2021-08-13 12:16·房产热文对于没有买房的刚需来说，房价上涨就意味着买房成本会增加，而房价下跌则意味着可以低成本买房；对于已经买房的刚需来说，买房的时候付出了很大的成本，房子是家庭资产最重要的组成部分，因此房价的涨跌决定了家庭财富的升值或者贬值；对于投资客来说，房价的涨跌决定了投资的房产是否能够盈利。因此从现在的情况来看，不管是刚需购房者还是投资客，不管是已经买过房子的人还是没有买房的人，对于房价的涨跌都会非常关心。从过去20年房地产市场的发展来看，楼市一直处于比较繁荣发展的状态，房价的涨幅也非常大。根据国家统计局公布的房价数据，2000年全国的房价均价还不足2千元/平方米，而今全国的房价均价已经突破万元大关，而今的房价是20年前的5倍以上。并且需要注意的是这只是全国的平均房价涨幅，如果看那些楼市相对火热的城市，比如北京、上海、深圳、杭州等城市的话，房价的涨幅甚至会超过10倍以上。不过房价上涨的趋势会一直延续下去吗？事实上这是不可能的，因为房地产行业不可能一直繁荣发展下去，借用房产大佬王健林的一句话：任何国家的房地产行业都不可能兴旺超过50年。言外之意就是我国的房地产行业也将会迎来“衰退”，从万达集团的转型我们也可以看出王健林已经不相信房地产行业会继续兴旺下去。从排队买房到排队卖房，楼市在走“下坡路”如果从房地产行业的市场表现来看，也已经出现了楼市走“下坡路”的趋势。在我们的印象中，如果在楼盘开盘的时候购买新房的话，一般需要排很长的队伍，有些人甚至熬夜排队，就为了买一套房子，可以说过去排队买房就是楼市的正常现象。虽然排队买房有开发商的套路和炒作的成分存在，但是楼市的火热也确实是事实。不过近些年来排队买房的现象已经出现消失，除去部分售楼部出现特例之外，基本上已经没有排队买房的消息。相反现在的楼市不仅没有排队买房，反而排队卖房的消息越来越多，这主要集中在二手房市场。为什么二手房市场会出现排队卖房呢？主要原因就是二手房市场已经出现住房过剩的趋势，由于过去几年人们投资房产的热情非常高，因此炒房客手中持有大量的空置房，当这些空置房流入二手房市场的时候，就会造成二手房市场出现住房过剩的趋势。因此现在很多城市已经出现二手房挂牌量偏高的现象，二手房的去化周期非常长，因此就出现了排队买房的现象。从需求端来看，随着楼市的发展，已经买房的人越来越多，目前不管是住房拥有率还是人均住房面积都已经达到很高的水平，这意味着很多人已经不需要房子，人们对于住房的需求也在逐渐减弱。购房需求的减弱也会导致二手房的流动性越来越弱，越来越难转手。当然新房市场也受到了一定的影响，二手房市场低迷对于新房市场也会有一定影响，因为二手房市场是楼市的“晴雨表”，如果二手房市场开始走“下坡路”，就意味着现在楼市的发展境况并不好，新房市场也面临着很大的压力。其实从房企打折促销的行为也可以看出现在楼市面临的压力，如果是过去排队买房的时候，开发商断然不会选择打折促销，开发商打折促销的行为也说明现在房子确实已经不好卖了，排队买房的时代已经完全过去，未来将会迎来“排队卖房”的时代。另外现在二手房市场面临了一个新的压力，就是房贷上限的问题。年初的时候，国家出台了房地产贷款集中管理制度，给房地产贷款设立了2个上限，分别是房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。对于二手房市场影响非常大的是个人住房贷款余额占比上限，因为这一上限给银行个人住房贷款设定了上限，换句话说，就是现在银行在个人住房贷款方面的额度是有一定上限的。因此现在楼市出现了“二手房停贷”的说法，其实主要原因就是银行的贷款额度比较紧张，部分银行暂停了二手房贷款，以保证给新房保留充足的贷款，这可以维持新房市场的正常发展。也就是说现在出售二手房不仅面临有价无市的问题，同时还会面临贷款额度的问题，如果银行一直没有贷款额度，二手房也没有办法进行出售。目前楼市已经逐渐从过去“排队买房”逐渐转变为“排队卖房”，相信这样楼市环境已经证明楼市兴旺发展的时代已经完全过去，房价大涨的趋势也将难以再现。在这样的楼市背景下，购房者该不该买房已经非常清楚。在房地产行业发展的过程中，经历了房价大涨的时期，这一时期确实是房产投资的“黄金时期”，把握住机会的人基本上都实现了财富增值。但是这样的时代已经过去，楼市再也回不到那样的时代，房子的金融属性也随着楼市的转变在逐渐减弱，因此对于现在的投资客来说，已经不再建议去投资房产，投资房产需要承担很大的风险。当然对于刚需来说，这样的楼市环境反而是买房的好机会，因为不管是二手房市场还是新房市场，都出现了“房子难卖”的现象，因此新房市场会有更多打折促销的情况，二手房市场也会有很多降价抛售的情形，虽然现在的房价处于高位，但是购房者同样有机会买到真正便宜的房子。因此笔者还是那句话，过去房价大涨的时候，对于投资客来说房子是巨大的财富，但是随着房子金融属性逐渐减弱，流动性减弱，房子会逐渐成为负担；不过对于刚需来说，不管是过去还是现在，房子都是真正的财富。该不该买房清楚了

