作者：六土（垚圭城）
深圳可以说是中国房地产的标杆城市，这一轮全国热点城市的上涨，可以说是从深圳2019年11月11日取消“豪宅税”开始的。
而这一轮全国性楼市调控，也是由深圳开始的。
取消豪宅税8个月后，深圳为了压制住火热的楼市，出台了一系列行之有效的政策。
从2020年7月15日，深圳在限购、限售、限离、税费提升等方面出台了很多有效政策开始，其后对楼市的高压始终不减。
一方面限制新房价格同时优化打新办法，另一方面不断规范市场金融行为，严查首付来源、流水记录，打击抵押经营贷进入楼市。
2021年2月8日出台的二手房指导价更是开了全国的先河，而且成效显著，成为最具成效的楼市调控手段。
随后成都、西安也祭出这一杀手锏，市场迅速冰冻。
深圳楼市调控政策的效果有多显著？
6月份二手住宅成交2575套，这个成交量甚至低于十年前的水平，远低于深圳市场熊市心理线月均5000套的水平。这么显著的效果，不排除未来会有更多城市向深圳学习。
从指导价让深圳月成交量创十年新低的态度来看，深圳今年对房价问题是不解决则绝不罢休。
7月9日，深圳在之前2035总规划提出新增200万套住房方案后，又推出《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》的征求意见稿，共15条3940字，透露出很多重要信息。
长期以来对于各项调控，市场普遍诟病的就是“治标不治本”，不解决供需矛盾问题，而从其他方面入手，并不能真实解决高房价问题。
深圳过去也做过探索，《深圳市住房建设规划2017年度实施计划》中也曾准备在2017年，把新建商品住宅的量从2016年的4万多套，提升到2017年的8万套，实现将近100%的增长。
此外，保障性住房也将增加20%的供应量，但这一目标实际上并未完成。
这一次专门拿出一个针对住宅供应的解决方案，可以说一改过去雷声大雨点小的做法，真的将“稳房价”作为重中之重。
通读此次征求意见稿后，我为大家从中提炼出以下重点，这些决定了未来深圳楼市的发展方向：
1.2035年全市常住人口人均住房面积达到40平以上，年度居住用地供应量不低于总量30%，规划新增各类住房200万套以上，公共住房占比不低于60%。
2.优化居住用地结构布局，提高都市核心区及各综合服务中心区居住用地比例。
3.提高居住用地比例，允许商业改为居住用途，30%为商品房，其余为公共住房。
4.地铁附近重点建设住宅，500米范围内以居住为主综合开发。
5.落实教育优先发展战略，严格落实学位建设联合审查制度
6.有序扩大租赁住房用地供给。
7.合理确定住宅建筑高度，控制规划建设超高层住宅建筑。
8.企业自有住房补缴地价，可转为公共住房或市场商品住房。
看完了上边的摘要，相信大家对这个意见稿已经有了大概的了解。
如果要了解的更加深入和全面，我们需要对意见稿中部分重点内容进行解读：
一、“确保至2035年全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上”。
深圳目前人均居住面积28平米，也就是居住面积至少增加42%。
根据七普数据，深圳常住人口为1756.01万，可以测算出即使不计入未来新增人口，按目前人口达到人均40平米仍需要建2.1亿平米住宅，如果以套均80平米计算，就是263.4万套，年均17.56万套。
对比目前深圳商品房存量189万套，新建住宅2018年成交2.94万套，2019年成交3.78万套，2020年成交4.56万套，历史最高年份为2015年，6.64万套。
一般而言成交量会围绕供应数量波动，两者比较接近。
从数据看历史数据距离计划数据相距甚远。
即使以上数据仅仅为商品住宅，没有包含人才房、公有房、长租房，依旧可以看出深圳未来楼市增量远超当下，压力、难度都不小。
二、提高“都市核心区”居住用地比例
6月9日，公布了《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》：
宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道被纳入都市核心区，可以预见这8个街道新盘供应量在接下来的十年内将大幅提高。
三、“鼓励在已建、在建及已纳入近期建设规划的轨道站点500米范围内实施以居住为主的综合开发。”
过去的开发模式，未开发的地块如果在核心区域，距离地铁近的以商业为主，未开发地块在郊区才是居住为主，现在明确加大以居住为主的开发模式。
四、“落实教育优先发展战略，严格落实学位建设联合审查制度”
意思是新建住宅，均要解决教育学校配套。
五、“加大土地整备实施力度，确保“十四五”期间整备居住潜力用地不少于10平方公里，2021-2023年内整备的居住潜力用地不少于7平方公里。”
“十三五”期间居住用地供应总量逐年增加，累计供应居住用地9.83平方公里。从这一数据看，规划没有大幅度增加供应量。
六、“原批准土地用途为商业的，可申请将部分或全部商业建筑面积调整为居住用途，其中商品住房面积按所调整商业建筑面积的30%确定，其余住宅建筑面积作为出售的公共住房。调整后按本措施可提高居住用地开发强度的，新增的住宅建筑面积为出售的公共住房。”
这一条已经被部分从业人员误解，存量公寓可以转性质的言论已经冒了出来。
其实这一条指的是土地性质已经批准，但尚未开始建设的，可以申请“商转住”，而建好的部分是按照住宅产权对待。
最关键的是可以“全部”转为住宅用地，还可以提高“开发强度”，只不过其中70%并不是商品房，而是“出售的公共住房”，大大增加了住宅供应量。
根据近三年的土地供应计划可以推算出商用地年均供应约26万平米。假设2035年前推地力度不变，有117万平米商业用地可改为居住用地，如果容积率按照4，80㎡每套计算，至少又多了5.85万套住宅。
七、“引导未批规划更新项目建设住宅”
主要是在未来的城市更新中，进一步加大住宅的供应力度。加大住宅供应力度，解决住宅不足，商业办公相对过剩问题。
通过提高密度分区容积率上限、鼓励轨道站点综合开发等措施来综合提高开发强度。
位于密度二、三区的新供应商品住房和公共住房建设项目，容积率可按密度一区居住用地容积率上限执行。
参考下图，图中的密度二区、三区可新增大量的住房指标。
▲深圳市建设用地密度分区指引图
八、“加快推进城中村改造”。“合法用地比例不足60%但不低于30%的，拆除范围内的产业类和公共配套类历史违建可按规定申请简易处理，经简易处理的历史违建及其所在用地视为权属清晰的合法建筑及土地。”
深圳共有1380个村，面积约350万㎡，由于大部分城中村住宅属于违规建筑，无法满足合法用地比例不低于60%的拆除要求。
在“征求意见稿”中大幅放宽了城中村改造的要求，城中村的改造会加速巨大。
▲城中村分布图
可以看出，整个“征求意见稿”都是在着眼过去提高住宅供应的难点问题，针对性提出解决方案，从城市规划、用地性质、企业建房、旧改拆迁等方面给出实质性解决方案。
此外，从整个草案看不仅仅是增加住宅的供应量，也包括了降低商业的供应量，这样既解决了住宅供求矛盾突出的问题，也解决了商业地产供应过剩的问题，可谓一举两得。
着眼民生，从问题出发，在根本上解决突出矛盾，深圳楼市将迎来长期健康发展的利好。
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