少不入川，老不出蜀，网红城市，必有成都。这两天成都又火了一把，不是因为如云的川妹子，也不是因为百吃不厌的火锅，而是因为“楼市”。3月22日，成都楼市调控新规《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》出炉，成都这座网红城市再次霸屏社媒。
壹：关于“人房比”的组合拳
新规一出自然引起热议。其中关注度最高的便是人房比3倍楼盘5年限售。人房比的字面意思好理解，限售也不难懂，可调控新规把这几个名字组合在一起，有些朋友便摸不着头脑了。
首先我们要知道一个前提，人房比3倍是针对一手房即新建商品房的概念。原文这样表述“登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，所购商品住房限售期限由3年延长到5年。”举个例子，A楼盘房源300套，报名登记人数999人，999:300>3，那么成功购买A楼盘的业主5年内不得出售该房。不仅如此，“3倍项目”的购房群体也具备指向性。
成都实行主城区购房资格预审制度，意向购房人需要通过购房登记系统录入信息，方可获得购房资格。因此人房比在成都，是一个实打实的数据。而根据成都去年出台的调控办法，一旦项目人房比超过3倍，全部房源仅向已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售，房源分配上无房与棚改家庭7:3。
看到这，我们大概明白原来昨天出的新规是围绕人房比的组合拳之一，而这套组合拳总结起来是这样的：3倍项目专供无房或棚改购房群体，自住5年后方可上市交易。“无房优先、棚改优先、改善投资炒房靠边站”这个逻辑再明显不过了。
贰：退潮之后，市场逐渐明朗
炒房客或者投资者，对于“热门红盘”自然势在必得，毕竟热门红盘往往意味着地段优越、配套完善、潜力巨大。“五年限售”之前，转移名下不动产配合离婚可以完美打造无房条件。限购自然对部分别有用心的人形同虚设，而现在“五年限售”意味着锁死了周转空间，投机者即便敢于冒险，其时间成本和资金成本大大增加，3年尚可一搏，而5年的跨度意味着不确定性的增加。投资逐利无可厚非，可如果获利逻辑发生变化，自然要掂量掂量，打击炒房要的不就是这个效果吗？
叁：刚需改善是不是被错杀？
很多网友提出自己的观点，“我改善购房就不是刚需吗？这样搞我想买都买不了。”的确，对于人房比3倍及以上的项目，改善型购房者的机会的确不多，但并不意味着没有。毕竟新规将将开始，挤水之后的楼市如何还需时间观望。一旦炒房客或投机客退场，人房比无疑会因认购人数的下降而下降，而按照成都的限购要求，3倍以下的楼盘对于改善购房群体还是比较友善的。
房斯基前些天在《刚需买房不犹豫，可你是刚需一族吗？》一文中留下了这样一个问题：对于改善和结婚置业的两种购房群体，谁更符合刚需的定义？居者有其屋，改善给无房让路其实并无不可。所以关于改善购房这事，我们还是要放平心态的。
2021年的第一个季度还没有走完，不论是上海广州为代表的一线城市，还是成都杭州为代表的准一线城市，调控加码，措施落地，大家对于后市走向应该有自己的判断了吧。
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