。

最近也看了很多房子，新房，二手房都有，想请您指点一下。

咏鑫：

你好，感谢付费！如果你想杠杆的话，其实后期压力很大。

防守资金不足，小孩上小学。

现在早已经过了闭眼买房赚钱的时代，如果说时机没选对，选筹不好，基本上不赚钱。

1、28岁，多好的年龄，其实这个时候更多的是提升自己，规划好未来。

2、你当前的房产单价1.6万，大概知道在哪个片区了，应该是2年左右固定在这个价格。

如果说小孩读书，改善，建议出手这个84，想到1.8有点难呐。

3、出售后，加上现有的，资产120，公积金贷足，具体地段位置，根据自己的需求。

提问：

老师，自住为主伴随资产保值，汉阳王家湾保利庭瑞阅江台怎么样？

我看自带幼儿园和小学，离硚口区和王家湾商区近，交通也比较发达？请老师点评。

咏鑫：

自住没问题！增值不行，跑不赢大盘！

1、最近部分低楼层，91折送楼层，18000不到，和19年价格持平！

2、板块人口增长停滞，富人不爱，普通老百姓看不上够不着。

如果说自住，在周边工作，也行！

提问：

咏鑫你好，不好意思微信打扰你了。

我在武汉江汉区中城悦城二期有一套87平房子，无贷款。

江汉区福星惠誉福星城有一套90平小三房，无贷款，精装修，楼王位置。

中高层视野好，挂190万一直没成交，最近重新装修重新配轻奢家具，意图想快点卖出去。

老公武汉集体户，我广州集体户，孩子10个月。

今年在广州的广钢新城买了一套复式楼，保利东郡，楼下是华师附小分校，首付4成贷款买的，卖福星城就是用来填广州保利的贷款。

现在问题是这样的，武汉的中城悦城好像不怎么涨价，二手成交量极少。

以后住广钢新城，所以其他房子考虑投资价值。

中城悦城是继续持有，还是卖掉，重新买武汉其他有投资价格楼盘，或者再买一套广州有价值楼盘？

咏鑫：

你好，福星惠誉可以出手。

中城悦城CBD的边缘地段，学区也一直没有兑现，整个小区临高架。

CBD属于过气IP，自住保值能力不错，但是回报率一般。

可以考虑出手后裂变到星球内推荐的领涨板块。

接下来继续加仓广州，广州目前涨幅不错，可以跟上这一波红利。

现在广州的政策还在放松，还会继续涨，比如番禺的行情，目前有蔓延到番禺广场一带的迹象。

我们不要做事后诸葛亮，提前布局为宜。

广州投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：

问个小白问题，你们说的置换成本10%，这个成本到底在哪里？

比如我有一套全款房，我卖掉然后置换，卖房对于我来讲没任何成本呀我反正实收，但是我去抵押还需要付利息成本呀。

至于我去买房，不管我是置换还是抵押再去买，同样的都是需要支付中介费个税增值税等。还请咏鑫明示！

咏鑫：

买卖双方的交易成本，在经济学上并不是由某一方全部的承担。

只是表现上由某一方承担而已。

你把你那套全款房卖了之后，再买一套一模一样的。

（举例置换成相同的）房子没有变好，但是却交了中介费、个人所得税、契税、租金损失、手续杂费、解抵押垫资（非全款房）、精力成本等。

置换一次，净损失10%。

这就是置换的成本。抵押的确要付利息成本，贷款中介费也需要摊销。

但抵押后再买入，相当于你持有2套对吧？

多持有一套当然有成本提升。

（只有一套的交易成本）卖出后再买入两套一模一样的则需交两套的交易成本。

提问：

咏鑫，关注您很久今天也入了。

我在金银湖祥生君城和汉口福星华府各有一套。

福星华府当时是想着以后小孩儿上学用，自住在祥生君城，环境蛮舒服。

特别是金银湖万达，恒大城中百开了之后，未来据说还有华润二十四城的配套学区，以及明年的协和金银湖院区，我总感觉金银湖值得买。

现在手里有些闲钱。

