01 黄埔火村的“旧改暴富记”
黄埔火村，是拥有占地面积近60公顷的宋代百年村屋。2020年11月16日，一条关于黄埔火村的新闻，让这个多年前曾轰动整个广州的热门事件，重新走进了大众视野。
9年前，广州市政府开始对该村大体量旧改项目进行摸查，一时间“一夜暴富”、“下一个猎德村”等传言甚嚣尘上。
最终，该项目被广州旧改老大哥珠光控股集团有限公司拿下。
直到近日，有消息爆出，火村仍有30多户村民尚未签约，50余栋房屋未进行拆除。如是看来，这个令外界艳羡的“旧改暴富记”并不如大家想象中的一帆风顺。
问题来了，为什么早在2011年火村旧改就已开始进行摸查统计，却直到拆迁项目历时9年后的今天，仍未完工？答案是，补偿协议问题未决。
无独有偶，在山东也有类似的事情发生。
2014年，潍坊市一家大型医院看上了王先生（化名）加油站的位置。当地乡、区两级拆迁方找到王先生，希望企业主王先生搬迁，出让土地。
征收方给出的评估价是130多万，包括地上的6个油箱、将近600平方米的建筑物和复杂的地下管道。王先生表示，之前中石油要收购加油站，出价可是将近2000万啊！
面对如此巨大的差价，王先生找到律师，想知道在这种情况下究竟哪些项目能够获得合理补偿？
02 拆迁突然来袭你的补偿协议“合理”吗？
这些年，“不合理”的拆迁补偿协议频现，因此而引发的各类社会不良影响数不胜数。
很显然，当企业突然成为被拆迁人时最关心的就是，我能拿到多少拆迁补偿款呢？
结合现有法律规定及以往帮助不少企业类当事人的维权经验，今天想和大家聊一聊，关于“企业拆迁”这个话题下的焦点问题——企业在拆迁中能够获得的补偿项目具体有哪些？
通常，企业拆迁，要么选择一次性货币补偿，要么选择土地置换。如果选择一次性货币补偿，就会涉及到补偿项目，以下是企业有权利获得的五大类补偿项目：
（一）土地、房屋价值补偿
房屋价值补偿，主要包含两方面，土地区位补偿价和房屋重置成新价。
土地区位补偿价，指的是被拆迁人合法用地范围内的土地使用权价值，主要由土地所在的区位和用途来决定。
企业的土地用途一般为工业用途，虽然价值要低于住宅和商服类的土地，但因为企业的厂房、仓库占地较大，所以，在拆迁中土地区位补偿价往往是很重要的一部分。
房屋重置成新价，主要是指一定时间、一定区域内的被拆迁房屋重置成新平均价。通俗讲，就是房屋的建造成本价，这个成本价是比较固定的，一般都是1500元至2000元左右。
在拆迁的过程中，拆迁方所委托的评估公司往往会将土地区位补偿价和房屋重置成新价合并计算。也就是说，被拆迁人从评估报告里看不出来土地值多少钱，房屋值多少钱，从而也很难去质疑其合法性。很多地方的拆迁人甚至会告诉你，这个项目的拆迁就没有土地的补偿项目。
如此种种，大多是为了掩盖拆迁方在土地中巨额获利。
（二）装修附属物补偿
关于装修附属物补偿，各地都有装修和附属物各项补偿标准的实施细则。该项补偿内容主要由评估机构根据各地制定的标准进行评估。
此项补偿内容比较固定，弹性空间不大，被拆迁企业主要审查评估报告是否存在缺漏项的情况即可。
（三）停产停业损失补偿
停产停业损失，指的是企业因为拆迁而不能进行正常经营所产生的所有损失。
在计算该损失时，不仅应当考虑被拆迁前的利润损失，还应当考虑目前的企业业务量、客户资源以及预期利益损失。2011年颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条和第23条做出了对因征收房屋造成的停产停业损失应进行补偿的规定，明确补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
在企业拆迁中，土地区位补偿价和房屋重置成新价的补偿价格可以参照市场价格来确定，但对于停产停业损失的计算，各地没有统一的计算标准。
同时，因为企业自身经营情况、盈利能力各不相同，同一地区的企业在拆迁中拿到的停产停业补偿往往也都各不相同。
因此，停产停业损失成为了在拆迁补偿项目里弹性最大的一项，值得企业重点关注。
（四）搬迁费用、搬迁损失
企业在面临拆迁时，搬迁费除了将企业所有的机器设备、各项生产资料、办公用品从一个地方搬迁到另一个地方所产生的搬迁费用，还包括搬迁损失，主要是指这些机器设备、生产资料在搬迁过程中因拆、装所造成的机器设备损失、折旧、损耗等费用。
如果是大型企业拆迁，这部分的搬迁损失要委托专门的资产评估机构进行评估。
（五）各项拆迁奖励费用
拆迁人为了加快拆迁进度，往往会采取速迁奖励的办法，以此鼓励被拆迁人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出被拆迁房屋。但是各项奖励数额主要由具体的项目实施意见来决定。
