拆迁方与村委会签订了租赁集体土地的合同后，在农地上大兴土木。眼看着曾经生机勃勃的庄稼地被水泥侵蚀的“体无完肤”，农户却有苦说不出。拆迁方的行为合法吗？农户有何途径进行救济？北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长史西宁律师为您详解：

拆迁方直接租赁农村集体土地大搞建设

拆迁方直接租赁农村集体土地、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地、拆迁方转租农村集体土地、拆迁方作为土地租赁中介人促成租地行为、村自行出租自己的承包地、村委会租用农户的承包地搞非农建设都是“以租代征”非法农用地转用行为的典型形式。“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地，通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务，其结果必然会严重冲击用途管制等土地管理的基本制度，影响国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现。因此，“以租代征”行为的违法性不言而喻。

遭遇“以租代征”，该如何救济？

《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……《土地管理法》第七十八条“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效……。”

因此，“以租代征”合同本身因违反法律强制性规定而无效，涉及“以租代征”的批准文件也因直接违反法律规定而无效。本案中，作为“以租代征”行政违法的受害人，“被征收人”有权向法院申请确认拆迁方与村委会之间签订租赁合同无效，确认相关征收批准文件无效，征收行为违法，从而维护自身土地权利，获得应有的赔偿或补偿。

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