深圳正在全渠道严控房价走高。日前，一份名为《深圳市住建局关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》的文件在网上流传，文件指出：预、现售商品住房和商务公寓的批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格；同时，对于分期开发的项目，两次申请价格备案时间间隔未超过一年的，原则上按照前期备案价格进行批复。对于这一文件的真实性，《每日经济新闻》记者向深圳市住建局相关工作人员核实，其表示“（这是）真的，并非征求意见稿”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时表示，2016年10月深圳启动过一轮限价，后来扩大到全国20余个城市，此后由于地价走高和市场回落，限价政策在2018年、2019年逐渐被放开，此次深圳启动的限价措施明显要严于上轮。

新房价格预计相对稳定

文件指出，按照深圳市房地产调控政策相关规定，要求预、现售商品住房和商务公寓的批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格。而网签价格对标楼盘的选取原则，文件明确，根据项目所在位置，选取同区域范围内周边不超3公里的同类型、同品质的在售或已批售未网签新盘进行比对，选取新盘数量原则上不少于3个。若同片区新盘无法满足可比要求，可按照“同片区-同街道-同行政区”的优先顺序扩展范围。

对于待入市项目的价格测算，原则上以新盘网签价格为测算依据，具体测算流程如下：第一，原则上预售项目选取预售网签数据进行参考；现售项目选取现售网签数据进行参考。第二，原则上选取上一年度至今的所有同质可比新盘的网签数据。对于在上一年度之前审批的预售项目，若网签数据小于等于50条，不作参考；对于上一年度至今审批的预售项目，若网签数据小于等于50条，则直接参考其备案均价。

此外，文件对分期开发、商务公寓、预售转现售以及零星销售的项目均作出了明确规定。其中，分期开发的项目，两次申请价格备案时间间隔未超过一年的，原则上按照前期备案价格进行批复；商务公寓的价格指导规则与住宅相同，原则上采用同时期、同项目的商品住宅与商务公寓网签价格的比值。预售商品住房和商务公寓项目转现售的，原则上备案价格不得向上调整。而对于零星销售的尾盘项目，原则上由各区（新区）住房和建设局、前海管理局自行审定，并在深圳市房地产信息系统中进行备案。

美联物业全国研究中心总监何倩茹在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，新规规定了新建住宅及公寓的价格制定，需要参考近一年同地段、同类型新房的网签价格，可以预见未来几年，深圳各区新房价格将保持相对稳定。

将总体把控精装修价格

值得注意的是，文件对通过精装修变相拉高房价的方式也进行了彻底围堵。文件指出，为防止房地产开发企业通过提高装修价格变相抬高房价，对新房市场的价格水平造成影响，要求各区局在审查项目装修、装饰材料的基础上，对精装修价格进行总体把控。

毛坯交楼的项目，区局按照毛坯价审批；精装交楼的项目，由区局根据装修清单核定装修价格，不得超过最高装修价。对于社会关注度高的项目，指导价格由局房地产调控领导小组会议审定。原则上，精装修项目价格核定需按照工程造价方法进行核算，由区造价部门或第三方评估机构进行审核，精装修价格梯度区间随着项目均价不同以千元每平米梯度递增，最高精装修标准不得超过6000元/平方米。

“以前对现房价格是不限制的”，李宇嘉认为，此次文件对预售转现售也进行了限制，此外，关于精装修价格梯度的规定，势必将对开发商进入深圳市场的积极性产生一定影响。开发商在深圳拿地成本较高，并需要配建一定量的人才房、公共设施等，此前可以通过装修走高端化路线，实现盈利。

在何倩茹看来，精装修价格梯度的规定，为深圳房价平稳上了双保险。原本开发商通过搭配装修来提高整体房价的方法行不通了，此举有利于保证实际的交易价格不会被大幅提高，整体房价将更为稳定。

值得注意的是，在深圳此前公布的2021年度计划供应居住用地中，商品住房用地149.3公顷，将按照自然资源部关于住宅用地“两集中”公开出让的工作要求集中分三批次供应。这些住宅预计将成为2022年新房市场的主力。此外，据深圳中原研究中心统计，截至5月底，深圳在售的楼盘共有101个，其中36个楼盘有住宅在售，公寓项目有64个，公寓数量将近在售住宅项目的两倍，且各区均有存货，主要集中在宝安、福田和龙岗三区。