千呼万唤，重庆第二次集中供地名单，终于在8月最后一天，公诸于众，揭开面纱。

随之而来的，还有“设置最高限价”“部分地块竞方案、竞品质”等竞买规则的调整和优化。重庆房地产市场，无疑进入了一个全新的角力场。角力场上的选手、教练、观众，都将学习和适应新的变化。

昨天，本号发布了二批次42宗土地的规划信息。有粉丝朋友留言，希望看到对二批次地块的解读信息。昨天晚上，我熬更守夜3小时，总结梳理了“二批次地块8宗最”，分享给大家。

一宗最：最贵起始楼面价，在江北

在8.31重庆二次集中土拍名单当中，42宗土地，仅3宗起拍楼面价过万。江北区成为最大赢家，有2宗土地，起始楼面价都是1.33万元。

一宗土地：江北区观音桥组团H分区H06-5/04地块，土地用途：二类居住用地，总计容建筑面积：27334㎡，容积率：2.5，起始总价：36355万元，起始楼面价：13300元/㎡，最高限价：38536万元，最高溢价率：6%。

该宗地位于观音桥组团，地块东侧挨着渝澳大道，不属于观音桥的一圈，至多属于观音桥的二圈。

重庆观音桥

另一宗土地是江北区大石坝组团G分区G18-1/06地块，总计容建筑面积：121438.25㎡，容积率：2.5，起始总价：161513万元，起始楼面价：13300元/㎡，最高限价：171204万元，最高溢价率：6%。

这宗地，位于北滨路，属于一线临江。地块与在建的地铁4号线盘溪站，直线距离550米左右，与地铁环线玉带山站直线距离约1公里左右。

（起拍楼面价最高两宗地块区位示意图）

二宗最：最低起始楼面价，花落北碚

最贵的宗地，最便宜的宗地，都出在北区。江北包揽了最贵，北碚则拿下了最便宜地块：北碚区北碚组团I标准分区I28-2/05地块，总计容建筑面积：64363㎡，容积率：1.5，起始总价：7080万元，起始楼面价：1100元/㎡，最高限价：7505万元，最高溢价率：6%，自持租赁住宅比例：100%。

这宗地位于北碚老城龙凤溪板块，片区附近的小区有阳光丽景、光亮天润城、紫云台、禹洲雍锦府、水墨江山等，其地块北侧是绕城高速，高速以北，是北碚体育文化中心。

（起拍楼面价最低地块区位示意图）

三宗最：总价最高地块，被双碑拿下

二次集中供地名单，沙坪坝格外吸睛。这次，起拍总价超过10亿元的地块，一共10宗。沙坪坝，就占了3宗。其中就包括起拍总价冠军（35.9亿元）和季军（19.13亿元），都被沙坪坝包了。

起拍总价的冠军，同时也是可建体量的冠军，是沙坪坝区双碑组团C分区、D分区C3-3/06地块，D9-2-1/07地块等。这宗地被划很细，土地用途即有宅地，也有商业设施商务设施用地、和娱乐康体用地。总计容建筑面积：481948㎡，容积率：1.84，起始总价：35.9亿元，起始楼面价：7450元/㎡，最高限价：38.06亿元，最高溢价率：6%。

沙坪坝

宗地位于沙坪坝区井口，西侧邻铁路遂渝线，东侧邻省道S542。附近学校有重庆六十四中学、远祖桥小学、阳光家园小学等。

沙坪坝区此次推出多宗双碑组团的地块，背后其实是沙区旧城改造的发力以及井双新城建设的稳步推进。作为文化大区，作为以沙磁文化、红岩文化著称的沙坪坝，在城市更新、焕新城市界面上，也该发力了。

（起拍总价最高地块区位示意图）

四宗最：总价最低地块，一线滨江

江北区不仅夺得了起拍单价的冠军，还拿下了起拍总价最低的冠军。同时，这宗地，也是可建体量最小的宗地：

江北区大石坝组团G分区G15-4-4/07地块，是宅地兼商业商务用地性质，计容建筑面积12747.8㎡，容积率：1.3，起始总价：6716万元，起始楼面价：5268元/㎡，最高限价：7119万元，最高溢价率：6%，自持租凭住宅比例：100%。

这宗地虽然小，但是，位置极好，就位于北滨路边边上，已经超越了一线临江的概念。不过，这宗极精美极小巧的一线北滨地块，修出来的房子，开发商不能卖，须100%用于自持租赁性住宅。

（起拍总价最低地块区位示意图）

五宗最：最高成交楼面价，将诞生在江北

由于42宗地全部设置了最高限价，限定的溢价率，主要有6%，10%，12%，15%上个档次。最高溢价率为15%，所以，本次出让的地块，最终明面上的楼面价，将不会打破首次集拍的记录。

在首次集拍时登上DW宝座的两路组团地块（成交楼面价15711元/㎡）终于可以睡个踏实的安稳瞌睡了。时过境迁，今非昔比，规则变了，不用担心这次会有嫩头青来抢DW桂冠了。

