经常关注楼市的朋友最近都感受到了房价在上涨，比如小区附近新开了好几家房产中介，周末小区里到处都是房产中介勤奋的身影等等回暖信号。牛哥身边有很多朋友都在向我打听买房攻略，刚好牛哥去年置换过房子，今天就先把买房流程的经验分享给大家（下次有朋友再问，可以分享牛哥这篇文章）。
由于牛哥是在上海置换二手房，所以就以上海为例，其实全国买二手房流程差不多，尤其是注意事项更加通用。都是干货内容，建议收藏观看。
1. 查验购房资格
这个很重要！这个很重要！这个很重要！在你打算买房之前，先确定好自己有没有资格，这个很简单，找房产中介询问就行。询问完自己有资格后一定要去社保局拉社保单，确认公司没有延期缴纳或者漏缴的情况出现，这个会影响购房资格或贷款资格。牛哥置换过程中，牛哥房子的买家就出现这个问题，买家公司疫情期间申请了延期缴纳，所以导致买家公积金中断，无法申请公积金贷款，好在由于疫情原因，补缴后公积金中心认可。
购房资格：上海家庭限购2套；上海外地购房以家庭为单位，要求必须有结婚证，并且夫妻双方至少有一人社保满5年，也就是最近63个月内累积缴满60个月社保或者最近63个月内累积缴满60个月个人所得税税单（即工资税单）。
2. 分析个人资金实力，确认房屋总价与区域
这点主要是关注自己的还款能力，牛哥建议以家庭月收入的一半为最高上限。首先根据自己的准备的资金情况确定一个房屋总价，百度找一个房贷计算器，贷款25年或30年，计算出月还款额，和家庭月收入进行对比，若可接受，房屋总价确认，若还款额过高，降低总价，直到还款额符合心理。
确定好总价后再各个app按照总价范围查看房子，确定房屋区域，然后联系中介实地看房。
牛哥这里建议实地看房之前先在网上搜索好大致情况，你所关注的点，否则实地看房很容易被忽悠，然后就忽略了自己关注的点。牛哥就有朋友的朋友，付完定金发现问题想违约，最后损失了部分定金。
3. 实地看房
跟着中介去实地看你关注的房屋，了解房屋及周边信息，确认自己关注的点是否符合，比如商业配套、交通状况、学区状况等等。无论你是否满意房产，特别是看到满意的房子，也要避免表现出来，告诉中介我要对比一下，给自己留下谈判的主动权。
4. 价格谈判/验证房屋信息
目标房屋选定后就是谈价格和验房屋信息了。至于谈判技巧牛哥觉得也没有什么，就是平常心去谈，根据房屋市场状况谈判，比如目前市场相对火爆，谈判空间相对低一点，去年疫情期间交易清淡，谈判空间自然要高一点。房子是用来住的，所以居住符合最重要，价格肯定是越低越好，但是也要考虑个人需求的满足性，不必过分纠结2、3万价格而损失机会。牛哥卖房的时候就碰到一个买家，看了三次房，但是每次都说再便宜点，牛哥便宜了10万，还继续谈，然后一对年轻夫妻看房子觉得合适就买了，牛哥签完合同又接到那个买家的意向，说要买，价格可以和那对小夫妻一样，牛哥只能笑着说抱歉，人家定金已经付了。
房屋价格谈拢后首先要验证一下房屋信息，也就是拉一下房屋的产调，主要了解租赁和抵押情况，查看一下房屋所有人。这里牛哥温馨提醒，房屋所有人的年龄要注意一下，年龄太大有风险，因为后面签正式合同、办贷款、过户需要本人出面，年龄太大时间不好控制，比如要过户时身体不好需要就医等等。
5. 签订意向合同
房屋确定好就是签意向合同，约定买家，卖家以及房屋中介的权利义务以及违约处理，确认贷款资格以及需要的资料。
合同主要包括房屋的出售价格、支付方式、支付时间、税费承担等条款以及违约条款。目前市场上比较大的房产中介相对还是专业的，税费之类的算的还是比较清楚的。但是牛哥提醒，税费之类的尽量不要口头和中介谈，一定让中介写出来，有条件的让中介加盖公章或业务章确认，并在和中介的合同中约定，由于中介失误导致的税费增加由中介承担。实际上你自己要清楚税费是多少，中介失误你可以压低中介费，想让中介赔也是很难的，牛哥就出现过这个情况，最后中介费便宜4000块。
主要税费包括：增值税、个人所得税、契税、房产税，详细税费比例和减免网上很多，牛哥这里就不细说了。
6. 准备首付款/签约资料
将首付、签约资料以及贷款资料准备好，牛哥建议这个期间就不要再做理财之类的，为了那点利息导致购房流程出变故得不偿失
主要资料有：身份证，结婚证，双方户口本，收入证明（银行流水），社保记录等。
7. 签订网签合同/付首付
核对好合同条款、双方全部到场签订合同；然后现场支付首付或者银行转账。
8. 办理银行贷款
现在签署网签合同时银行直接上门签署贷款合同，这点还是蛮人性化的，不用跑去银行了。2020年资料齐备后基本上贷款2周就可以审批结束，但是2021年春节后正常收紧，审批延长，时间在2-4周。另外贷款审批越来越严格，首付款如果存在亲属借款，银行还要求提供亲属银行流水等情况。因此签订意向合同之前一定要和中介确认好合作贷款银行以及贷款银行流程和资料等信息。
9. 房产交易中心办理过户手续
银行贷款审批之后，到房产交易中心办理过户手续，目前上海是过户当天确认税费金额以及支付方是谁，然后7天后拿产证的时候缴纳税费。如果纯商贷的话房产交易中心还会给你一份抵押凭证，将抵押凭证交给银行后银行走放款流程。如果是纯公积金或组合贷，一般房产中心会将产证和抵押凭证寄给公积金中心，公积金中心再将产证寄给你。
10. 银行放款
2020年牛哥贷款时银行说2-4周放款，实际上牛哥将抵押凭证交给银行后的第二天就放款了，真心快，但是现在牛哥朋友反馈，放款时间延长了很多，基本上要4周以上，只能慢慢等了。
11. 支付尾款并接收钥匙
银行放款后，按照合同约定，卖家交钥匙，买家支付尾款等。支付尾款前，需确认物业费，水费，电费，家具等合同约定内容，确认无误后，支付尾款。当然有些房东人很好，比如牛哥，愿意提前交房给买家。
本文由@金晓牛原创，关注我，带你了解更多财经知识！
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