近期，全国地产行业进入了转折调整期，不说特别惨淡吧，但基本也到了忍住不哭的阶段。具体原因估计大家也都知道了，国家对于房地产行业可谓又爱又恨，爱是因为房地产行业是绝对支柱产业，对于GDP的贡献是特别突出的；恨是因为它关乎着老百姓的“住”，是关乎重大民生问题和人民幸福感的主要因素，如果处理不好这层关系，可能会变成“历史罪人”。

老百姓对于购房这件事也逐渐从敏感转变为理性，这是好事，说明国家对于行业的调控是有效的，也符合中国人的处事风格。一个“稳”字满足了大部分老百姓对于房子的感觉，因为房价涨的太快，没买房子的就特别着急、担心；房价如果下跌，买完房子的就比较焦虑，房子既然是商品，就脱离不了商品的价值属性——价格围绕价值上下波动，但又由于房子 价格很高，影响比较大，那么，国家就应该对市场进行适当的干预，来平衡房价的上涨，以平稳老百姓的心态。

如果按照以上的发展态势，大家又要问了，沈阳未来的房价能不能涨到北上广深的级别？答案是不能，因为城市的能级不同、定位不同。国家对于一线城市往往是最“关心”的，因为那是“大儿子”，那是标杆城市。当然，一线城市的地盘也不是无限扩大的，目前基本以存量房交易为主，除学区等外部因素影响较大外，房价基本保持了较为平稳的走势。反观沈阳，经历了10多年的高速发展期，从二环发展到四环、从浑北发展到浑南、从沈阳发展到沈抚，截至目前城市仍然在逐步扩张，如果把沈阳房地产行业比喻成人，小编认为他刚好处在“中年”这个阶段，有经验、有潜力、有魅力，而且思想成熟，那么未来沈阳需要做的就是把经验换成财富，充分挖掘潜力，最终成为“亲儿子”团队中的一员。

随着国家提出土拍要采取“两集中”的形式，目前，全国主要城市已经完成了首轮了集中土拍，而第二轮土拍仅少量城市完成，包括沈阳在内的大部分城市的土拍时间不断延期，政府的重视程度则可见一斑，政府在纠结什么？答案是政府在寻找最佳的解决方式，目的就是要给土拍“降温”，严格控制“实际溢价率”的提升。从近期政府发布的第二轮集中供地的补充协议就能看得出来，除了少量地块有配建租赁住房、产业业态及自持要求，大部分地块均采用的是“限地价、竞更高更优建筑品质”模式，竞品质的具体打分细则项可能要采用北京土拍的相关内容。近期，小编通过调研了解到，目前沈阳各房企对于第二轮土拍均持有谨慎态度，主要考虑到目前市场正处在下行阶段，另外，此次供地项目基本将于2022年上半年至年中入市，按照传统的市场波动周期，预计明年上半年的市场回暖的概率不大。

总之，关于未来沈城楼市的猜测层出不穷，行业发展瞬息万变，接下来，小编就未来楼市的发展变化大胆做出猜想和预测，仅供大家参考。

沈阳实景图

猜想1

·沈阳将在5年内成为“国家中心城市”

国家中心城市是指居于国家战略要津、肩负国家使命、引领区域发展、参与国际竞争、代表国家形象的现代化大都市。在资源环境承载条件和经济发展基础较好的地区规划建设国家中心城市，既是引领全国新型城镇化建设的重要抓手，也是完善对外开放区域布局的重要举措。国家中心城市是在直辖市和省会城市层级之上出现的新的“塔尖”，集中了中国和中国城市在空间、人口、资源和政策上的主要优势 。

2010年2月，住房和城乡建设部发布的《全国城镇体系规划（2010—2020年）》明确提出五大国家中心城市（北京、天津、上海、广州、重庆）的规划和定位；2016年5月至2018年2月，国家发展和改革委员会及住房和城乡建设部先后发函支持成都、武汉、郑州、西安建设国家中心城市 。

