前几天和朋友聊天，感觉他说的一句话挺有意思：
“以前觉得珠海很阿Q，像个带不动的青铜，后面发现自己错了。”
我脑子一下没有转过弯，就反问了一句“很阿Q”？
朋友答“是的，很阿Q，以前感觉珠海徒有经济特区之名，可发展平平，除了环境，经济人口配套似乎都拿不太出手…”，
“倒是这两年，珠海的表现有点让我意外，不管是交通，还是人口，俨然一匹即将逆袭的黑马”。
听朋友这么一说，我想还真是。
要是说以前的珠海城市面孔模糊，存在感不强，那么近两年的珠海可以说是厚积薄发，刷足了存在感。
今年七普人口数据的公布，就体现出了珠海的强劲爆发力。
根据数据，2020年珠海人口增量41.59万人，人口增量相当于过去9年之和。
若以增幅来看，2020年这一数字为20.55%，全国第一。
往前追溯，2019年珠海常住人口增幅7%，全国第一。
2018年常住人口增长12.57万，增幅7.12%，全国第一。
可能有点凡尔赛，但事实就是这样，一不小心珠海就拿了个“三连冠”。
当然，因为人口基数增大，珠海的人均GDP直接由2019年的全国第四，被拉低到2020年的全国第十。
但纵观全国近300个地级市中，人均GDP超过2万美元的，有且也仅有10个城市，而珠海就是其中之一。
在2020年中国城市经济活力竞争力指数榜单上，珠海也位居第5名，仅次于北上广深。
一直以来，因为人口基数小，珠海总谈人均这个点就惨遭人诟病。
可现下来看，珠海的经济和人口都在保持稳步上涨趋势，尤其是近两年，就像是摆脱了地心引力加速度狂飙突进。
去年，珠海官方喊出到2025年常住人口超过300万，2035年超过500万，参考2020珠海的人口增速与现有人口规模，只能说大概率稳了。
经济增长方面，珠海也给自己设定了KPI。
提出到2025年要超6000亿，2035年经济体量争取做到2万亿，计划用15年“复制”一个深圳。
2019年，珠海GDP总量仅3435.89亿元，也就是说，珠海计划在2019年的经济体量上再造4.8个珠海，可见其野心勃勃。
至于能不能够做得到，这里我们先画个问号。
虽然看好珠海的整体发展趋势，但怎么说呢，到2035年要达到2万亿的经济目标，我感觉珠海还是有点难为自己了…
毕竟实力强劲的广深双子星，到2万亿，一个用了15年，一个用了13年。
不过有目标也是好事，这样才有方向好好发力。
说完了人口和经济，我们再来聊聊珠海的城市配套。
曾经珠海一度被称为“交通末梢”，内部东西部之间只有一座珠海大桥，
伴随港珠澳大桥、洪鹤大桥、金琴快线等城市交通主干道的开通，以及区域海陆空立体交通网络的完善，珠海已华美蜕变为珠江西岸交通枢纽。
不止于此，连接东西部的珠海隧道也已动工开建，广珠澳、深珠高铁也被纳入重点规划。
就在今年5月20日，深珠（伶仃洋）通道前海衔接规划研究招标公告公示，这是深珠通道继2020年12月首次迎来官方时间表，所取得的又一重大突破。
6月25日，据广东交通集团发布的消息，深中通道重达2752吨的海上首片混凝土箱梁顺利完成架设，距离深中通道开通无疑又进了一步。
作为粤港澳大湾区重要交通大动脉，后期随着深中通道、深珠通道的开通，珠海与大湾区其它城市也更加紧密相连。
再说商业，6年前珠海连一个像样的商业综合体都没有，6年过去，珠海的商业也有了大变样。
华发商都、富华里、扬名广场、大信新都汇、家和城广场、富华里、日月贝、天虹…珠海叫得上名的商业不断在增多。
珠海的产业也在强势崛起。
在不少人的认知里，珠海就是一个没有产业的旅游城市，名企寥寥，可以说得出来的就格力、金山、魅族那么不多的几个。
