作者：六土（垚圭城）
本文整理自2月27日珠三角投资闭门会，由六土老师主讲。
今天来跟大家谈一谈大湾区的投资。
近两年，东莞、深圳、广州都在大涨，惠州局部、珠海局部、中山局部也都出现了涨幅。
很多人以为大湾区这一轮行情，是19年双十一深圳引领的，其实应该更早，19年3月份东莞调整了二手房计税办法以后，东莞率先启动。
到了8月18号，社会主义示范区的确立使得深圳开始上涨，11月11号深圳加速，到去年7月15号，第一个刹车的政策出来，到2021年2月27号早上，东莞出了最新的调控政策。
这么一系列的政策，让市场变幻莫测。
今天我想通过政策，城市，片区这几个部分，来跟大家谈一谈以后应该怎么投资。
01
所有调控都分两类
最近的新政一共分为两种：
第一种就是越收越紧
最典型就是深圳和上海，政策是直接作用于楼市的，比如说改变了购房条件，深圳要三年户口加三年社保；还有改变了我们离结婚购房的资质，比如说离婚三年之内要回溯。
这个政策全中国第一个是2017年的长沙，当时是两年回溯，那么现在深圳、东莞都回溯了。还有第二种像南京、哈尔滨的放松性政策。
松到什么地步？
南京郊区四区，不限年龄和学历，只要你能交社保就可以落户。
比如你今年是59岁男性，还能交一年社保，交个社保马上可以落户，这就是典型的放松。最放松的在哈尔滨，购买公寓可以享受和住宅同样的贷款政策。
所以现在政策其实是一边收紧一边放松。为什么会这样？
原因就是现在有三条主线，这三条主线可以解释现在楼市几乎所有的逻辑。
02
2021楼市的根本逻辑
第一条线是经济，用一句话形容”世界经济，唯我独好。”
2020年7月4号，中国公布了上半年经济增速，是3.2%，远超于我们的预期1.4%，而全世界其他的主要经济体全部是负的。2021年1月份中国又公布了2020年经济增速，为1.8%左右，那么全世界主要经济体还是负的。
中国由于经济好转，出现了新的变化，2020年7月24号，韩正主持了一个会议——全国房地产工作座谈会。
从这个会开始，全国各种房产政策全部收紧，比如说从7月24号之后到9月30号，中国主要上涨的城市除了北上广深，全部出了收紧的政策，当然有些是假收紧有些是真收紧，但是都在出政策。
并且出现了针对房企的三道红线，到2021年的1月份，又出现了两道红线，一部分是针对房地产企业的放款，比如说六大行对于房地产企业40%的新增贷款上限，一部分针对个人，比如普通老百姓个人住房贷款不能超过新增贷款的32%。
这些政策都是在房地产工作座谈会之后出来的，为什么？
经济好转了，我们对于房地产夜壶的依赖程度就会降低，就会导致调控政策不断收紧。
第二条主线，是在全世界都在疯狂放水的情况下，我们的货币政策在不断收紧，基本上是被动地由于美元超发而导致我们的货币超发。
所以我们可以看到最近银行间拆借贷款利率有一段时间是在升高的，为什么会这样？经济好转，房地产政策就会出现拐点。
那么到什么时候才能够放松？在收紧的城市，直到房价不涨，会放松；在下跌的城市，政策会支持。也就是所说的“因城施策”。
因为疫情，全世界的货币在2020年超发的非常厉害，美元诞生以来21%的量是由2020年一年发行的。相应的，欧元、日元包括人民币全部在2020年超发，当然人民币是被动的。去年做对外贸易的是比较赚钱的一个行业，大量的美元进到国内要强制兑币，大概比率是1:6.4左右，人民币升值了。
全世界的货币超发，导致全世界资产都在上涨，比如美股三大指数纳斯达克指数、道琼斯指数、标准普尔500全都暴涨。
从2008年美股见底以后，到2019年美股已经涨了11年，虽然巴菲特2019年就发出警告，说美股已经到了历史高位，但没想到由于货币超发，美股2020年还大涨。黄金也创下历史新高，2000美元一盎司。
