上海房价未来会是什么样的走势？|上海房价|二手房|房价|新房|楼市

上海二手房价自疫情后出现较大幅度的上涨，特别是今年年初，房价出现较大幅度上涨，部分楼盘价格已经超过16、17年的高位。但是上海新房房价由于限价，部分楼盘低于同地区二手房房价，比如牛哥家附近一楼盘目前二手房房价75000-80000/平方米，但是隔壁新房售价65000/平方米，开盘后很快就全部售完，那未来2-3年上海新房价会怎样变化呢？

上周，上海公布本年度上海第一批住宅集中用地出让信息，为了贯彻房地产市场调控，此次集中供地出现了“梦幻联动”。也就是“房地联动价”，简单说就是当下的楼面价和未来1到2年内的“新房指导价”，被一步到位地确定了下来。

什么是房地联动价？项目上市向房屋行政主管部门办理项目销售方案和“一房一价”备案时，自愿接受房屋行政主管部门按照房价地价调控联动等规定对项目上市销售价格备案的结果，自行承担市场风险。也就是说，新房指导价出来后，上海这三年每个板块能卖多少钱，基本定死了。房价联动在上海房地产历史上是首次出现。未来上海楼市最大风向标，其实就是伴随着土拍市场，出来的每块地的新房指导价。

目前这几个板块已经确定，三五年内新房的价格大概是：徐汇滨江约13.1万/平、静安大宁约10.5万/平、杨浦定海约10.8万/平、普陀万里约9.6万/平、五大新城之松江新城5.81万/平、五大新城之嘉定约4.81万/平、五大新城之青浦约4.2万/平、五大新城之临港约2.5-3.2万/平、郊环外约2.7-3.1万/平。

房地联动的房价基本决定了上海各板块未来的价格格局，所以至少3-5年内，上海新房市场依旧是全国最稳定的市场，同时被限制得最严格的市场。上海每出来一块地不仅规定了10%的溢价率，还把项目入市后的房价也确定了，也就是开发商一旦拍得一块地，就等于说，这块地之后的房价也被官方“指导”好了，不能改变。这基本是在一个土地依赖程度极低的城市里，才会有的严格管控。和之前相比，此次的新房限价，更加明确，且在拍地之初就已公示，这波操作对新房房价的预期，必然产生实实在在的影响。

那此次房地联动价对二手房到底有何影响？

对二手房房价的影响，可以说是对比产生“真香”。新房房价与周边二手房房价一对比，哪个“真香”就显而易见了。有点像太极里面的“四两拨千斤”，不直接调控二手房房价，但限制新房房价，让二手房在市场调节的机制下，自行趋向理性价格。

伴随着新房价格地图的出现，一二手房倒挂的现象也开始明确。新房指导价是一两年后的售价，现在的次新房二手房是现在当下的价格，中间存在一定程度的误差，但已经可以反映出一定问题。