我是天哥，您的私人买房顾问，已为无数福厦泉家庭提供专业的房产咨询意见，不一样的视角，专业真诚的购房建议。
问：天哥，最近各地推行的大学区试点和教师轮岗制度，力求打压学区房炒作，请问您怎么看福州鼓楼区未来的房价？
答：厦门思明区和泉州鲤城区1998年就开始多校划片，堪称国内多校划片的鼻祖，教师轮岗制度在厦门很早就有。全国学区房的未来看厦门就好了。
翔安南部新城是个很好的研究样本。福州鼓楼区是教育高地，学区房聚集的地方，有个很好的判断依据，就是鼓楼区新房备案价，比如说某盘备案价4万5，某盘备案价5万多，你品。
问：天哥，学区房能降房价吗？
答：房价的根本在于地价和新盘备案价。厦门岛外绝大部分区域并不靠学区，房价降不降主要看地价和新盘备案价。学区房最多是削峰填谷，但是影响房价的本质逻辑并不是学区房。国内一线城市，非学区属性的高端住宅，别墅20-40万一平并不稀奇。降房价也不是TK的初衷。
目前学区房主要集中在二手房领域，这些对卖D和新房销售影响不大，通过“打压”二手学区房，同时在新房领域引进“名校”，一方面可以降低顶级二手学区房的肆意炒作，另一方面新盘也能均衡教育质量（卖个好价钱）。楼市，必须将新盘和二手房作为二元市场单独地分析。
问： 天哥，怎么看待深圳二手房笋盘频现？
答：楼市上涨最根本的原因是信贷。比如由于JYD利率之前比按揭利率高，那时候JYD对楼市影响微乎其微，随着JYD利率大幅下调，加上信贷总量放水，这轮全国二手房上涨也就不难理解了。最近加拿大由于利率下调，楼市也火热。香港由于首付和利率低，疫情严重的情况下，楼市也比过去火热。
所以楼市的本质是信贷。深圳和其他TK的城市不同，深圳全面推行二手房指导价，首付比例大幅度提高，加上深圳看不到真实挂牌价，导致信息不透明，买家变得理性，二手房交易陷入冰冻。因此，那些拿房子重复抵押的或者部分高杠杆的人扛不住，急于套现。
深圳二手房笋盘频现事件对全国楼市参考意义不大，相反地，前几个月中介不让在门店挂二手房在售价，只能以水果价挂牌，现在很多门店都能挂二手房在售价了，不怕被市场监管部门处罚吗？说明睁一只眼闭一只眼了呗。这一现象有点意思。
问： 天哥，如何看待稳房价？
答：2019-20年河北唐山成为华北上涨神话，直到被住建部约谈。2021年8月，由于新盘销量不佳，一些开发商打折扣优惠，地方约谈开发商。这个应该就是很好的一个案例。
房价上涨过快会被约谈，新盘一跌马上就会被约谈。稳房价才能稳预期。
问： 天哥，如何看待校外培训被“打压”？
答：教育“双减”，对中下层家庭来说，一方面客观上降低了孩子的考试压力，另一方面也增加了部分家长的焦虑。因为中考和高考的选拔标准并没有丝毫改变。十个科目，哪一个科目落下都会影响孩子未来升学。
校外培训是家长焦虑的一种具体表现形式，如果校外培训机构取消，大学生家教等性价比高的市场要提防有所抬头。包括升学考试难度、范围及科目比重，等对应的配套举措也要相应跟上才行。
问： 天哥，鲤城区和岛内学区房还能买吗？
答：对学区房，从投资角度，我们一贯以来的建议，就是淘笋和选择第二梯队的。比如说鲤城古城区，如果是XX中心小学这种，单价2万出头，进可攻退可守。再比如岛内学区房，如能淘8折笋，或者找到4-5.5万的学区不错的房源，学区不错，都是能买的。
不要追求顶级或涨幅过大的学区房，就不会焦虑。
以上！
热门跟贴