目前全国共计确定了9个国家中心城市，而计划是12个，也就是说还剩3个名额。那么成为国家中心城市有什么要求或者说标准？答案是GDP过万亿，人口过千万，当然，最重要的标准是从战略布局上考虑，经济指标及人口数量可以适当做出让步。

根据中心城市的战略布局来看，目前已经确定的9大中心城市，华北2个、华中2个、华东1个、华南1个、西南2个、西北1个，目前仅东北是空白，那么沈阳作为东北第一战略城市，政治、交通、文化等方面都是核心的存在，是肯定要占有1个名额，另外就是华南和华东将各设置1个。

从国家战略布局上考虑，沈阳或将确定占有1个名额，只是目前的城市GDP总量和人口数量尚未达标，正在朝着这方面不断努力、进取。说白了，沈阳成为国家中心城市就是时间问题。那么，小编大胆预测将在5年内实现。

猜想2

·未来5-10年

城市三环内成为绝对的中心区域

住宅主要交易战场延伸至五环或周边卫星城

10年前，大家都认为沈阳三环非常偏远，随着城市的外扩、经济的发展、产业的导入，目前三环内已逐渐成为城市核心圈，住宅的成交主战场已经转移至三环至四环间。

建设城市、交通先行，从政府对城市未来的发展规划上看，“五环”的道路建设势在必行，或者说即便是不修五环道路，但从地理位置上看，未来房地产肯定是要拓展到“五环”沿线，只是时间的问题；按照目前城市扩张及经济发展的路线看，政府很有可能不再大范围的“画饼式”的扩张，更有可能以打造卫星城市作为城市外扩的主要形式，比如建设沈抚、沈本、沈铁、苏家屯、铁西外围等远郊卫星城，但扩张速度将进一步放慢。

猜想3

·未来5-10年

沈阳将出现单价5万的住宅楼盘

近10年，沈阳房地产市场的发展相对平稳，这得益于政府对于市场的调控，如果不进行相应的控制，相信房价绝对不是现在这样。近些年沈阳住宅的房价平均涨幅在8%左右，未来，随着政府的进一步调控、干预，房价平均涨幅将下滑至5%左右，也就是按2020年住宅单价12000元来计算，到2025年住宅均价将上涨至15000元/平，到2030年住宅均价将上涨至接近20000元/平。

10年前，5000元的单价能购置二环内的地段型住宅产品，目前，5000元的单价仍然可以买到住宅，只不过要去四环外。10年后呢？小编认为5000元仍然可以买到住宅，只不过要去城市的周边县市。10年后，城央区域将继续支撑着沈阳的房价天花板，比如金廊，尽管目前土地极为稀缺，但不代表未来无地可供，目前4万元/平的天花板单价未来将持续突破，单价5万元/平的住宅楼盘将在未来的5-10年内出现。

猜想4

·未来5-10年，两室的房子最不好卖

为什么说未来5-10年，两室产品将越来越少，而且越来越难卖？

就目前的趋势来看，客户构成基本可以分为几大类：刚需（刚改）置业、改善置业、终极置业。目前的刚需、刚改客户已经由最初购买80-90平产品逐渐转变为购买三房起步的产品，一方面是由于客户对于生活品质的追求；其次，考虑到未来家庭人口结构的变化，一次置业三房可避免未来换房的麻烦；另外，考虑到未来房产的变现、置换，三房产品仍然是最佳选择，改善置业和终极置业的客户就更不必说。

另外，未来5-10年，沈阳房地产的主力购房者将以00后为主力，一方面，他们的父母是70后至80后，家中房子远不止一套，所以，刚需的概念将不复存在，这部分00后购房将以品质改善或者高端公寓为主；另外，未来随着二手房存量的进一步增加，2010-2020年期间的两房产品将大量积压在二手市场，新入市项目将根据客户的变化减少两房产品的供应占比，市场上的新房两室户型将越来越少，最难卖的也将是两房产品。

猜想5

·未来5-10年

随着住宅产品投资价值的消失

商铺及公寓等投资类资产将越来越受到关注

随着多限政策的效果显现，投资住宅类产品已经不再作为人们资产配置的首选。一方面，限价、限售政策从需求端控制了房价的上涨、房源的交易，想依靠赚取房子差价的可能基本不存在，最多就是个保值的结果；另一方面，二手房大量积压，新房交付一旦超过10年，房源价值将会逐步下降，说白了，当初花1万元单价购置的住宅，过10年后出售，年收益可能都不如投资一个理财产品。

Vol.

