提问：

你好，孩子今年上学，同时开始考虑自住，在江岸区入手了一套120平的破大。

现在有一套江汉远洋的两房和金银湖片区一套小三房自住，现在想出售一套，哪一套更应该出手？

还有我这些资产应该怎么调整，谢谢！

咏鑫：

感谢付费！1、武汉有很多地方，风景优美，非常适合自住，但是房价就是不怎么涨。

金银湖，藏龙岛，后官湖都是如此。

因为从ZF规划的宏观层面，这些板块就是居住区，是睡城，与产业区割裂。

这些远城区的土地并不稀缺，新盘和二手盘的天量供应，所以价格抬升非常慢，美景收割了一批又一批的土豪和韭菜。

所以，如果在金银湖周边生活，自住的话，金银湖是个好地方。

2、江汉远洋，从2020年4月份、8月份成交和最近挂牌来看，还是有上涨的空间。

这个片区成熟， 2021年一月开的福星惠誉1.8w，周边暂时没有好的成规模地块，片区逐渐定型了。

3、资产调整来看，肯定是金银湖先出，这个片区很难跑赢大盘。

江汉远洋可以做资产裂变，后期等机会做再次调仓到更加好的片区。

如果想投资详见知识星球内部推荐。

提问：

咏鑫，你好，很遗憾没有搭上第一波买房的快车。

目前32岁，自主创业，年收入不稳定。

17年初在孝感市贷款60万5.88%利率30年商贷买了一套155平错层复式自住。

因为做的是口罩的生意，运气好生意不错赚了一百多，当然我们也不想有新冠，目前公司周转正常，大概可以抽出60万。

纠结是还了孝感房贷还是去武汉买套，去武汉买目前夫妻俩人都没有购房资格，咨询过熟人花4万可以搞一个房票，不知道真假。

如果可以买，推荐买哪里啥价格？

自住暂时用不上，孩子才一岁，预计投资持有5年没问题。

网上也看了很多房产信息。

但是对各地区价格也没太大的谱，还望指点一二。

咏鑫：

目前武汉的购房资格，很好取得，特别是大学生落户，现在门槛越来越低。

如果说你们都不具备，那么有他们是通过LH和做购房ZG。

比如说超过45岁的和45岁，还分核名和不核名，价格不等，不知道他们说的是哪种？

另外，选择还贷款的前提，是投资的标的物正确，本身有良好的涨幅。

这样一来，杠杆的乘数，就是利润的乘数。

如果投资选筹的标的物错误，涨幅低于持有的成本，包括贷款的利息，那么这个标的物可以选择一个合适的时间出手，我们俗称"优化"选筹。

选筹正确，利润是正数，所以尽力贷款。

选筹错误，利润是负数，所以贷款越多，亏损越多，在合适的机会卖掉。

如果选筹错误，还清贷款是正确的。

如果你孝感的房子不住，建议卖掉。

但是如果有现金，又可以进行正确的选筹和贷款。

如果新增的利润，大于亏损的利润，那么就把资产投入到新的利润标的物上，在一个合适的时间，出手亏损标的，也就是卖房。

这里的关键，在前后时机的把握，楼市不是稳定的行情，往往是3年不涨给。

一涨3年涨幅，涨幅跑输的标的，也要扛到上涨阶段，才是最佳出手机会。

所以，建议边买孝感的房子，边看武汉，买入的动作，也要同步进行。

支付的利息，换取了新的利润机会。

资产60，建议破限购继续买入武汉。

武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：

咏鑫您好，请问怎样建立正确的房屋价值评估体系？

咏鑫：

1.先摸清楚武汉城市的命脉和发展，再挑选适合自己的板块。

根据配套，交通，未来潜力，先锁定一个小一点的范围。

2.学会app看房，找到城市常用的评估系统，对比中介公司的历史成交记录，找出规律。

3.找中介线下带看，周末一天看7套。