所以，第二次集拍，最高的成交楼面价，将在江北区两宗起始单价为1.33万元/㎡的地块当中PK。这两宗地，最高溢价率，都限定为6%。也就是最高楼面价，可以竞价到14098元/㎡。达到限价天花板之后，就不竞价了，进入“竞自持租赁住宅”或“竞自持租赁住宅+竞高品质住宅”的阶段。

六宗最：最意外板块，弹子石靓地未现身

在正式公布供地名单之前，网上提前预测的信息，曾传出多个板块。南滨路朝天门大桥附近地块有望入市，并有挑战DW的潜质。昨天公布的信息，澄清了一切，这块备受期待的地块，并未列入名单，看来还要继续期待。

此次南岸只推出一宗地，位于弹广路纳溪沟，在江北区铁山坪的对面。起始楼面价10016元/㎡，最高溢价为8%。理论上最高的成交楼面价，可以达到10817.28元/㎡。不过，这宗地规定，开发商须自持15%的租赁住宅。如果这宗地拍卖时达到了最高限价和15%的自持比例，抛开自持的部分，这宗地的可售商品房部分的成交楼面价约1.27万元/㎡。

（南岸弹子石组团地块区位示意图）

七宗最：最低调板块，西永

地块名单一公布，西永瞬间成了吃瓜的焦点。这回，西永组团，一共拿出了6宗土地。有2宗土地的起拍楼面价超过7000，最低楼面价，仅2008元。还有2宗4字头，1宗5字头。于是，许多人惊诧：这回西永被打回了原形；首批次西永拿地的项目要高位站岗...

本次推出的6宗地，金凤板块有3宗，大学城板块1宗，曾家1宗，西永微电园1宗。比较而言，除了微电园这宗地之外，其余5宗地的区位优势并不突出。所以起拍价比较而言显得比较低调。

但是，6宗地起拍均价，超过了5000元，达到了5322元/㎡。今年首次土拍中，整个西永组团推出的7宗地，全部位于大学城、微电园及物流园成熟板块，所以起拍底价都比较高，7宗地的起拍平均价也仅仅比这次的均价高出1000元左右。

（西永组团）

八宗最：自持最高比例100%，有4宗地

据我粗略统计，此次出让的42宗土地当中，共有17宗地配自持租赁住宅。自持比例，有15%，25%，30%，85%以及100%等。其中，自持租赁住宅占比达100%的宗地，一共有4宗，分别是：

沙坪坝区双碑组团A分区、B分区A13-1/07等地块

北碚区北碚组团I标准分区I28-02/05地块

江北区大石坝组团G分区G15-4-4/07地块

两江新区水土组团D分区D25-地块

自持租赁住宅，对于重庆来说，还是大姑娘上轿头一回，非常新鲜。在国内调控压力较大的城市，其实早就搞起来了。如北京、上海、杭州、南京、深圳等城市。

自持租赁住宅，就是开发商只能自持，不能销售。在土地出让阶段，规划上就限定了地块的自持比例。规定的自持比例面积，需接受监管部门的监管，只能用于租赁。

这次，重庆共有4宗地块的自持比例达100%。意味着这4宗地规划的都是租赁住宅。建好之后，不能像其它商品房一样买卖，只能用于出租。从上海、南京、杭州等城市先行先试的案例可以看出，自持比例100%的地块，大部分，都是由当地国有建设平台公司拿地，最后开发建设成为类似于公共租赁住房的住宅形态。当然，一些头部房企，多年前已试水住房租赁市场，他们也有开发运营自持住宅的实力。

说到这里，我想多说几句。“自持租赁住房”将对重庆房地产市场，产生重要影响。

对市场来说，有一定比例租赁住宅的新型商品房小区，将成为市场的新物种。从其它城市案例来看，同一个小区，或许有1栋，或许有几个单元，或许有几个楼层的面积，将是不能买卖的租赁住房。未来，对于购房者来说，将多一个选择，你可以选择全部房源都可以买卖的商品房小区，也可以选择有部分租赁房源的商品房小区。

对于开发商来说，也将适应新的市场法则。以前是拿地—建房子—卖房子模式，建完一个项目，又建另一个项目。以后，开发商的机构设置当中，管理运营自持租赁住宅，将是一个非常榨秤的部门。不过，一些头部房企，早在多年前已试水公寓，他们适应新法则，会轻松得多。那些中小房企，挑战就比较具体了。新的法则下，利润更薄，但对房企的主观能力要求却更高。中小房企，要不迎难而上，要不被大浪淘沙。

对于购房者来说，在房地产市场，以后将有更多的可供选择的品质较高的租赁住房。对于刚刚进入社会的年轻人，对于暂时买不起房子的人群，或者不想买房子的人群，他们有了新的选择，可以通过选择租赁住宅实现住房梦。从这个意义上来说，自持租赁住宅，也将起到稳定房价稳定市场的作用。（重庆买房交流请关注公众号：大重庆房产观察）