6月17日，国家统计局公布的5月份70城住宅价格指数显示，一线城市（4个）新建商品住宅销售价格同比上涨6.0%，二手住宅销售价格同比上涨10.8%。同策研究院研究总监宋红卫表示，从核心热点城市来看，北京、上海、广州、深圳的二手住宅价格涨幅分别比新建住宅高5、4.9、2.3、7.2个百分点，另外杭州、南京、无锡、海口、沈阳等城市二手住宅价格涨幅也超过新房，二手住宅市场领涨趋势明显。

“由此可见，我国房地产市场已经步入二手住宅主导阶段，不调控二手住宅，房价很难稳定。”宋红卫表示。

目前，大部分核心热点城市的二手住宅成交规模已经超过新建住宅。2020年，上海、杭州二手住宅成交量分别是新房的3.73和3.26倍；北京和深圳同期达到2.67和2.21倍；南京、厦门、大连、石家庄、苏州、广州等城市二手房成交规模也超过新房。

宋红卫认为，存量时代仍惯用增量调控的思路是房地产市场高温不降的主要原因。

“房地产调控的主要矛盾和矛盾的主要方面都集中在二手房，而我们调控政策重点偏向新建住宅。”宋红卫分析，“价格倒挂”催生楼市投资需求，倒挂的原因是新建住宅的价格限制，二手房市场而没有价格限制，这是诱导投资预期和倾向的重要原因。

宋红卫表示，“楼市调控侧重‘增量’的过程控制，事后不追责，默认结果‘存量’，催生了投资炒作作楼市的机会。”在他看来，目前楼市调控政策最大的特征是“过程控制”，设置门槛或准入标准，包括本地限购两套房、外地单身不能购房、本市户口限购两套等。设置一定门槛后，有购房需求的人会想尽各类办法规避政策，比如假离婚、构建虚假劳动关系、甚至出现“协议代持”、“全权委托公证”、“利用平台吸收会员众筹”等有组织有策划的专业炒房群体。

“不管通过何种手段，只要成功包装买房后，就可以享受高收益，而事后基本不会追责。尽管有些城市开始整顿这种违规现象，但是如果不是机构内部一些渠道披露这些专业的炒房程序，外界根本无从所知。”宋红卫说。

发达国家成熟的房地产市场是把购房的过程放开，由调控过程转为调控结果，比如征收房地产税。宋红卫认为，房产税是打击炒房的有力措施，目前一些房源的投资属性较明显，有些购房者本来没想投资房子，但因为限价“倒挂”催生了投资机会。有些高收入群体愿意为持有房产付出相应的税费成本也是合理的需求。

“前提是要解决低收入群体的住房问题，因此，共有产权、租赁住房必须尽快完善起来，一旦房地产住房蓝图实现了我国房地产市场也就健康了。”宋红卫表示，“不过，短期来看，实现这一蓝图需要相当长的时间。”