最近有几个大新闻，一是华侨城和当阳签了战略协议，二是宜都万达广场正式签约，三是枝江环球港正式签约，包括现在在建的唐家湾吾悦广场，宜昌商业综合体可谓百花齐放！
于是问题就出现了：
商业增加，消费人群固定，会不会互相伤害？
电商冲击，商业告别线下，会不会冲击实体？
是不是商业地产从之前讲的“一铺养三代”变成“三代养一铺”呢？其实我想说的是，任何看似不合理的现象，都有着合理的商业逻辑。
回答第一个问题前，先思考一下消费人群固定，为什么还要新建商业？
其实商业地产与住宅的本质区别在于住宅只能收个卖地的钱，而建商业或者是购物中心，不光能收卖地的钱，还能吸引企业，企业运营还有源源不断的税收，还可以拉动就业等等的利好，它不仅有着长期的回报，同时对于官方而言还能交上一份完美的作业。
你是否听了太多的“专家”说，商铺售出的税费高，就望而却步了，肤浅了不是！
上个案例：上周在夷陵区梅龙镇门口一家餐馆吃饭，时间：工作日中午12点，餐饮铺的黄金时间，店内寥寥数人并不是很火爆，于是便和老板攀谈起来，老板告诉我这里每天也就赚个三五百的的辛苦钱，全当上班了，同时还抱怨生意难做，说这个铺子当时拿过来转让费就6万，而且现在每个月租金近5千。
发现问题没有，一个非商业聚集区也非住宅聚集区的三流铺子，无论这个铺子的生意如何，转让费照收，租金照收，照样有人做！如果是商业聚集区或是住宅聚集区的一流铺子呢，是不是更乐观，对于投资者而言也会有长期的回报，而且持有周期越长回报率越可观，商业地产的租金+转让费+自然增值，三取其二即可盈利！
商业地产本就不是“穷人”玩的“游戏” ！
商业综合体的本质是享乐和需求集中，是需要养铺期的，不像住宅那样倒一手赚点差价那么简单，逻辑不是赚快钱而是长期持有，细水长流，能在商业地产上赚钱是需要高纬度的认知和充足的资金做背书的，这不是“穷人”玩得转的！
大家最近讨论比较多的就是夷陵万达和吾悦广场相隔这么近，会不会有冲突啊？我们就以上面的逻辑来解析这两个项目。
看似是夷陵万达广场和西陵吾悦广场的在竞争，实际上是夷陵区和西陵区在博弈。现在万达广场已经没有悬念了（郭家湾片区、绿洲片区、黄金卡片区支撑），那么大家关注更多的可能是吾悦的未来，那么我们就来分析一下吾悦广场。
一、如果大家留意过之前的规划的话，应该知道吾悦广场的这块地，原来是建投旗下建山的二期。所以站在吾悦背后的是西陵区政府和宜昌建投，有这两大背景做背书的吾悦未来不会太差。
二、吾悦广场本身的区域性需求也很旺盛，唐家湾片区已趋于成熟，加上三峡大学片区，区域的常住人口其实已经足够支撑了。
三、我们从距离上看，像钓鱼台、东湖雅居、清江润城这些楼盘实际上到吾悦更近。甚至小溪塔老城区从峡州大道去到吾悦广场，比去到这个万达广场还要方便。
四、加上城市的骨架在不断的扩大，宜昌是一个旅游业发达的城市，宜荆荆都市圈正在形成啊，相对来说也会有一些旅游的消费需求在这里（荆州吾悦口碑不错）。
夷陵万达开始的时候，很多人都不看好，都说这个地方做不起来，事实上呢，夷陵万达广场开盘以后很快就售罄，如今也经营的异常好！
而且大家发现没有，疫情之后感觉人少了，消费也少了，其实并不是没有这个需求，而是消费需求被抑制了！明白为什么要发优惠券吗？就是要刺激消费，这样的话才能更好地促进经济发展。
我们可以看到从之前的国贸商圈儿到之后的伍家岗万达到中南路再到夷陵万达其实新建的这么多，大家都不会硬杠，都有着不同的特色和定位，一定会有差异化，大家互补提高，并没有太大影响，而且宜昌人均GDP已经达到5万+，宜昌人的消费力还是很强劲的。
第二个问题：电商冲击，商业告别线下，会不会冲击实体？
为什么很多店铺没生意却没有倒闭？这些店是靠什么赚钱呢？研究后发现，这些店平常一个月甚至负利润，但是每年的毛利能在上百万元，为什么，比如一些品牌的女装，毛利润在60%-85%之间，什么意思呢？就是成本150的衣服，他能卖到1000块钱以上，而且这些店大多是VIP会员制，他们的客户甚至从来不会出现在他们的店铺，往往是店主派人把最新款送到郊区的小别墅区，有客户来店一次，成交额能达到数万甚至数十万元。
而且真正的奢侈品大牌入驻商场，租金很少，甚至免租金，在零租金下，商场只收返点，意思就是卖得多，交得多，卖得少，交得少，不卖就不用交钱，人家要的仅仅就是个“调性”。
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