您好！坐标上海，我上海户口，老婆外地，家庭稳定年入90-100w，一套中外环房产，1300w左右，还有贷款360W，在老婆名下；1套浦东梅园学区，560w，还剩贷款185w；两套每月需还房贷3.4w，在我名下；在学区附近租房8000一个月，自己的学区房每月可收租金6000（学区房溢价率比较高），这样每月的房子支出 3.7w左右；自己手中100W现金，公积金都是封顶交。现在小朋友已上初中，有两个矛盾或者是疑问：1，公办初中自从摇号后，考虑到学区未来还有涨的可能，要不要把老破小的学区换掉？2，如果学区换掉的话，考虑内环内或内中环，总价600以内（因为我现在的情况好像只能是首付7成），有什么选择吗？非常感谢
我随便说几句：
假设按照这位朋友的方案，卖掉小房子，然后置换。。。
卖掉后，现金一共是：560W-185W+100W = 475W。
新房子是二套了，需要首付7成，则可以购买一套：475W/70% = 680W的房子。
总房产价值变化：680W-100-560W= 20W。
我们看一下成本：一般契税、人所得税、增值税、其它杂费、再加上中介费，一般常见的是8%左右。同时，卖出时，一般是市场上性价比最高的一套房子，相再买回来时，下一套房子的价格，一般要比这一套贵5%左右。总成本是：8%+5% = 13%。
总成本折算成金额就是是：560W*13% = 73W。
也就是说这一套房子，按照这位朋友的计划，为了增加区区20W，中间成本是73W。
如果你算过，哪怕是粗略的计算过成本，你肯定不会用这种方法。。。。
因为，，，，，这是亏本的买卖，并且亏的还不少。。。。大几十W。如果买的房子不是市场值最低的，稍微一个马虎，上百W的损失就有了。
我为什么一直强调，上海二套原则上不置换，不置换，不转换。。。这是从投资角度，财务角度说的。
如果您非得说，有钱难买我乐意，我这是消费。也就是愿意为了多一个厕所，多花100W。那得我啥也没说。。。啥也没说。。。
只说问题，不讲方法是耍流氓。。。怎么办比较好呢?
一种方法是：3+4贷款购房方案。30%按揭贷款+40%抵押贷款。。。限于篇幅，细节就不讲了。
另一种方法是，利用现有资产。我简单说说：
1300W房产，经过操作（细节不表），相当于现金：420W
560W房产，经过操作，相当于现金150W。
加上手里现金100W，一共现金是：520W+150W+100W = 770W。
保守点儿，可以一步直接全款买一套770W的房产。如果激进一些，需要精算了。这里就不说了。
我们看看这种保守方法的月供：
360W按揭贷款，月供：1.8W
185W按揭贷款，月供：9000
420W，月供：2.5W
150W，月供：9000
上面是支出。
下面是工资外的入职：
学区房：6000
公积金：8000
新购房屋租租金：9000
则除收入外，房屋支出: (1.8W+0.9W+2.5W+0.9W)-(0.6W+0.8W+0.9W) = 6.1W-2.3W = 3.8W。
年支出是：3.8W * 12 = 46W。
对于一个年收入百W的家庭来说，这个月供，支出可以接受。
当然，上面仅是从财务上分析。实际操作下来，还有很多繁琐的事情，要一一解决。。。但都不是事儿。
这个后面再说吧。
朋友们，应该看懂了吧？
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