“三道红线”改变了房地产行业的游戏规则，金融红利渐行渐远后，“去杠杆”与“踩红线”，成为企业生存与发展的首要命题。
而新的形势下，房地产与金融的融合也发生了深刻转变。用固有思维和眼光已经很难再看清前行道路，投身资管平台是其中最新的路径。
9月17日上午举行的2021博鳌房地产论坛之博鳌资本大会，就以“红线生机”为主题，探讨资本新路。
资本大会上，围绕“新经济、碳中和与基建资管的机会”、“价值发现者，论资管核心投融资能力”、“运营与回报，如何解决行业难点痛点”，几位来自资金投资公司的嘉宾，分别发表了自己的看法。
中信和业投资有限公司党委书记、董事长杨劲认为，房地产行业的价值曲线改变了——在过去相对比较长的一段时间，这个行业的价值曲线的高点是在中间，是在建设、运营、销售这个环节，开发商拿了土地，盖房子卖楼，那个时候基本上是土地的溢价、产品的溢价，再加上品牌的溢价，好的开发商、大的开发商的产品价格更好。
但到了现在这个阶段，他认为行业价值曲线的高点已经在两端了——前端的金融和土地，后端的运营和管理。前端在融资上的结构的设计，使得企业的融资成本更低，比如通过产城融合，获取土地的地价可能相对来说有一些空间。另外就是后端的运营管理价值很大。
在国家倡导股权投资的背景下，作为地产资产管理者，在行业主业增速放缓的趋势下，要更善于发现新的投资价值，更考验基金管理人的判断能力。对此，光大嘉宝副总裁、光大安石的首席运营官周颂明先生分享了自己对于细分赛道、领域的偏好。
周颂明表示，如果从土地阶段介入，基本上就是对一些不良或者是在建、在营的项目进行投资，这就非常考验判断能力。需要从城市的选择、规模去考虑，还要考虑能不能退、当中的价值，会涉及到机构方面的判断、融资成本、营运、设计改造成本等等。全过程的能力都要打通。
但相比前期的价值判断，最重要的还是在后面的资产管理，这一块更多的是怎么创造价值、挖掘价值。因为基金的时间不允许太长，所以时间是比较重要的，在一定的时间内是否能够有一个好的现金流，其中最重要的核心还是经营管理，把现金流做出来。
周颂明认为，整个营运的整体思路，怎么去贯穿到前面的投资，包括建设当中的定位和设计，这是非常关键的。假如说从资管仅仅是很窄的一个管理的层面去做，或者被动的去做，开发、改造环节不参与，在很有限的范围内参与肯定是做不好的。
当然，除了单打独斗，基金之间也会产生协同合作，一起创造新的增长极。
五牛控股管理合伙人马林庆回顾地产资管过去15年、20年的发展，笑言，其实这个行业过去是伴随着地产行业的“三高”（即高增长、高周转和高收益）一起成功和成长的。
但现在，高增长在放缓，高周转在被抑制，高收益也越来越难实现。
不过，他认为这“三高”的变化， 不代表行业会衰退。相反，行业会发生巨大的分化，这个分化不仅仅发生在规模上，还会发生在品质、财务稳健性和品牌地位上。
而地产资管、地产投资公司要做的调整，首先是在对整体项目的评估、筛选，包括风险管理的模式转变上——要从原先比较偏向于债性、财务投资的角色，转型到主动赋能更深度的参与。
在新周期里，马林庆更偏爱产业地产和消费地产。其中，产业地产包括科创类、芯片类企业，而消费类，事关商业地产、文旅、和养老。
他认为，尽管这两年受到疫情的影响，很多文旅项目遇到了困境，但是一旦找准了自己的定位，比如从去年下半年到今年以来，有一批项目反而因为出境游的限制，迎来了比较大的机会。
而养老地产则是一门更长期的生意，“中国的中产阶级会有一个快速的增长，但是成长更快的肯定是老龄人口”，马林庆表示，在家庭养老是比较难的，而社区的养老也有一定的问题，未来集中化养老会是一个比较大的解决方案。
除了人民币股权投资基金，还做美元股权投资基基金的中信资本房地产部执行董事张平，补充提到了去年以来的热门领域——ESG。
且她表示，资管并不是后置的投资之后的一个过程，而是前置的投资前决策就参与进来的过程，“作为好的基金管理经理，就是在投的那一刻，就想到能不能通过资管提升价值，之后怎么退出。我们追求的并不是最高的收益，而是要控制好风险，通过资产管理来增加物业的价值”。
对于地产资管的未来，她认为未来的风口一定是城市更新、存量改造，而如何做好精细化的资产管理，需要从被动的粗放式管理向主动精细化转变，从物业管理到智慧运营转变，以及从只关注B端、租户组合，到更关注B端里每个C端的个体，从租户组合到生态重构的转变。
评判上，则可以用国际上的三个评价指标来实现，即财务指标、能源管理以及租户满意度，“就是怎么持续地让租户留在楼里面来付给你租金”。
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