最近关于人口的话题值得我们关注，刚刚结束的第七次人口普查数据显示，整体上全国人口持低增长状态，大数据对比新中国成立之初时，出生率大幅度减少，老龄化进一步加深；而东北地区人口占比直接下降了1.20个百分点，这也让我们明白之前东北为什么全面放开了生育限制了，甚至有人在说房子，未来没有需求了，不能购买了，房价未来一定要下跌的。
我们的观点是：人口是影响房子需求的长期因素，而出生人口更是影响房价的超长因素。
我们认为从人口角度研究房地产，应该从出生人口、城镇化和再城市化这三个方面来判断，具体请来听一听我们的观点。
第一从出生人口来看，我国每年出生的人口，从1987年的2550万下降到2019年的1465万，32年间下跌了近1100万，出生人口出现明显的回落。而根据已经公布的数据，不少省市去年的出生人口更是下降了20~30%，比如贵阳、银川、厦门、大庆等，所以如果人口出现趋势性回落，理论上讲，未来购房的需求也是回落的，这是必然的。
首先我们要搞清楚一个事，出生人口的降低是否已经成为一种长期的趋势，如果只是短期的波动，最终还会随着时间周期的延长下滑被抹平的。2016年国家全面放开二胎政策和现在东北全面放开生育，国家已经在这方面出手解决这个问题了。
从历史来看，新中国成立之后，曾经有过三次较大的出生人口下滑，也出现过三次婴儿潮， 从长期来看，出生人口下滑可能只是周期性的现象，不必过于担心，再看一下购房群体的年龄段，根据中指数据，25岁到44岁的人占购房人口总数比例高达75%，其中25岁到34岁的购房者占比达到50%，刚需购房占主导地位，我们也研究发现25年前的全国出生人口增速和全国商品房销售面积的相关性能够达到0.8，也就是说出生人口增速对于房价的影响要看25年。
那我们看到的市场火爆又是怎么回事呢？这就是要谈的第二方面城镇 ，1978年我国经济改革开放之初，城镇化率只有18%。现在呢？已经达到了差不多62%了，这就是为什么全国的房价在过去一段时间普遍上涨了。
为什么有的城市的房价下跌，有的城市还在上涨，这就是要谈的第三个方面再城市化；根据相关研究，当城市化率超过50%的时候，人口就会向核心城市、大城市集中，所以城市现在出现了分化、人才流动趋势，长三角、珠三角流入最多，西北、东北以及中部的部分地区流出最多，这种分化也带来住宅价格和销售量的分化，一些城市房价下滑，而热点城市房价很难压制住。
结论就是：虽然出生人口下滑整体上会影响长期的购房需求，但城市分化才是今后房产投资更应该关注的趋势，人口持续流入的城市将依然保持旺盛的购房需求，重点应该看我们提出的“三极一带”区域，而那些近期人口持续减少和经济疲软产业结构有短板及人才流出的城市，未来房价下跌的风险将进一步加大。
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