8月底，经开区纯新盘融创山水江南和华发中央首府开盘均价远低于预期。

作为备受期待高价地块，龙头房企开发，产品系和景观打造也亮点颇足，然而价格缩水，不但没能步入4字头，3.5万大关都没能突破？！

这让很多人惊叹：连经开区热盘都贴着成本卖，无锡楼市还有希望吗？

先来看看无锡楼市的风向标：学区房。

从市场挂牌情况来看，无锡几乎所有老破小学区房都出现了大幅下调挂牌价，成交量也不如从前。

今年7月27日，无锡市住房与城乡建设局正式发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，宣布无锡进入二手房指导价时代。

自2020年无锡实施调控政策，尤其是增值税免征期二改五年，热点学区房率先从最高点回落。

贝壳APP显示，8月锡师附小的学区房育才弄小区，均价为48871元/㎡，相较于7月的50587元/㎡有1700元/㎡的下跌。从目前挂牌的房源来看，业主的成交预期仍在下调，小区多个大户型的挂牌价已经低至3W+，小户型的挂牌价也有4W出头的。

连元街学区房挂牌情况

梁溪区的第一梯队小学，锡师附小、连元街小学、五爱小学等周边学区房，市场越来越冷清，降价房源也越来越多！

包括学区与居住属性兼备的阳光城市花园。以D区紧俏的59㎡户型为例，去年该户型的成交价能达280W，成交周期普遍在一周以内；今年同等户型挂牌250W+，成交周期长达几个月，该房源还并未售出。

阳光城市花园一套59㎡户型的挂牌房源时间轴

中介也抱怨，去年一套阳光的学区房几组客户抢着要，今年房子连带看都变少了，成交量非常低。

为了缓解教育内卷，促进教育资源均衡，“多校划片”“教师轮岗”等制度的出台一定程度上打压了学区房。

学区房热潮大大降温，长期来看，梁溪区老破小的价值注定被稀释。

再来看看无锡楼市的成交情况。

今年8月，无锡新房成交仅4223套。这是什么概念？

同比2020年8月下降了1139套，环比7月下降了2773套。成交市场颓势尽显。

事实上，自打6月份成交达到8800多套峰值后，无锡新房成交量一路下坡，到8月堪称腰斩。

从整体数据来看，8月无锡市区商品住宅市场新增供应36.94万方，环比下跌66.90%；成交49.68万方，环比下跌40.80%。供应量与成交量均剧烈下跌。

而房价方面，8月新房成交均价为21577元/㎡，环比下跌4.76%。

淡季属性叠加大环境情绪不佳，在量价齐跌的情况下，可以判断，无锡新房市场渐渐驶进了“横盘期”。

今日，笔者还得知锡东某热销盘降价近2000元/㎡的消息。在金融市场上，下跌一旦成为趋势，就很难改变。楼市也是如此，降价不会是个别楼盘的行为，很有可能形成降价潮。

成交量的下行，只是开始。市场上利空信息不断，无锡楼市或将凉凉。

第一是信贷。

8月就有消息称，无锡首套房利率即将上涨至6.21%。银行方面回复，确实有这个迹象，但暂未接到通知。

目前，无锡多家银行的首套房利率为6%，且放款周期长达三个月到半年。

其次，无锡无论新房、二手房首套贷款都是四成，二套六成，动辄一百多万的首付，对于普通购房者来说也很难承受。

信贷政策同样影响置换需求，很多置换改善的要靠卖二手房才能买得起新房，二手房出不了货，新房自然也不好卖。

第二是政策。

7月26日，无锡祭出一大杀器——二手房指导价机制。

仔细分析指导价可以看出，无锡的二手房指导价和市场价相差不大，只有低总价、高单价的小面积学区房才被限制。

很明显，无锡的二手房指导价并不是要打压整个市场，而是剑指高价学区房，之前暴涨的学区房面临脱水的结局。这样既严格执行了房住不炒政策，同时也没有伤及无辜的刚需客。

政策对市场震慑力还是有的，随着二手房市场监管力度加强，现在高价房源不予展示，房东也会降低房价预期，引导市场理性交易。

在不断升级的调控风暴下，市场悲观情绪蔓延，购房者的心态也趋于保守。

第三是供应量。

无锡楼市的供应量比较充足，除去已开盘的楼盘，再加上今年第二批次集中土拍的23个楼盘，共有49个纯新盘，都有望在下半年集中面市。截至目前，待上市纯新盘：经开区5家，滨湖区6家，梁溪区8家；锡山区9家；惠山区13家；新吴区8家。

但无锡成交量却处于下滑趋势，8月份的成交量相较于6月已经腰斩。如果接下来无锡的供应继续加大，成交量却下行的话，那么市场就会变成供大于求，主动权则重新回到购房者手中。

短期来说，无锡已经进入了楼市调整周期，接下来有的房子价格不可避免地要回调。但其实每一轮调整也都意味着机会，无锡城市的人口、经济基本面还是向好的，房价在长三角也处于较低水平，核心区域的优质资产大概率还是能跑赢通胀，因此购房者更加要甄选好楼盘，以实现保值升值的目的。

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