“房产”变“累赘”：土地神话破灭之后，日本社会的负动产困局|不动产|房地产|日本|负动产|负动产时代

01 1300万日元买入，如今倒贴钱甩卖：日本的“负动产陷阱”

上个世纪90年代初，住在日本静冈县的一名工薪族男子在中介的游说下，以1300万日元的高价，贷款买下一块300平米左右的别墅用地，一心想着退休后可以和妻子在这里养花种菜，安享晚年。

然而，26年后，这块地依然荒芜如昔，不仅没有建起期望中的别墅，价格更是一落千丈，最终的售出价格只有区区10万日元，再扣除广告费、手续费等费用，还倒贴了11万日元。如果加上资金成本，亏损的金额要远超百万日元，成了名副其实的“负动产”。

从1300万日元到-11万日元，土地的贬值速度之快令人咋舌，不过在售出土地后，如今已是垂垂老者的男子却长出了一口气：终于不用担心自己死后，这块土地变成子女们的“噩梦”了。毕竟在日本，即使土地上没有盖房子，每年要缴纳的固定资产税、用地管理费等，都是一笔不小的数额。

当年炙手可热的“黄金资产”，在短短二三十年间，竟变成了实际价值为负、想要迅速脱手的“烫手山芋”，这期间究竟发生了什么？

从2017年6月开始，日本朝日新闻采访组用一年多的时间，游走于日本各地，深入调查“负动产”相关问题。在采访过程中，他们惊讶地发现，无论是在繁华的大宫区中心地带，还是曾经游人如织的滑雪胜地汤泽町，为“负动产”头疼不已的人几乎无处不在。换句话说，“负动产”俨然已经成为困扰日本社会的一大难题。

以原始报道为基础，经过整合与梳理，朝日新闻采访组编写了《负动产时代》一书，在书中，我们不仅可以读到海量的第一手采访资料、生动鲜活的真实案例，更能够从中一窥日本负动产问题的来龙去脉。

在呈现问题、剖析负动产背后的财政、经济、人口因素之外，朝日新闻采访组还结合美国、德国、法国等地清理负动产的尝试，以期探寻日本走出“负动产地狱”的解决之道。

02 从吉祥寺到乡野山林：那些乏人问津的“负遗产”

对于很多日本人来说，“吉祥寺”是一个带有梦幻光环的名字，优越的地理位置、便捷的交通，以及鳞次栉比的个性小店、琳琅满目的美食，以及动漫爱好者的“天堂”吉卜力美术馆，都使得它在各类“最想居住的社区”评选活动中拔得头筹。

许多初到东京的年轻作家、漫画家等，都希望能够在吉祥寺拥有一处小小的住所，因此“一房难求”的现象在吉祥寺并不罕见，日剧《只有吉祥寺是想住的街道吗》就反其道而行之，将租户们的目光从大热门的吉祥寺，转向了其他的街道和社区。

然而，在人气如此之旺的吉祥寺，这些年却出现了不少的空房子。日本作家新井一二三在《再见，平成时代》一书中就提到，她的一位住在吉祥寺的好友发现，周围有很多房子没人住，有的甚至开始发霉、衰朽。它们大都是父母去世后，子女顾虑高额的税费和修缮费用不愿接手继承，从而被彻底遗弃的房产，也就是人们常说的“负遗产”。

其实，不仅是吉祥寺面临这样的问题，在琦玉市中心的大宫区，车水马龙的闹市中有一栋破败不堪的房屋，产权登记证上的所有人早已作古，如今的继承人有近百人之多。由于所有权关系纷繁复杂，这栋有百余年历史的房屋始终无法进行交易和拆除重建，不仅与今日的城市面貌显得格格不入，还衍生出了安全、卫生等新的问题。

大城市中的不动产尚且如此，日本泡沫经济时代一度火热的度假公寓、长租公寓同样问题重重。就像开头所提到的案例一样，在20世纪八九十年代，房地产市场一度十分火热，地价持续飙升，许多普通职员每个月都可以拿到八九万日元的高薪。

在中介人员“房价和租金一定会继续上涨”“多买一套房（一块地），用房租抵月供，将来还能留给孩子”等热情声音的刺激下，有不少人一时冲动，购入价值不菲的度假公寓、可用于建房子的原野等，还有的把自家土地拿来建设长租公寓。

随着泡沫经济的破灭，地价只升不降的“土地神话”被彻底击碎，当年高价购买的“不动产”价值一降再降，成为乏人问津的负动产。根据《负动产时代》中提供的数据，2016年，日本所有人不明的土地有410万公顷，比九州岛的面积还要大，而这一数据未来还会持续增加。

对许多人来说，高价转手土地已是遥不可及的幻梦，每个月要固定缴纳的各项税费、物业费等，更是浇在头上的一盆冷水，因此破产、被赶出家门者也不在少数。在他们去世之后，这些负担并未消失，只是会转嫁到子女等继承人身上，当子女们也无力承担时，土地、房屋被抛弃就成了必然的结局。

