您好，上海闵行有一套自住的双学区房，目前市场价750W，爱人主贷过，已还清，我们手上有约150W现金，房票有一个，二人都40岁+，现在想再买一套青浦那边的联排，期房，2022年底才交房，总价在750W左右。不知道能不能买的了，不想压力太大。帮忙分析下看看如何操作？谢谢！夫妻二个都是上海人。爱人公积金每月4000元，我没有。
夫妻税后年收入在60W左右，但现在都40多岁了，走下坡路，也不稳定，还是求稳。
我简单说一下：
一）先来看看这位朋友的现金情况：
750W房产，经过操作（细节不表），相当于现金：525W。
加上手里150W现金：一共是525W+150W=675W。
二）再看看想购买的房屋情况。
期房。契税3个点：750*3% = 22.5W，一共在23W左右。
现金缺口：750+23-765 = 8W。
直接全款购买的话，这个缺口，这对朋友家庭可以找找直系亲属，比较容易解决。。。
后面按揭贷款办理好后，自有其它方法解决（这里细节不表）。
三）再估算一下月供情况：
525W，月供：3.2左右。
全部月供：3.2W，年开销：38.4W。
对于这对朋友家庭的诉求来说，这么买，他们在2022年之前，压力都会非常大。毕竟没有租金收入。
实际上，我建议其它方案，既安全，又稳妥。
比如，买一套二手次新别墅。税是高了一点，但是可以在房价上找回来。
优点：
1） 利率低，20年等额本息。每年可以省7W多利息。
2）税会比较少（细节不表）。装修补充协议大家都懂的。几十W可以省的。
3）可以找到急售的房子，保守点儿说，房价少个50、60W，问题不大的。
4）750W的房子，多了9000元的房租。每年10W房租收入。
当然，那是另一个规划，这里就不讲了。
当然，上面方案，都不是最优的。还有一个最最最最最最优的方案，大家想想。。。再想想。。。
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