二手房房价不降反升，定价逻辑有误？|二手房|商品房|房价|房地产|房市|新房

通常，二手交易市场流通的商品多是折价成交，比如二手手机、二手车等。但近年来，二手房价格却水涨船高，甚至部分区域出现一二手房价倒挂的现象。以南京为例，3月份市域新房均价22322元/平方米，二手房均价29276元/平方米，近期走势如下图（数据来源网络）：

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南京新房均价走势

南京二手房均价走势

二手房与一般商品的流通规律相背离，均价水平始终高于新房。于是，房市“打新”大潮一浪高过一浪，以南京为代表的新一线热点城市更甚，毕竟仅从市价角度考虑“买到就是赚到，何乐而不为”。曾有不少观点认为，一二手房价倒挂意味着房价普遍下跌的开始，很明显，这种历史经验论已经失效，从上图价格走势可以看出，自2020年4月二手房价格已将新房价格甩开近30%，因此倒挂并非短期表象，似已成为常态。如何解读二手房的价格走势一度成为舆论热点，不少观点认为房子的金融属性起到了决定性作用，在房斯基看来，二手房价格的独立走势仍然取决于房子的本质：商品。

房子的本质属性仍然无法脱离商品范畴。提到商品属性必然离不开价值的锚定，一套商品房的价值几何？我们可以单纯地计算土地出让金、建筑安装费用、开发资金周转成本、营销费用、开发期望收益率等等，这种定价方式计算的是成本而非价值，显然并不合理：忽略了房子作为不动产的隐性配套附加值，比如任谁也绕不开的学区。因此二手房价格水涨船高、跑赢新房的根本原因在于二手房作为稀缺商品的确定性。

价格围绕价值上下波动，供需关系就是助推剂：需求大于供给，价格自然大涨。而需求的出发点自然是看重房产的稀缺品质，比如城区老破小绑定最好的小初，9年直升且有学位。供给量有限又具备稀缺特质的商品，定价权无疑掌握在卖家手里，价格自然新高不断，这与某奢侈品白酒的定价逻辑如出一辙。除了学区因素，买家需求因人而异，具备某种确定性特质的二手房只要找对了主人，即便高价也是情投意合。

二手房定价内部分化，均价和市价偏离。倒挂只是表象而非常态，不具备稀缺属性的二手房，价格必定是缓步下跌，而核心元素齐备的二手房必定昂扬向上。20%的高价二手房足以抬升整个市场的均价，这符合二八分化，更符合商品的一般属性，毕竟稀缺话句话讲就是：少、好、贵、靠抢。因此，均价理性看待，莫要上头。