反复思考为什么电梯比楼梯贵，同一区域为什么有的是高价有的是低价，楼层差异，装修差异等等。

4.多跟中介聊天，一套房可以反复问好几个中介。

多翻他们的朋友圈，每个店可以加2-4个人微信好友，每个区域可以加100-300个人。

5.勤做笔记，看过一套房子，1.2个月之后再做数据对比，是否与你之前判断的价格优势一致，多骚扰中介。

6.一个区域熟悉后，慢慢拓展其他区域，经验可复制。

当你打开武汉地图，对所有小区价值判断烂熟于心的时候就OK了。

提问：

咏鑫:目前居住湖北省内地级市。

已婚，一孩，手里子弹60W，夫妻加起来年入22W+。

在居住地有用老婆的公积金的房贷（每月还款3500）。

从19年底决定在武汉买房上车，投资占大部分，个人倾向光谷及周边，朋友推荐青山区的海伦国际。

请教万能的咏鑫，评价一下这个楼盘。感谢！

咏鑫：

海伦国际周围都是化工厂，环境太差，卖了几年了，以前单价1万左右，一直卖不出去。

现在其它洼地都涨起来了，才显得有性价比。

纯投资不建议买。

光谷和光谷东重点关注，相信自己的眼光。

提问：

咏鑫，总价200万，贷款140万，准备一年半后转公积金贷款，应该用什么贷款方案比较合适呢？

还有转公积金贷70万，其余的得全部还完吧，应该得用抵押贷还，抵押贷的利率是多少呢？

能贷款多久呢？目前看的楼盘是星光城。

咏鑫：

1.总价200万，贷款140万，一年半以后还没有交房，需要拿到房产证才能商转公。

2.如果一年半就准备商转公，建议等额本金，这样还的本金多一些。

商转公如果你能转70万，那么你需要把贷款140万先结清70万，才能商转公，你确定你2年后有这么多资金来结清吗？

3.你是之前有一套全款房，准备做jyd 来替换这70万吗？

jyd 目前今年因为武汉yq的原因，所以jyd利息低至4.85左右。

贷款20年，明年不确定具体的利率，但是全球跟随美联储降息趋势下，降息是趋势。

如果你之前没有房，那么如何把贷款做出jyd呢？

4.一般多军是尽可能多贷款，利率低于6个点以内尽可能贷款30年。

因为多军选筹比较有经验，武汉这种洼地城市的潜力盘的涨幅才是我们考虑的问题，节省利息才是次要问题。

多贷款选筹优质，那么30年的时间房价增值和债务贬值的无风险套利带来的收益是远大于房贷利息的。

提问：

咏鑫，你好。本人打算买二套房自主。请教一下森林公园对面的昆仑御怎么样？

靠近3环，感觉有点偏。

价格也不算低，担心位置既不靠近光谷东又不靠近华科，会不会两边都不讨好？

咏鑫：

不知道你重点考虑什么， 自住还是投资？

华润昆仑御临三环线，开车方便，交通还算便捷，不过可能也会有些吵，华润品质不错，所以会相对贵一些。

区位相比关山片区还是弱一些的，不过关山这边旭辉2.4w涨到2.6w了，正荣尾盘2.4w逐步清盘了，所以现阶段三环内没有多少新房可选了。

前几天听说联想江城雅居大户型2w还有部分大户型，小户型估计不对外。

不过这个价格，倒挂4000，能买到肯定就是捡漏，一定建议去看看，很多部分挤压的新房释放出来，消息也是粉丝朋友说的，已经拿到了，江城雅居2.2万到手，还是现房。

如果考试关山，不清楚你在哪里上班，如果在关山或者光谷东上班，这边可能交通不那么便捷，如果在附近上班可以考虑。

新房圈层相对二手房会有一些优势，毕竟二手房很多是早期六七千涨到现在的2万以上的，偏自住的角度，二手房的圈层和目前的新房圈层差距会比较大。

如果偏投资角度，我觉得二手房逢笋入，尤其是年底，追求性价比，不必考虑品牌溢价。