随着“三道红线”政策调控的持续推进，一批高负债房企在“活下去”的边缘挣扎。

从数据来看，不少地产股跌幅惨重，靠前的基本是踩中“三道红线”部分或全部的房企。已经出现债务危机的蓝光发展跌42%，曾是恒大控股子公司的嘉凯城跌41%，今年2月首次自曝债务逾期的华夏幸福，去年7月至今年6月初本已跌去70%，6月以来又继续跌去30%。此外，新城控股、中南建设等前几年快速扩张的民营房企也跌幅居前。

9月20日，港股遭突袭，地产股领跌。香港本地房企恒基地产、新世界发展、嘉里建设跌超10%，内房股融创中国、中国恒大等跌幅也都超过10%，龙光集团、绿景中国地产、富力地产跌超8%，雅居乐跌超7%。而因10月到期的一笔美元债可能逾期的新力控股集团，直接跌去90%，几乎一天归零。

9月21日，港股地产股有所反弹，但丝毫不改变近期不少内房股股价腰斩甚至膝盖斩的事实。6月以来，不到四个月的时间，“一天归零”的新力控股集团和暴雷的中国恒大跌幅超过80%，中国奥园则跌56%，富力地产跌50%，融创中国跌46%，佳兆业、花样年、时代中国控股、龙光集团等跌幅均超过40%。

而与上述房企股价画风完全不同的是，近期却有小部分地产股走出反弹趋势。

保利发展自8月初以来，不到两个月时间股价涨幅已超50%；金地集团8月以来涨幅近40%；招商蛇口8月以来也上涨26%；滨江集团8月份以来也上涨了15%。

从上述房企来看，其中一个共同点是——国资背景。保利发展和招商蛇口均是央企，而滨江集团为杭州本地国企，无实际控制人的金地集团则曾经是深圳地方国企。据亿翰智库统计显示，9月以来，房企新增投资金额排在前五的企业除龙湖集团外，其他均为央企或国企，保利发展、中国金茂、华侨城等均在列。

在近期的第二批集中供地中，央企和地方国企也成为大赢家。

青岛土拍万科联合体斩获3宗地，中铁建竞得2宗地，卓越联合建安拿下2宗地，保利&每日置业联合体收获2宗地。厦门也出现类似情况，本地国企建发以成交金额101亿元排名第一，中海以62亿元排在第二，保利以50亿元排在第三。在福州的第二批集中土拍中，保利以17.13亿元排在拿地金额首位，福州建工以16.16亿元排在第二。

对于未来的房地产将走向何方？

多数房企保持长期看好的乐观态度。比如，碧桂园总裁莫斌在该公司的中期业绩会上表示，中国城镇化的进程不会改变，房地产行业的长期需求依然存在，房企的发展空间仍然值得期待。

中信证券房地产行业首席分析师陈聪称，房地产股的投资，主要是看政策变化预期，不是看基本面变动方向。当前信用风险累积，基本面加速向下，意味着扶持刚需人群的政策更加值得期待——这是积极配置地产股的信号。但和此前每一轮周期不同，低信用评级的地产公司，或者陷入债务重组困境，或者受制于资金成本无法等量拿地，不再具备以往的弹性，“我们建议投资者优选具备较强开发经营能力的优质国企，特别是保利发展和华润置地”。

平安证券分析师杨侃也建议短期优选资金稳健房企，中期关注“幸存”房企的投资机会。

（本文综合中国基金报、第一财经等，观点仅供参考，不代表点金世界立场。）