《克而研究中心》:2020上半年中国房地产总结:2020上半年,中央继续坚持“房住不炒”的方针,落实城市主体责任,落实稳地价稳房价稳预期目标。
部分城市房价上涨较快
信用方面,央行三次降准,释放了约1.75万亿元的长期资金, lpr两次下调,5年期以上 lpr累计下调15个基点,房贷利率趋势性下移,5,6两月迭创2018以来新低;热点城市低息信贷、消费贷纷纷入市,催热市场复苏。另外,在上述政策的配合下,全国部分城市房价上涨较快的居民房贷压力明显上升,房价同比增长速度连续7个月低于预期,房价增长速度放缓,均显示房地产市场整体疲弱。今年上半年,部分城市房价涨幅扩大等现象出现,全国多个城市进入楼市以来,相继出台房地产政策,杭州、东莞、宁波、杭州等楼市较热的城市纷纷采取措施限制投资,保障刚好。
房地产迎来黄金销售季
九月份即将到来,对于房地产来说,关键的黄金销售季节已经开启,在这样一个单打独斗的市场早已闻风而动,房企除了在一级市场上抢购优质土地之外,也纷纷抢购。就算房价没有上涨,今年利率下降,地价低纯新盘多,对于刚需来说,也是个好时机?中国商报记者就此进行了深入调查。
政策释放信号,价格“稳”字当头
一是政策释放信号十分清晰下一年,调控依然会放松,价格“稳”字当头。
在2019年10月12日召开的中央经济工作会议上,中央依然坚持房价不炒的基本政策定位,“稳”仍是2020年房地产政策和市场的主旋律。自2020年以来,房企销售压力增大,偿债高峰来临,中央仍坚持金融监管中的“不炒房”,其中涉房强管、今年行业融资环境更为宽松,4月房企海外债暂停,去年整体融资压力加大。另外,受海外疫情蔓延及海外资本市场大幅波动的影响,房地产企业海外债发行在4月暂停,下半年整体融资压力加大。
为了支撑实体经济,7月3号品牌房企会议和央行公布的第二季度货币政策执行报告都要求,整体融资成本明显下降。AAA级企业债券的平均发行量由2018q2的6.1%降至5.3%,9q1仅为4.8%,较207q4的历史高点下降了1.5个百分点。通过调查采访,记者还了解到,在房地产业金融监管依然严格的大背景下,品牌房企的融资优势越来越明显,如中海、万科、恒大等品牌企业在业内领先,2020上半年平均信用债融资成本为32%,海外平均融资成本为7.08%,均低于行业平均水平。
60个省市出台了扶持政策
就地方政府而言,为减少暴发对房地产业的影响,自2月以来,各地政府坚持房住不炒的定位,因城施策,集中出台多项房地产扶持政策,据地方政府统计,截至3月底,超过60个省市从供需两端都出台了扶持政策,其中供给方和需求方各占一半。趋向:商品住宅供应将增加:2019年第一季度,随着基建政策边际调整,市场预期改善,交易规模显著,库存清仓周期降至6个月以内,市场供应紧张。.2020年上半年,在集中出让优质地块带动下,土地溢价率环比上升5个百分点,竞拍热度较2019年下半年明显回升。就企业而言,品牌在线、线下积极营销售业绩略低于去年同期。
二线城市房价再度上扬
二线城市房价再度上扬,调控政策松动?随着政策边际效应的减弱和市场需求的释放,2018年,由于深圳推出首批政策时间的提前,一线城市年底的交易量明显增加。到2020年,随着深圳年末土地供应的增加,出让面积的增加,市场供应必将伴随着明显的上升。今年房价涨幅明显回落,成交规模保持稳定,整体较为平稳。
这一切都应该支持降息预期,但鉴于市场已经消化了降息的影响(年息25个基点,预计将再降65个基点),降息的效果有限。
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