祥生君城的顶楼复式，200万总价，已经谈定了，但也一直很犹豫，我楼上的邻居才买了华发中城荟，也跟我安利要去市区做邻居的思路。

请您从金银湖片区和未来发展帮忙分析值不值得买？

如果不值得买那我在常青片区还是四新买好。

还要考虑小孩儿上学？

感谢咏鑫，期待您的答疑解惑，解救我这样的小迷茫。

咏鑫：

你好！东西湖区过去4年，重点板块的涨幅对比：常青花园>将军路>金银湖

金银湖是汉口的后花园，环境很好，在湖边，已经形成了不错的居住氛围。

但是我们不能为了自住舒服放弃了涨幅收益。

目前该小区未来潜力不大，又是三环外，没有地铁，潜力不如后湖推荐的一些楼盘。

如果纯自住，可以选择这里。

如果单纯考虑学区， 建议常青花园。

如果投资，优先考虑知识星球内推荐的板块。

提问：

咏鑫你好，目前买房难以决策，想请教。

目前在深圳，因为家里原因，不得不回来武汉，刚卖房后手里约有140个，考虑回去上班光谷。

孩子又要上学所以主要看了东湖高新及洪山区初中中等的房子，重点看的还是光谷。

因为考虑小学中途转学的话热门学校或者学位紧张的学校都很大概率进不去，目前筛选了下面几个小区，不知道如何选择。

1.光谷靠关山大道片区，万科和当代稍微高点，老公倾向泷悦华府，房子新有地铁，交通方便。

二初和实验中学高考升学率差距并不多，孩子九年后才中考，那个时候差距可能就不大了。

2.我倾向万科嘉园相对总价低些，户型通透性比泷悦华府更好。

离中小学近上学方便，将来如果关山大道涨，它也会跟涨，但是单价下来也2.2 往上了。

在那边小区早期买房的朋友都说那边不值得这个价格，周边也没啥发展。

3.考虑南湖也是觉得生活及上学方便，总价比光谷低，手里有盈余。

但是看单价也不低，房龄也大，未来没啥发展，不知能否保值。

4.汉阳万科单价比大华和万科嘉园更低，是父母兄弟都在这个小区。

据说对口的二桥在那边很不错，将来亲人之间好照应，家里极力推荐。

不知道是不是应该将所有资金买泷悦华府，还是买个总价偏低的。

然后多余资金和弟弟一起合伙投资，原来想过，如果买个低的。

和弟弟一人投资四十买投资房（有首套资格），就是打算两人首付九十，月供扣除租金后还五千左右的那种。

麻烦咏鑫帮忙分析一下这几个小区如何选择。

如果推荐买总价低的再去投资一套，那可有后期好出租的投资小区推荐？

咏鑫：

东湖高新目前的板块价格排序：

关山大道>民族大道>金融港>三环南>华科大>关西长职>光谷广场>光谷东形成这一价格梯队的原因是：

1.距离产业区的远近

2.商业繁荣程度

3.教育资源强弱

光谷东崛起之前，东湖高新的房价是以关山大道为标准，逐渐向外递减。

所以能买关山大道建议优先考虑关山大道。不能买关山大道，也尽量考虑民族大道和金融港。

光谷的教育资源：光谷一小+实验中学才是王炸，其次是光谷二小+实验中学。

泷悦华府对口光谷4小，万科嘉园对口光谷8小，所以见仁见智。

表格里的楼盘优先坐标城，万科城花和当代，不过价格都略高了，淘一淘单价2.2-2.4左右的吧。

如果倾向升值，南湖和汉阳不推荐，没有产业带动，单纯依靠学区支撑，增值平均水平。

剩余资产最好用自己的房票再买一套。

提问：

咏鑫老师好，我在中南上班，目前想在武昌买房，首套房，首付预算50w以内，如果自住+投资的话，您建议我买哪里？

之前看过汤逊湖、黄家湖，您觉得哪个潜力大？有没有项目推荐？

或者现在买一套二手房，直接搬进去？请帮忙答疑解惑，感谢！

咏鑫：

你好，中南上班，置业武昌，为什么考虑在汤逊湖，在如果说黄家湖，还算是符合你要求，不知道为什么汤逊湖，难道喜欢钓鱼？

中南到汤逊湖近20公里，基本上到了工作和生活的极限距离。

上下班时间不考虑？

相比汤逊湖，黄家湖版块更加适合你。

另外参考几个选择，淘一淘中南附近的二手房，或者白沙洲保利上城，菁英城等次新房。