石油从33美元涨到现在55美元左右，而且这60%的涨幅，还是在全世界人口流动萎缩，交通运输萎缩，工业萎缩情况下实现的。
黄金涨了60%，原油涨了60%，但最厉害的资产却是比特币。从不到1万美元涨到12月31日的2.9万美元，最高的时候突破5.7万美元，总货值最高的时候超过1万亿美元。如果把比特币看成一个国家，把它的总货值看做GDP，它大概全世界排在前15名。
各位，全世界的房价都在涨，不光中国。而涨的最多的不是深圳，是在国外。比如日本东京从高点掉下来后，反弹40%左右，最近又在涨。美国、德国、北欧、韩国等主要经济体的房价都在涨。
美国疫情那么严重，我身边有投资海外房产的人，去年在美国的房子涨幅达到30%左右，基本上相当于广州一些不太热门板块的涨幅。
03
为什么会政策会一边收紧一边放松，除了以上两个原因以外，还有一个很重要的原因是房地产从来都是央地矛盾的体现，所以“房住不炒”是中央的要求。
房地产所有的逻辑起源于1997年的税制改革，只要理解这次税制改革，只要理解了对于土地的依赖性，我们就知道房地产的本质是央地矛盾，是中央对于经济发展的需求与地方政府对于财政收入需求之间的不匹配，所以这样的央地矛盾导致中央希望压住楼市。
为什么？
全中国去年涨的最高的地方是东莞，涨了47%，深圳只有34%。
对此，一般解释有以下几条：
第一、东莞和深圳一样，外地人特别多，830万人大概只有200多万的本地户籍人口；
第二、商品房的存量非常低；
第三、新增人口量特别大。
但是大家想一下，这三点在过去的10~15年间没有变过，为什么2015年之前东莞不涨，为什么2015年之前临深都是坑，现在突然都涨了？
最根本原因在于，过去东莞实体经济非常强，小老板根本不投资房产。拐点出现在2014年供给侧改革，实体经济萎缩了，这些小老板发现，我有一个企业雇了100多个人，最后最赚钱的是高管，其次是员工，最少的是自己，那我还不如去买房子。
结果形成了新的循环，比如a老板买了房子越涨越多，发现原来买房更赚钱，于是把所有的钱都投到了楼市，所以才出现了松山湖南城CBD。
中央深深知道这一点，所以要压制房地产，让资金流入到实体，但地方政府没有房地产他们没法过，我就不多讲了，大家都懂。
而这种央地矛盾决定了南北差异。为什么？
因为北面更讲政治，所以他们会把政策压得更死，但更缺钱，所以北边政府是很痛苦的，南边政府很好。
就比如说2月27号东莞的政策，它严吗？一点也不严。其实所有的调控政策分为爸爸打和妈妈打，什么意思？调控就像打孩子，爸爸打孩子是真打，要打疼；妈妈是喊得凶，但不疼。东莞的政策就是妈妈打，深圳是爸爸打的。
什么叫做“爸爸打”？真正严的房产政策一定有两个方面，第一点要增加购房成本，增加税费；第二点让你弄不到钱。比如深圳的指导价，杭州限售期内不得抵押贷款。
什么叫“妈妈打”？就是提高10%的首付，可是提高首付对投资重要吗？我们一辈子可以有无数次的三成首付。
那么为什么东莞不出严格政策？为什么广州金融城涨了60%也不出政策？根本原因就在于珠三角不想出政策，都是因为经济。
我们永远要理解，经济和货币之间的关系决定了房地产的跷跷板。地方经济需要房地产，但中央要打压。所以珠三角不到万不得已是不会打死的，大家放心。
但是为什么深圳严打？因为深圳太张扬了。深圳还没涨多少的时候，业主就开始抱团涨价了，然后深圳的自媒体，纷纷制造一种恐慌的氛围，被国家所关注。
大家都以为深圳涨的是最厉害的，其实东莞是涨幅最高的，还有很多地方也很厉害，比如合肥的政务区的学区房，翻了一倍。深圳出政策，是因为太冒头了，实际上珠三角都在放松。
我们看看广州市没有出限购政策，珠海2018年年底，率先从斗门放开限购，然后在2020年一季度又放开了金湾和唐家，年底放开了横琴限购，但大家看过有相应的文件吗？没有。广东人做事就是光做不说。
