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昨天（8月10日），住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》（以下简称意见），公开征求意见。

意见指出，严格控制大规模拆除。除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

8月9日，深圳市规划和自然资源局发布关于《关于进一步加大住房用地供应的若干措施》（征求意见稿）向社会征求意见收集及采纳情况的说明。

征求意见稿总共征集到了52条意见及建议，并且进行了答复。

住建部发文“防止大拆大建”！

8月10日，政策意见指出，严格控制大规模拆除。除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

同时，严格控制大规模增建。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力。严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。

意见表示，严格控制大规模搬迁。不大规模、强制性搬迁居民，改变社会人口结构，割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地安置为主，更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

确保住房租赁市场供需平稳。不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。

鼓励稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，住房租金年度涨幅不超过5%。

深圳加大宅地供应措施，意见反馈来了

8月9日，深圳市规划和自然资源局发布关于《关于进一步加大住房用地供应的若干措施》（征求意见稿）向社会征求意见收集及采纳情况的说明。

征求意见稿总共征集到了52条意见及建议，并且进行了答复。从提出建议可以看到，社会各界对于意见稿的关注度非常高，包括相关部门、开发商代表以及市民都对条款内容提出了建议。

有市民建议将“将轨道站点500米范围放宽至1000米”，规自局解释，轨道站点周边范围按《深圳市城市规划标准与准则》有关规定执行。

对于“将小地块城市更新项目纳入本次政策范围内”的建议，规自局解释，小地块项目难以满足学位等设施的配套要求，且该类项目主要为落实产业和总部基地建设，不宜调为居住功能。

有市民建议，建议将个人自有住房、微利房等政策性住房纳入探索范围。规自局解释，本条款主要针对已有合法产权的自有住房，不包括小产权房、历史违建私宅等无合法产权的住房。政策性住房需按住房主管部门的房改措施开展相关工作，也不属于本条款的适用范围。

7月9日，深圳发布征求意见稿，明确可以分类分批将储备土地中的发展备用地、商业用地等调整为居住用地（商业用地可以调整为居住用地）。

原为商业用地的可申请将部分或全部商业建筑面积调整为居住用途，其中商品住房面积按所调整商业建筑面积的30%确定，其余住宅建筑面积作为出售的公共住房。

当天上午，深圳市规划和自然资源局发布几个比较受关注的文，一个是《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿）意见的通告。另一个是，当天下午自然局网站也公示了《深圳市存量住宅用地信息》，这两个信息一起放在文里说一下。

关于加大居住用地供应的若干措施的（征求意见稿）表示，将明确居住空间保障目标、优化居住用地结构布局、提高居住用地开发强度、加大新增用地保障力度、扩大租赁住房用地供给等15条措施。

最大的亮点在于，可以分类分批将储备土地中的发展备用地、商业用地等调整为居住用地（商业用地可以调整为居住用地）。

原为商业用地的可申请将部分或全部商业建筑面积调整为居住用途，其中商品住房面积按所调整商业建筑面积的30%确定，其余住宅建筑面积作为出售的公共住房。

部分精选建议及反馈：

1、建议：将轨道站点500米范围放宽至1000米。

解释：轨道站点周边范围按《深圳市城市规划标准与准则》有关规定执行。

2、建议：民办学校纳入学位统计，明确项目用地范围的概念。建议在用地面积不变且满足日照等建筑设计规范的前提下，通过增加班数的方式来增加学位。建议商业调为公共住房的项目不另外增加学位。

解释：按照规定，具有居住功能的建设项目，均需按照学位联合审查制度开展相关工作。具体项目的学位测算和审查由教育部门根据项目的具体情况和相关规定予以确定。

3、建议：取消二级工业区块线，允许工业区块线外的工业、仓储、物流等用地调居住。并建议对部分工业用地（成片居住及商业片区中夹杂的工业用地、紧邻学校的工业用地、紧邻城市公园绿地的工业用地）调整为居住用地。

部分采纳：涉及工业区块线的，按《深圳市工业区块线管理办法》执行。

4、建议：调整为“按照《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》，以建设出售的公共住房为主的存量用地，也可全部或部分用于建设全年期自持的租赁商品住房。”

部分采纳：已修改表述，明确“也可全部用于建设全年期自持的租赁商品住房”。

5、建议：咨询或建议将非农建设用地、置换用地纳入政策适用范围，以及住房出售利益归属。

解释：非农建设用地与土地整备留用土地核算规则存在差异，不宜将非农建设用地纳入到土地整备留用地内。置换用地可按照《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》（深规划资源规〔2020〕3号），建设出售的公共住房。本条款的公共住房出售利益归属留用土地权益人。

6、建议：将 “实施协议签订两年内办理留用地出让手续”，修改为“留用土地批复两年内办理留用地出让手续”；建议针对未在规定期限办理出让手续的留用地，地价逐年递增10%的情形，增加因规划调整、政策、事实、技术等不可控因素导致的情况除外的豁免条款。

采纳：已修改相关条款，明确土地整备留用地批复两年内需办理留用地出让手续。涉及规划调整的，适当放宽了时间要求，要求从本措施实施之日起算三年内完成规划调整和出让手续。

7、建议：将小地块城市更新项目纳入本次政策范围内。

解释：小地块项目难以满足学位等设施的配套要求，且该类项目主要为落实产业和总部基地建设，不宜调为居住功能。

8、建议：删除“含尚未列入城市更新单元计划的项目”，建议明确居住用地占比超过50%的核算标准（如R3是否纳入统计、是否以开发建设用地进行统计等）。

采纳：将在起草说明和政策解读文件中明确具体的核算标准。

9、建议：明确“计划公告更新方向以商业为主”的判定标准，并建议将计划公告更新方向含商业功能的项目、旧工业区、宿舍等纳入本条款的适用范围。

咨询将商业用地调整为居住后的容积率测算规则。

建议商业调整为居住类型的公共住房占比进行下调，或者减去回迁量后再行计算公共住房比例。

建议提高或删除商品性质建筑面积核算系数，并明确系数的使用方法以及现状功能的判定标准。

部分采纳：将在起草说明中对更新方向的判定标准、容积率测算原则、核算系数的使用等予以说明。

对于公共住房比例，为体现以公共住房为主的原则，不宜降低公共住房占比。

10、建议：明确商品住房的配建比例及开发商可否参与前期工作。

解释：商品房配建比例需结合具体项目情况确定，前期工作由各区开展。各区可在不违反上位法规定情况下，调动相关力量推动前期工作。

11、建议：明确出售的公共住房为可售人才房，并明确公共住房的回购和接收单位。

解释：公共住房的类型及回购和接收工作由住房和建设部门确定。

12、建议将个人自有住房、微利房等政策性住房纳入探索范围。

解释：本条款主要针对已有合法产权的自有住房，不包括小产权房、历史违建私宅等无合法产权的住房。政策性住房需按住房主管部门的房改措施开展相关工作，也不属于本条款的适用范围。

来源：中华人民共和国住房和城乡建设部、深圳市规划和自然资源局

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