综上，未来想依靠房屋买卖实现资产增值的方式可能比较困难，但通过资产的长期持有，以租金回报为资产收益的方式会逐渐流行起来。“一铺养三代”，购买商铺产品作为有钱人的资产配置手段已经屡见不鲜，而且商铺产品的出租回报率往往超过5%，优质商铺甚至可达10%，非常适合长期持有，而且收益相对稳定；公寓产品往往具备低投入、高回报的特点，例如，在商圈、地铁站附近购置一套总价40万的公寓产品，每个月租金2500元，一年就是30000元，扣除5000元的费用，每年还能剩余25000元，可实现年收益超过6%。所以，未来人们对于资产配置肯定会从短期变现转变为长期持有，以稳定的投资回报作为投资首选。

Vol.

沈阳区域实景图

猜想6

·2019沈阳住宅成交量接近1650万方

10年内将无法突破该成交量

近些年，沈阳市商品住宅的年成交量基本在1200-1650万方的区间浮动，其中2019年达到峰值后下滑，2020年住宅年成交量为1211万方，今年上半年仅成交568万方，环比下降8%，预计2021年住宅总成交量将达到近5年最低，基本维持在1100万方的量级。

那么为什么说未来10年内都无法突破2019年的峰值？小编认为有以下几点论据供大家参考：

首先，行业大环境出现转折，市场成交回归合理，无论是多限政策，还是两集中供地，都是未来国家和地方长期调控的手段。

一方面通过两集中供地确保年500万方量级的土地供应，按平均容积率2.0计算，年供地建面约1000万方，另外一方面，通过多限控制住宅交易的量级，最终目的就是实现住宅供需端的平衡，所以小编预计，未来5-10年的年成交量将基本维持在1000-1200万方的量级。

其次，行业发展不再是高速扩张，而是调整为高质量的发展路线。过去，沈阳市房地产市场走了很多弯路，早期的大规模供地导致市场库存积压，近几年通过控制供地量，加大力度“去库存”，才会出现年成交量突破1600万方的情况出现，而今“去库存”的目的已经实现，未来政府将以提升住宅品质、改善居住环境为主要目的，大规模的供地已经成为过去时，住宅的存量将长期维持在一个相对合理的区间内，成交量也不会出现暴升暴跌的情况。

第三，二手房未来的置业占比会越来越大。随着新房的不断入市，二手房大量积压，据不完全统计，目前沈阳市二手房存量接近20万套，这对于二手房价将带来巨大考验，有价无市仍然是二手房未来的趋势。卖不出去怎么办？只有降价销售，拉开与新房的价差，这对于有二手房置业的购房者来说是个机会，大批购房者面对较高的新房价格，他们会更倾向于次新的二手房源，从而影响新房的成交量。

第四，购房客户不再是之前的冲动、不理智，而是越发变得专业、理智。

一方面，随着住宅房价的上涨，置业压力的增大，加上行业的发展，除刚需首置外，大部分改善客户不再是从前的只看地段的购房观，他们往往考虑到板块未来的发展前景、开发商品牌口碑、园区入住后所面临的问题等，另一方面，内销换房时代来临，想改善的客户受资金不足影响，需要进行“以旧换新”，而二手房的积压导致出手困难，那么想换房改善的交易周期将会拉长，也会出现放弃改善想法的部分客户，最终导致新房的成交量出现下滑。