所以我可以明确告诉大家，现在的房地产投资只有两个地方在全中国是最安全的，长三角和珠三角。因为他们敢于放松政策，其实中央肯定也是知道的，但为什么会允许？
大家记得清朝和明朝是什么情况吗？在明清年间，全中国只有一个地方养活全中国，那就是江南。现在可以告诉大家，未来长三角和珠三角这两个片区将会中国财政的主要来源，也是中国经济的发动机，也是中国与世界经济体PK的主要城市群。所以这两个地区，经济必须要好。
这种南北矛盾就会导致可投资片区越来越小，而且分化会越来越严重。未来一定是大量的钱去追逐很稀缺的优质资产，而大量的普通资产没有钱去追逐。
04
2021如何买房？
现在政策就是一边防涨一边防跌，那么2021年我们应该怎样买房？
1）有资格坚决有光
今天房地产的投资已经跟过去不一样了。政策变化太快了，过去还有时间让你挑挑拣拣，但是现在，可能在你犹豫的过程中，政策突然就变了。
比如 7月15号那天，有很多买不起深圳西部的人去东部龙岗看看，结果在路上就失去了自己的购房资格。还有很多上海、杭州人纷纷如此，所以各位很容易就失去了自己的资格，有资格一定要把它赶紧用掉，这点非常重要。
2）区域紧收长三角和珠三角
如果你有资格，要赶紧用在长三角和珠三角，但这里面珠三角会更好，为什么？
首先珠三角更为集中，还有一点就是珠三角更为宽松。
3）城市选择“有成长+未大涨”
城市怎么选？就要“有成长+未大涨”。
深圳、上海当然好，但是这两个城市涨的太多了，在这个点进去不是不可以，但是你要留好足够的现金流，因为很可能站岗3~4年。
那什么地方有成长呢？就两个字“核心”，片区的核心城市，核心城市的核心区域，核心区域的核心板块，核心板块的标杆，都是核心。
4）片区死守核心，尤其是新核心
什么叫新核心？
给大家举几个例子。我曾经说全中国有4个城市片区是中国最有希望的，分别是北京通州、上海虹桥、深圳前海、广州车陂，都是4个一线城市的副中心或新中心。
我们就一定要去找这种新核心，比如说珠海这样的核心在横琴，比如说佛山这样的核心过去是千灯湖，现在可能在三山新城。
05
如何选筹？
在我的投资体系里，最重要的是选筹。
过去投资只要有了钱，不停买就对了，因为过去的楼市就像90年代的股市，市场太小，标的太少，而钱太多，很容易出现补涨。不管买的是垃圾，还是优质的东西，你涨一倍，我涨80%，差距不大。
但未来楼市分化越来越严重，优质资产涨一倍，劣质资产可能还会跌。所以在这种分化下选筹非常重要，选筹其实很简单，就是选涨得最多最有潜力的，简单讲就是好城市、好区域、好房子、好价格。
什么叫好城市好区域？
所有的投资的本源都分为两种，股票和楼市是完全相同的，一定赚两部分的钱，第一部分叫成长性，指的是这个板块或者片区企业不断向好，然后由于它的成长，你的资本不断涨价获利。
第二个是低估性。什么叫低估？别人都买的3万，你买的3000。鹤岗5万房子你一样可以投资，只要你能找到卖5000的房子，你买来一次性赚45000。但这样就结束了，它没有成长性。
所以选筹不是低估，单纯找低估是错误的，我们要做的是在好城市里面找一个好区域，也就是在成长性+低估性的城市，去找成长性+低估性的区域。但这并不是关键，关键在于你能不能买，所以还有6个字—可建仓可杠杆。
比如你现在去买深圳，没有三年社保加三年户口，你就买不了了，你知道深圳还要涨，又怎么样？跟你没关系。
所以大量外地人在珠三角是买不了的，长三角也一样，包括珠三角本地人也有这样的问题，比如说在你在广州，买深圳你不具备条件。
另外，还要考虑杠杆，毕竟我们赚的钱里面还有一部分是货币超发的钱。
总而言之，只有在可建仓可杠杆的好城市好区域的好房子，出现了好价格的时候才有价值，但至少也有一点叫暴击，城市启动前夜一定是一个好价格。
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