1998年，房改政策以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革，市场化是改革的核心。
市场化是房改的动力，但过于市场化的结果是，资本是趋利的，虽然有政策调控，但每一次调控过后，房价都迎来报复性反弹。1998年房改至今全国房价一路上行。
2021年，“房住不炒，住有所居”正成为房地产政策的新基调。
01
8月末，国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会，会上，住建部表示：
“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，努力实现全体人民住有所居。
对于新市民青年人买不起租不好房的现实问题，要下决心下力气解决。
持续完善房地产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。
十天后，担当全国首个且唯一共同富裕区大任的浙江，靴子最先落地。
浙江省住房和城乡建设厅网站公布《关于加快发展保障性租赁住房的指导意见（征求意见稿）》。
一起来看看文件核心亮点。
02
征求意见稿中指出，人口净流入的大城市以及其他经济体量大、集聚能力强、产业工人多的城市，应重点发展保障性租赁住房，提高新增住房供应总量中保障性租赁住房的占比。其他城市也要根据经济社会发展需要，切实增加保障性租赁住房供给。
到2025年，以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系基本完善，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度基本建立，新市民、青年人等群体住房困难有效缓解，大城市住房突出问题基本解决。
到2035年，住房的居住属性更加突显，住房供需实现动态平衡，住房保障体系成熟定型，基本实现“住有所居”现代化。
小编梳理了下，五个核心关键词：
1、占比：“十四五”期间，人口净流入的大城市，新增保障性租赁住房供应套数占新增住房供应套数的比例力争达到30%以上；其他重点发展城市，新增保障性租赁住房供应套数占新增住房供应套数的比例力争达到15%以上。
未来人口净流入大城市，每新增100套住房，需含30套保障性租赁住房；重点发展城市：每新增100套住房，需含15套保障性租赁住房。
2、时间：到2025年，以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系基本完善，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度基本建立，新市民、青年人等群体住房困难有效缓解，大城市住房突出问题基本解决。到2035年，住房的居住属性更加突显，住房供需实现动态平衡，住房保障体系成熟定型，基本实现“住有所居”现代化。
3、对象：保障性租赁住房主要面向城区无房新市民、青年人，特别是从事基本公共服务人员等群体。（区别于面向中低收入人群的公租房）
4、产品：新开工建设的保障性租赁住房，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主；已经开工或建成的住房转为保障性租赁住房使用的，可以适当放宽面积标准，户型面积大的可以按间出租，适合改造成小户型的应予以改造。
5、价格：租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，由投资主体或运营管理主体委托第三方专业机构定期评估确定，或依据政府发布的参考价格确定。
03
从国新办“努力实现全体人民住有所居”到浙江文件，在“房住不炒”之外，“住有所居”成了另一大楼市关键词。
它并非首次提出，早在2017年，十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
2021年，国新办“将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，努力实现全体人民住有所居”。增加动词“努力实现”，强调了政策推动的迫切性。
如何理解“住有所居”？
“住有所居”并不是解决购房问题，更不是控制房价（商品房有调控政策），而是解决居住问题。简单来说，未来人人都有房住，但不一定是买房，也可以是租房。
过去二十年，房地产是以商品房为主，而未来房地产市场将形成由商品房、公租房、共有产权房、保障性租赁住房等共同发展的新局面。
公租房、共有产权房、保障性租赁住房、商品房等各司其职。
公租房：面向城镇住房和收入双困的家庭；
共有产权房：夹心层购房者，兼顾普通有积蓄群体和高学历人才的居住问题；
保障性租赁房：解决新市民、新居民的住房问题；
商品房：有钱，有改善需求的购房者。
看了大方向，回看浙江的“住有所居”细化方案——《关于加快发展保障性租赁住房的指导意见（征求意见稿）》。
浙江文件中的最大亮点，为加强保障性租赁住房的供应划下了清晰的目标和实现时间。
根据文件显示“十四五”期间，人口净流入的大城市，新增保障性租赁住房供应套数占新增住房供应套数的比例力争达到30%以上；其他重点发展城市，新增保障性租赁住房供应套数占新增住房供应套数的比例力争达到15%以上”。
明确要求保障性租赁住房成规模、持续型供应，同时保障性租赁住房享有土地政策、财政金融等方面补贴，因此在租金上能做到低于同地段，且按照民水电收费。
政策的直接好处，成规模增加供应，满足新青年住房需求，同时避免潜在供需失衡下的租金暴涨。
前车之鉴，如今年上海房租出现的疯狂上涨现象，打开微博随便一搜都是上涨800、1200元/㎡...，甚至有区域涨幅接近20%！更令人意外的是，租金暴涨之外，房源供不应求。
上海房租暴涨的背后，首要原因是供需关系紧张。
根据克而瑞数据显示，2021年第二季度上海挂牌出租房源是11万套。而2019年第二季度挂牌出租的房源为17.3万套。两年间减少了6.3万套，挂牌出租房源减少了36%。出租房源减少，而每年流入上海的高校毕业生仍在高速增长，加上已有的“沪漂”，导致住房供需紧张问题爆发。
从上海经验来看，纯市场化租赁难以满足新市民、新青年涌入引起的供需失衡问题。浙江的政策要求人口净流入大城市、重点发展城市，保障性租赁住房成规模且持续性供应，提前应对随着城市发展，人口流入，面临的潜在住房供需紧张。
值得注意的是，重点发展城市原则上每3年认定1次，如果人口净流入减少，那么保障性租赁住房的比例也可以适当下降。同时新开工的保障性租赁住房，应按照职住平衡原则，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动。此举也是为了避免远郊鬼城现象。
关于保障性租赁房源的来源，文件中也有明确，人口净流入的大城市，可以利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋和新供应国有建设用地发展保障性租赁住房；其他发展城市，可以利用存量闲置房屋和新供应国有建设用地发展保障性租赁住房。
但是，浙江这份文件中，广大人民群众最在意的“租售同权”还未有明确指示。
中国人的传统，一定要买房，房子和家是紧密相连的。现代社会，房子又被赋予更多的含义，就拿教育来说，就近入学政策下，住宅小区有对口学校，而对口学校越好，反过来助推房价上涨。从这个角度，买房是一种投资行为，为孩子抢到名校“入场券”，又享有房价上涨带来的收益。
因此，让青年人心甘情愿接受租，应该先明确“租售同权”这个问题。
从保障性租赁住房的比例来看，每年新增100套新房，其中30套为保障性租赁住房（人口净流入大城市），如此高比例的情况下，“租售同权”这一问题应该会得到明确的答复。
最后，再说下商品房，未来减少商品住房的供应量或成为趋势。
ZF已经明确加大保障性租赁住房供应量，此外还要考虑共有产权房、公租房等，那么留给商品房比例势必将会大大减少。
如果能做到“租售同权”，让房子真正回归到居住功能，对部分购房者而言，租房和买房其实是一样的。
当然，对于有经济实力，对居住环境高要求的购房者而言，商品房依然是好的选择，只不过它的供应量可能会减少，产品更为稀缺。
热门跟贴