近几年的房地产市场为什么持续调控趋严？房住不炒、三道红线、土地交易规则大改等新政陆续出台，很直观的原因就是千亿房企陆续增加，房价过热的城市同步增多。但，实际上，无非就是供需结构及参与者身份变化所致，投资明显增多，真刚需增速放缓。
从“住有所居”到“住有宜居”，从“炒房不住”到“房住不炒”，市场的变革，时代的轮回，引向居住属性，回归本真。这其中，购房者的身份转变则是市场变化的最终结果。刚需、改善、投资，是一个循序渐进的置业过程，“房住不炒”主要针对的就是“投资客”，而二手房则是他们的承载体。
截至2021年7月末，全国60个城市的二手住宅库存量为296.8万套，环比增长0.6%。沈阳以16.6万套位列第三，重庆15.4万套挂牌量排名第一，天津15万套挂牌量，排名第二（数据来源：贝壳）。另据某中介网站数据显示，沈阳二手房挂牌量连续数月增长，截至8月中旬已达到近16.7万套。
二手房挂牌量激增的“元凶”到底是谁？
有人说，二手房挂牌量的增加，是新房不断涌入市场的直接原因，但笔者不这么认为。库存挂牌量有很大一部分房源是房龄很高的老旧小区，卖不出去可以说是一个“顽疾”。次新房也是在限售政策的背景下入市的，唯一首套不限售，二套限售时间是新房5年、二手房两年。
同时沈阳本地人限购两套，非本地人限购1套。综合来看，二手房市场的主要持有者多为外地的投资客与本地二套或以上的改善型人群（或原住民），房源置换需求的增加侧面促使二手房库存挂牌量持续上涨。
量涨价跌，
二手房价的泡沫到底有多大？
近几年沈阳新房价格上涨的速度，大家有目共睹，如果不是全城限购与“新八条”出台的相关价格指导，估计天花板还会更高。
2021年又是实施土地“两集中”大改的历史元年，对新房市场又是一场考验。而前7个月沈阳二手房价格持续下降，挂牌量却一路上行，可见溢价空间是有多大，还未触碰售卖方的底线。
正因为如此，进入2021年，多地出现了针对二手房信息源及价格的相关调控新政，通过对价格的约束来换取交易市场的秩序平稳。在多项政策之中，属“价格管控机制”尤为突出，力度之强，影响较大。
经笔者统计，目前已有9个城市发布了二手房参考价格机制，8个城市出台了相关调控新政，内容如下：
2月8日，深圳市住建局开始建立二手住房参考价格发布机制，发布了全市3595个小区的指导价。
2月27日，东莞进一步完善二手房网签交易价格发布机制，提高透明度，引导市场理性。
3月2日，无锡跟进建立二手住房价格信息发布机制，对已经成交的房源信息和明显异常的挂牌价格予以下架。
4月16日，宁波发布建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，引导和规范热点学区二手住房的挂牌和交易行为，抑制热点学区二手住房价格的人为炒作和非理性上涨。
5月28日，经成都市房地产市场平稳健康发展领导小组同意，建立二手住房成交参考价格发布机制。
同一天，西安市住建局发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。指出，房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以“学区房、学位房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。
6月29日，三亚市房地产中介协会发布《关于建立商业小区二手住宅成交参考价格发布机制的通知》。当日，三亚市房地产中介协会发布了5月份三亚市部分商业小区二手住宅成交参考价格表，共涉及20个小区。
7月23日，绍兴市住房和城乡建设局发布《关于加强二手住房市场监管的通知》，要求以住宅小区为单元，参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，形成住宅小区二手住房成交参考价格，在重点、热点区域先行试点，并适时在全市范围内推广。
8月7日，衢州市发布《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》，主要包括实行限购管理、扩大限售范围、加强税收调节、建立二手住房成交参考价格发布机制及规范二手住房房源5个方面。
沈阳能否跟进发布“价格参考机制”？
二手房市场可以说是整个房地产市场的最后一环，从土地到新房再到二手房，房子的价值在不断攀升，丰厚的利润空间让二手房市场变得浑浊不清。监管调控政策趋严，势在必行，是秩序出现问题，亟需解决处理的产物。
地方相关职能部门、中介、购房者和房东，这四类角色在市场中的行为直接牵制着，在政策推进的过程中，都应该积极地做出相应调整。
沈阳接下来能否推出“二手住房参考价格机制”，仍需基于实际情况，科学高效地发布相关政策，有效的促进二手住房价格回归合理水平，引导市场供需关系走向健康平稳。
但就目前市场挂牌价格来看，笔者认为，很有必要出台“参考价格机制”，部分二手房价格因捆绑配套附加值，高出实际价格很多，需要对整个市场环境进行“大换血”。
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地产观点堂
作者｜刘贺予
负责栏目｜地产观点堂|《沈城楼市报》智库中心
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请参见2021年《沈城楼市报》第32期第16-17页
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