猜想7

·“地铁房”、“学区房”的概念

在未来几年将不断被弱化

一直以来，沈阳市高度重视交通问题，不断加强道路基础设施建设。截至目前，沈阳已经建成“环形+放射”快速路网和“十字+环线”地铁网络，城市出行条件得到极大改善。

不过，这还仅是开始。《沈阳市国土空间总体规划（2021-2035年）》提出，未来，沈阳将以强化门户枢纽地位为核心，以优先发展公共交通为导向，以人的出行方便为根本，将沈阳打造成为“国际性综合交通枢纽城市、轨道上的城市、绿色宜行城市”。

未来，随着地铁线路的不断增加、城市轨道交通的逐步完善，地铁对于楼盘也仅仅是作为一种交通工具的呈现，其作用也会随之减弱，加上未来将实现家家有车，自驾的出行方式将越来越多，“地铁房”的概念将不再是决定性的购房因素。

近期，国家对于教育体制改革、学区划分方式等作出重大调整，北京已经采取多校划片的方式，而沈阳则以教育集团化办学为主要发展趋势，虽然有校区、分校的区别，但整体的教育质量仍在提升。未来随着集团化办学的进一步发展，大部分的老旧学校将逐渐被收购、改造，名校遍布全城各地将成为现实。

另外，政府每年都会针对学区进行重新划片，学区房本身就存在着较大的不稳定性，只奔着教育资源而不考虑自住因素的购房将会越来越不靠谱。以自住为前提、学区为加持的购房将成为主流的置业形式，最终导致“学区房”的关注度下滑。

沈阳区域实景图

猜想8

·10-15年后

沈阳楼市将逐步进入存量房时代

有数据显示，全国主要城市新房供应量越来越少，二手房成交占比持续提高。以北京为例，二手房成交占比高达72%，深圳、厦门二手房成交占比也分别达到69.7%和66.7%。过去几年，核心城市的二手房市场已经取代新房成为楼市的主导力量。未来几年，大量的新房转化成为二手房，二手房市场规模势必会越来越大。

根据最新的《沈城楼市报》智库中心数据显示，沈阳二手房尚未成为房地产市场主体，但个别区域内楼盘价格出现倒挂。近些年，沈阳市购房者以购买新房为主，二手房成交量较小，加上每年都有大量的新房交付，导致二手房挂牌量激增，据不完全统计，沈阳市二手房挂牌量已经接近20万套，未来这个数值还会继续增加。

目前，沈阳市二环内已经开发饱和，基本无地可供，按照目前的开发速度，未来5-10年，三环内将实现开发饱和，主力战场转移至四环外以及周边城市连接带，届时，二手房的库存量或将远超新房，购房者要么选择市区的二手房，要么选择远郊的新房，小编觉得选择市区内二手房的客户将超过50%，沈阳也将逐渐进入存量房时代。

沈阳区域实景图

结语

行业发展瞬息万变，但万变不离其宗。回望过去10年的高速发展期，沈城楼市经历了太多太多的曲折，也积累了宝贵的经验财富，来面对未来的挑战。

2021-2022年将是全国楼市的重大拐点，也是新的10年周期的开端，小编预测此次调控方向在5年内不会有大的改变，地产行业也将进入一个新的时代。对于政府来讲，未来的重中之重仍然是以“三稳”为目标，确保老百姓都能住上好房；对于房企来讲，行业精细化时代已经来临，过去的“粗放式”开发已经过时，中小房企面临很大的淘汰风险，全国型房企也面临回款、资金流等问题，放弃规模扩张，根据自身情况稳步开发，不断提升产品品质与交付口碑才可能在未来的竞争中脱颖而出；对于购房者来讲，投资房产时代已经过去，短期暴利更不复存在，追求稳定、长期的出租回报或将成为未来资产配置的主流方向。最重要的，房子要回归其居住属性，买房应主要考虑居住而不是投资。毕竟，烟火气才是一个城市最真实、最贴心的一面。

沈阳区域实景图

END

更多关于本篇详情请参见2021年

《沈城楼市报》第32期第20-23页