为什么市场很难

从2019开始，棚改大面积结束以后，各地的开发商就已经没有了以往的“打鸡血”状态，为什么呢？

一个是在严查资金违规流入楼市的事情发酵以来，资金短缺已经成为标配，这就促使很多的房企放弃了之前的定价标准，转而为了生存而重新定价，甚至是批发，以应对企业面临的负债风险。

另一方面，2021年国家“三条红线”的扩大试点范围和控制条款，剔除预收款后的资产负债率上限为70%，净负债与股本之比的上限为100%，现金与短期债务比的上限为1，让即使是优秀的企业通过企业债的方式得到的融资，在现在市场萎靡的情况下，也无法完成当量的资金回笼，为了避免在售项目对在规划项目造成拖累，从而房价走势也出现了转变。

经历了2020年疫情的折腾，经济虽然有恢复，M2也在提高，但是大宗商品上涨，给下游企业很大资金压力，形成企业间歇性生产的局面，这会影响国民收入，也会加重货币的政策引导，所以毫无疑问的是市场上的资金越来越紧张，在没有足够资金支持的状态下，再加上需求市场的萎靡，很多人对房价的走势也渐渐失去了信心。

虽然在过去的一年里，一直在传房价不稳，房价下跌的消息，但是对于不少人来说，依然不相信房价真的下跌，一个是因为部分城市的房子现在依然很坚挺，甚至还有部分区域出现环比的增长，就前一段时间全国的调查结果来看，70个大城市、一线城市、省会城市，平均房价还是略微上涨，仅仅不到10席下跌。还有一个方面就是，大多数人不会去考虑房企现在面临的金融风险，以及资金链的供血情况，所以才会片面地理解为房价依然如初。

那么房价到底是跌没跌？说法不一，但分化已经很悬殊

房价跌不跌，不应该一叶蔽目，单从一个地区或者城市出发，因为城市发展水平不一样，可持续发展后劲不一样，只说跌没跌，那肯定是没有意义，因为城市总有发展猛的，怎么说的都有。但是城市发展张力，已经让市场出现明显的分化，这个是毫无疑问的了，像长三角、珠三角区域的城市和部分热点城市的房价还在不断上涨，而大部分北方城市，尤其是一些中小型城市的房价已经出现了明显萎缩。

青岛的房子也不例外

就像青岛西海岸新区的房子，有一位朋友在2018的时候，以16000元左右的价格购入一套100平方米的精装修房，按揭买的30年贷100万，当然属于西区的准地铁房，预计地铁2021年底开通，他原本的打算等地铁开通时房价的大涨，再2021年卖出去。因此，在2019年，房子可以卖到18000多点的时候，他还是选择了保留，就是等着地铁开通后再高价卖出，但是下文大家都知道了，一直到现在还是没有起色，因为扛着按揭的利息，所以感觉现在卖出去也没有赚到钱，而且在低点还不好卖。

本来就是投资心理，所以今年决心开始挂牌卖房子，挂到18000，但是周边的新房价格也是这个数，关键是同一小区的房子还有继续挂低价的，最终在前几天成功脱手，17000成交，这么算来，比2019年的时候净亏10万。而和房子购买时的价格相比，总价也才赚了10万，可是不算物业费、维修基金和买卖房产的各种税费等费用，单说利息就是10多万，这样算起来不光没有赚，还赔了不少。

如果青岛、天津、合肥、郑州这样的城市都遇冷，说明了什么？

青岛作为新一线城市没有问题吧，按照现在国家的规划和青岛现在的经济体量，青岛将来的发展前景是毋庸置疑的，就算不和上海、深圳、广州、杭州等等这些城市去比较，那么在国家规划的70城里（包括省会），没有问题吧，那就是说排名前70的城市经济能量，也没能拉得住本该归暖的房子。既然连青岛这样的中心型城市都出现这种情况，那么随着2021年的楼市调控再度收紧之后，未来出现这种情况的城市可能会有越来越多。

面对“三条红线”的扩大试点和“限购限贷令”，房企很无奈

根据华泰证券的调查统计数据显示，国内排名前30的房企中仅有5家房企完全符合“三条红线”规定，而且还都是国企，直白一点的说，按照规定，在不增加有息负债的情况，只有这5家企业可以再融资盖房子。

还有，据2020年统计数据，我国人均住房持有量为1.5套，全国100城新增住宅库存量为5.1亿平方米，收入房价比大面积破30，再加上各地的“限购限贷政策”，让这样的局面一时之间根本无法缓解，种种原因和现象说明，我们房子的库存太高，市场太差，企业面临的资金问题也越来越严峻。

2021年冷静看待各种促销吧

政策严，市场差，库存高，只能是降价一条路，才能吸引消费者，刺激市场活力，薄利多销才能抵消企业的高负债，总而言之，2021年绝对是“买方市场”。