负动产的影响不仅限于个人和家庭，对城市来说，空置房屋和无主土地等的大量存在，既造成了严重的资源浪费，影响交易流转和城市规划，还给周边的住户带来潜在的安全隐患，居住体验每况愈下。如果不及时加以解决，还可能会加速城市的衰退，不动产价格进一步下跌，形成新一轮的恶性循环。

03 税费梦魇、人口困局：“负动产”背后的制度疑云

房屋、土地被不断抛弃，城市和居民深受其害，要想改善当下负动产泛滥的局面，我们需要先找到问题产生的源头。根据《负动产时代》一书中的观点，日本之所以进入“负动产陷阱”，其背后有着复杂的推动因素。

从时代背景来看，当下被弃若敝履的房产和土地，有相当一部分是在上世纪泡沫经济时代购入的。当时，各地争相新建住宅小区，度假公寓、长租公寓的建设也蔚为风潮，“拥有土地”和“有利可图”之间被画上了等号，一些人在缺乏专业知识和深思熟虑的情况下，以远高于实际价值的价格购入不动产。

有人回忆起当时的心境时说：“那时不管是什么样的地，都不可能有人想到会有贬值的这一天。我想着可以留给孩子继承，或者运气好的话高价转卖出去也行。”

他们没有预料到的是，一旦经济增长陷入停滞，个人的资金实力必然受到重创，一边是还款能力下降，另一边是长租公寓等的租金水平下滑，房地产租售市场均出现颓势。再加上人口老龄化、少子化的影响，一度引以为傲的财产就变成了令人头疼的负担。在NHK的一段访谈中，一栋当年3000万日元购入的豪华度假公寓，只卖出了区区50万日元，几乎是白送的价格。

对于年轻一代来说，结婚成家不再是必选项，即使结婚生子，也以小家庭为主，父母遗留下的老房子并不实用，还要承担高额税费和修缮费用。与其如此，还不如选择租住或购买小一些的公寓，以有效降低生活成本，许多老房子就这样变成了无主房产。

房地产相关税费是“负动产”问题中的关键一环，其中固定资产税、遗产税被提及的频率最高。

从源头追溯，日本的固定资产税等相关土地制度始于明治维新后期的“地租”，后来根据美国使节团的“夏普建议书”改为固定资产税，地方政府的财政收入有相当大一部分来自固定资产税，以及随之征收的城市规划税，其征收基准为不动产的评估额。

在税收实践中，土地评估额主要依据面积计算，忽略了许多现实因素，经常出现税收评估额远高于市场价值的情形，给所有人带来沉重的税务负担，进一步加速了负动产化进程。

遗产税也面临着类似的问题，千叶县的石井女士继承了父亲持有的山林和别墅用地，本以为这些地块没有多少使用价值，可以免交遗产税。然而，由于其中一块地上建了一栋面积80平米的小别墅，就要被认定为住宅用地，土地评估额大幅上涨至1200万日元，要缴纳高达100万日元的遗产税。

考虑到地块的位置偏僻，未来有人接手的概率微乎其微，如果继续持有，各项税费也压力不小，石井女士只好选择将其低价卖给不动产公司了事。最后的实际成交价格为120万，只是评估价的十分之一，政府土地评估中的不合理现象由此可见一斑。

04 写在最后：日本负动产时代启示录

面对日本进入负动产时代的严峻事实，我们不难发现，建构在经济高速发展、地价永远上涨、人口持续增加理念之上的土地制度，已经与现实情形出现背离。

根据日本专业学者的估算，随着人口老龄化、少子化情形的加剧，以及房产的不断老化，被抛弃、被闲置、产权关系复杂等导致的所有人不明土地将达到720万公顷，几乎相当于北海道的面积，负动产现象带来的经济损失将不可估量。

那么，怎样才是解决这一问题的最佳方案呢？

在实地探访欧美的负动产处理案例过程中，朝日新闻组总结了不少当地处理负动产的有益经验：法国的科西嘉岛通过修改民法，将多人共有土地处理的前提从全部同意改为三分之二以上同意，大大加速了所有人不明土地的处置流程；在日渐衰落的“铁锈城”底特律市，“土地银行”的设立和运行为不少空置房屋找到了新主人，城市面貌得以显著改善。

就日本社会而言，欧美国家的成功经验值得借鉴，但更重要的是直面现有制度的弊端，将老龄化、经济增长放缓等现实因素纳入制度设计的框架之中，摸索更适合日本现实的解决方案。目前，有的城市已经开始探索的步伐，通过组建空置房屋银行、鼓励附近居民免费接管空地等方式，使负动产得到更有效的利用。

未来，日本的负动产问题将会何去何从，我们也将拭目以待。对于中国读者来说，从《负动产时代》中，我们读到的，不仅仅是从土地神话时代到负动产时代的社会变迁，还应该关注到其中无数个受波及和影响的个体，就像书封上写的那句话：