可了解之后，我发现珠海的产业，其实比我们想象中的要好不少。
以多中心为城市发展格局，珠海全方位产业发力，且在招商引资方面，也很舍得下本钱。
2020年上半年，珠海就有近2000亿产业签约动工，同年12月又有800亿签约。
未来三年已知的投资预算也有超3000亿，仅文旅业就有凤凰溪谷、斗门宋城、长隆二期。
值得一提的是，珠海已连续3年在中国城市可持续发展评估报告中位列第一，超越北京、深圳。
以上种种，都可以看到珠海是有在不断发力且进步的，一定程度上，珠海房价的不断走高也与此相关。
不过也要意识到，其中更主要的还是外地客对珠海楼市的带动，这是市场用脚投票的结果。
因为本地人口不足，供大于求，珠海的楼市还是以新房市场为主，但这并不影响珠海的二手成交。
贝壳数据显示，5月珠海二手成交均价23059元/㎡，环比上涨2.74%。
业主降价，加上客源成交周期缩短，买方市场下，预计6月珠海的二手成交均价还会持续上涨。过几天数据就会出来。
2020年1月-2021年5月珠海二手带看量走势
另一方面，珠海的新房供应量近年来也在递减，2020年新增供应量约392万㎡，环比下降2.44%。
去年11月珠海又再放宽人才引进和落户条件，这一新政的实施无疑又将为珠海楼市引入不少购买力。
相关数据显示，现在珠海新建商品房的去化周期仅为7个月左右，市场相对紧缺的情况下，库存去化压力基本不存在。
今年以来，受两道红线影响，全国各地不少城市房贷额度收紧，珠海房贷利率也在上涨，使得刚需上车门槛增加，但截至目前，还未见其它收紧政策出台。
最高涨幅120BP！6月珠海房贷利率再上涨！暴击刚需
只要官方调控不收紧的话，不限购的珠海，估计新房市场子弹还会飞一会儿。
如果大家想在珠海投资性买房的话，建议先把珠海房价上涨逻辑捊清楚了再说，
然后再来谈板块选择，要是胡乱蒙眼进场的话，被套牢割肉的概率估计不小。
结合之前踩盘调研及珠海的政策规划，我还是比较看好横琴，高新区的唐家湾和北围、金湾的航空新城及斗门了。
横琴定位高端改善，斗门则是刚需天堂，前者房价已到5万多，后者还在1万多到2万，对比很明显。
唐家湾、科创北围、航空新城等板块，房价都在3万多左右。
唐家湾以发展高新科技技术和文化旅游产业为主；
科创北围定位为湾区西岸枢纽发展极核，珠海市高新技术产业服务中心，高新区滨海综合型服务平台；
航空新城定位为金湾区综合服务中心(片区中心)和珠海市的生态宜居示范区，规划打造为具有特色景观的宜居新城，未来控制人口容量约9.5万人。
其中作为深珠通道落脚点之一的北围，处于珠海北站辐射范围内，与对岸的深圳前海隔海相望。
房价却是前海的1/5-1/3，区域发展态势也是一片向好，备受投资客青睐。
年初的时候，北围房价还在2字头，现在就已基本全面破3，这很魔幻，不过也表明大家对区域的看好。
这一点不止体现在购房者身上，不断进驻的房企也是强力佐证，格力、雅居乐、华润、华发等品牌实力房企的进驻就已说明。
就在6月9日，央企华润又再落子北围，拿下继北站宝能城以来片区第二宗巨无霸地块，其中意义，不用我多说，大家也懂的。
可惜北围新房供应一直就不多，加之区域宅地也所剩不多，后期预计市场会更为紧俏。
可以早点买，就早点买吧。
楼市波云诡谲，套路很多，锤子也不少，我们永远不知道接下来会发生什么。
加上全球经济大放水背景下，钱也变得越来越不值钱，做好资产配置才能更好跑赢通胀。
要说能在楼市收紧之前做些什么，那就是好好把握当下吧。
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