【概念火热，楼市转凉】
9月5日，《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》出台。
9月6日，《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》出台。
事实上，在文件没有出台前，坊间就对这些方案出台有了预期，也早早反映在了楼市。比如横琴概念，2019年的时候就炒得热火朝天；又比如前海扩容概念，此次出台的区域和此前预期的范围基本一致。
然而市场并未买账，因为价值早已兑现。
深圳基本凉凉，不管多大利好，在二手房指导价和放款放缓以及重点监控的威慑下，笋盘频现。
珠海近期楼市也变凉了。
9月6日，有自媒体前往保十琴（保税区、十字门和横琴）片区现场踏勘。
保税区：老盘在售3.7万/平，新盘吹风4万+/平，只有都会四季一个项目在售，价格未变。
十字门：现场看房人员不多，价格没上涨。有华发琴澳新城 | 四季峰景（3.4-3.6万/平，毛坯）、华发琴澳新城 | 银景湾（3.6-4.3万/平，精装）、中海寰宇天下（4.2-4.7万/平，精装）三个项目在售。
横琴：只有中冶逸景公馆在售，价格待定。
该自媒体观点是：横琴本岛内的可售住宅越来越少，门槛预计会越来越高。至于临近的十字门、保税区，后续市场仍将相对活跃。不过，目前楼市大环境回落已成定局，珠海其它片区成交和价格，近期看跌。至于横琴，不宜继续追高。
来自合富研究院（珠海）监测数据，刚过去的8月，全市商品房网签4827套，环比跌14%。其中，住宅网签3641套，环比下跌19%。
自2021年4月珠海住宅网签套数达到6303套以来，自5月开始，节节下滑。8月，其中金湾区网签成交795套，环比跌9%。而炒作热点板块，唐家湾更是环比跌幅42%。
现在的珠海楼市降价促销多起来了，还是让人感受到了市场的凉意。
首先，有楼盘打出“抄底价”了。
据统计，至少已有20+楼盘贴出了特价海报，“特价房”、“工抵房”、“一口价”等都来了。
其次，开发商启动渠道销售增多，一些自媒体已开始接单推广。
众所周知，渠道佣金点数高，好卖又怎么会启动？
当地业内人士预测，今年“金九银十”难出现。其一，9月、10月会有不少楼盘入市，但市场下行局面难以扭转。其二，价格松动，从外围区域向中心区域蔓延。产品力不行的，率先降价。前期高价备案的，满半年的会默默申请下调备案价。
【转战金湾，小心被割】
针对金湾区，尤其是航空新城板块。天眼认为，目前一二手价差太过明显，买二手更符合投资逻辑。
不过天眼查看航空新城二手房成交情况，发现涨幅并不高，算上利息，涨幅微乎其微。
此外，保利香槟国际花园离横琴仅隔一座桥，只不过金湾区和横琴的桥距过长，地理优势远不如保税区和十字门。
金湾区新盘对比2019年，天眼记得是有涨几千，但是二手房真的一言难尽。归根结底。我认为有以下几个主要原因：
1、过去是珠海人心目的郊区，学区在珠海倒数，教育这块连更偏远的斗门都不如。目前航空新城新的初中未来成绩如何，将奠定金湾区教育选项的强弱。
2、核心区入住率50%，偏僻点的区域入住率很低。金湾区目前常住人口45万人/447平方公里，厦门翔安区常住人口58万人/411平方公里。如果对比户籍人口，比厦门翔安区人气还要低很多。大量二手投资房源静待接盘侠。
3、金湾区虽然和横琴隔水相望，但是未来开车去横琴需要20分钟那是打底的，如果人气真的起来，堵车的话可能更久。而地理位置更近的保税区和十字门，无论是板块地位、离澳门距离还是教育，都比航空新城强很多。
接下来预计会在网上不断看到自媒体的轰炸，天眼认为，多看看片区二手房成交价这几年的走势，还是会有较大帮助的。
镰刀在路上！
热门跟贴