另外，在涉及集体企业或国有企业时，还会有职工安置费用，主要是以给下岗职工缴纳社会保险的方式实现。
如果企业选择的是土地置换，置换后由企业在置换来的土地上建设厂房。那你将有权利获得地上附着物的补偿，具体包括:房屋重置成新价的补偿、地上种植物补偿、水泥硬化的地面以及不可迁移的其他附属物补偿、机器设备的搬迁费。
如果企业选择土地加房屋安置，那将意味着该企业仅仅可以获得一定时间段内的停产停业损失补偿。因为一旦选择土地或者房屋置换，停产停业时间就能够确定，可能是一年，也可能是半年，其便只能获得一定时间段的停产停业损失补偿。
03 停产停业损失补偿应该如何确定？
企业被征收涉及的利害关系人较多，不仅包括被征收人，也包括使用被征收房屋的生产经营者及其员工，还有与生产经营者有契约关系的上下游关联企业。
因此，企业被征收所造成的停产停业损失的评估与补偿，既包括直接损失评估也包括间接损失评估，既涉及对被征收人的补偿也涉及对生产经营者的补偿。
正因为停产停业损失的补偿涉及利益广、补偿标准难以统一。所以，停产停业损失补偿往往成为企业为自己争取权益时必须重点了解的事项。那么，企业应如何计算停产停业损失呢？
1. 按照企业的整个生产经营面积，一次性给予停产停业损失补偿
这种计算方法比较简单。
一般由区一级或区一级以上的政府确定一个标准，然后按照企业的生产经营面积，给予一次性停产停业损失补偿。
只要能确定企业的生产经营面积，就可以计算出停产停业损失。不过，计算方法虽然简单，实践中却很容易产生纠纷。主要矛盾点在于如何认定生产经营面积。
比如，企业的职工宿舍、职工食堂、工厂的仓库等，这些是企业生产经营不可缺少的部分，属不属于经营面积呢？
实践中，拆迁方经常会“咬文嚼字” :仓库是进行仓储的地方，不是进行实际生产的地方。
再比如，制造石膏板的工厂，是要进行晾晒的，整个院子都是进行水泥硬化的，整个院子属不属于经营面积？算不算是企业在进行实际生产经营中使用的呢？
此类种种，企业经常会与拆迁方发生不少实体争议。
虽说各地都有自己的停产停业补偿标准，以北京为例，其停产停业补偿标准是每平方米500元至1500元。事实上，随着经济水平的发展以及各个企业自身盈利情况的不同，往往通过适当维权，停产停业损失的补偿也是完全有可能突破这个规定标准的。
2. 根据纳税情况或营业执照等营业注册信息中的营业面积，给予补偿
具体而言，有些地方依据纳税情况是能够推算出每年的基本利润的，但这种情况对中小型制造企业不太有利；
另外，如果按照营业执照上标注的营业面积，也存在一定弊端。
我国营业执照上标注的营业面积，一般是针对个体工商户，如果是简单的企业商业性用房也可以通过营业信息对基本经营面积进行推算。但是，这种计算方式对经营企业来讲是很不利的。
因为，营业信息标注的面积和实际经营使用面积有巨大差距，我们的营业注册和营业年检在这方面也往往存在疏漏。
所以说，测算出来的营业面积，往往和经营企业的实际面积或者是应该得到的实际权益，有相当大的出入。
04 写在最后
拆迁补偿一般金额较高，拆迁双方必然存在一定利益博弈。
虽然2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台，在一定程度上填补了国有土地上房屋拆迁补偿问题的立法空白。但该条例存在补偿标准不具体、被补偿人的范围未界定以及公众参与不充分等问题，以至于拆迁补偿纠纷问题依然迟迟未能得到有效解决。
通过尝试明确补偿标准、落实公共参与制度、完善司法救济途径等方式，来保护被拆迁人的合法权益是值得探索的。
同时，对行政机关的自由裁量权进行一定限制，也可以有效防止权力失控、行为失范等情形的发生。在一定程度上有利于缓解拆迁双方的矛盾，侧面提高政府公信力。
为了减少社会纠纷，节约司法资源，更好进行国家新型城镇化建设，对国有土地上房屋拆迁补偿的问题进行深入研究，我们目前来看，这是急需且必要的。
THE END
✎作者简介
赵嘉馨，辽宁大学国际法硕士，自由撰稿人，信全法律咨询新媒体运营人，欢迎添加微信号：zyn704418150 进一步沟通交流。
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专注于为复杂疑难政企纠纷争议提供解决方案，其主创团成员大多具备律师身份背景，具有10年以上政企纠纷领域的执业经验，极其擅长为区域内中大型企业提供评估、环保、技术全流程服务。曾办理全国单项高达23亿标的额的胜诉案件，服务客户1200+，平均每年办理案件300+，帮助客户挽回损失累积超过100亿。
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