对于没有买房的刚需来说，房价上涨就意味着买房成本会增加，而房价下跌则意味着可以低成本买房；对于已经买房的刚需来说，买房的时候付出了很大的成本，房子是家庭资产最重要的组成部分，因此房价的涨跌决定了家庭财富的升值或者贬值；对于投资客来说，房价的涨跌决定了投资的房产是否能够盈利。

因此从现在的情况来看，不管是刚需购房者还是投资客，不管是已经买过房子的人还是没有买房的人，对于房价的涨跌都会非常关心。

从过去20年房地产市场的发展来看，楼市一直处于比较繁荣发展的状态，房价的涨幅也非常大。根据国家统计局公布的房价数据，2000年全国的房价均价还不足2千元/平方米，而今全国的房价均价已经突破万元大关，而今的房价是20年前的5倍以上。并且需要注意的是这只是全国的平均房价涨幅，如果看那些楼市相对火热的城市，比如北京、上海、深圳、杭州等城市的话，房价的涨幅甚至会超过10倍以上。

不过房价上涨的趋势会一直延续下去吗？事实上这是不可能的，因为房地产行业不可能一直繁荣发展下去，借用房产大佬王健林的一句话：任何国家的房地产行业都不可能兴旺超过50年。言外之意就是我国的房地产行业也将会迎来“衰退”，从万达集团的转型我们也可以看出王健林已经不相信房地产行业会继续兴旺下去。

从排队买房到排队卖房，楼市在走“下坡路”

如果从房地产行业的市场表现来看，也已经出现了楼市走“下坡路”的趋势。在我们的印象中，如果在楼盘开盘的时候购买新房的话，一般需要排很长的队伍，有些人甚至熬夜排队，就为了买一套房子，可以说过去排队买房就是楼市的正常现象。虽然排队买房有开发商的套路和炒作的成分存在，但是楼市的火热也确实是事实。

不过近些年来排队买房的现象已经出现消失，除去部分售楼部出现特例之外，基本上已经没有排队买房的消息。相反现在的楼市不仅没有排队买房，反而排队卖房的消息越来越多，这主要集中在二手房市场。

为什么二手房市场会出现排队卖房呢？主要原因就是二手房市场已经出现住房过剩的趋势，由于过去几年人们投资房产的热情非常高，因此炒房客手中持有大量的空置房，当这些空置房流入二手房市场的时候，就会造成二手房市场出现住房过剩的趋势。因此现在很多城市已经出现二手房挂牌量偏高的现象，二手房的去化周期非常长，因此就出现了排队买房的现象。

从需求端来看，随着楼市的发展，已经买房的人越来越多，目前不管是住房拥有率还是人均住房面积都已经达到很高的水平，这意味着很多人已经不需要房子，人们对于住房的需求也在逐渐减弱。购房需求的减弱也会导致二手房的流动性越来越弱，越来越难转手。

当然新房市场也受到了一定的影响，二手房市场低迷对于新房市场也会有一定影响，因为二手房市场是楼市的“晴雨表”，如果二手房市场开始走“下坡路”，就意味着现在楼市的发展境况并不好，新房市场也面临着很大的压力。其实从房企打折促销的行为也可以看出现在楼市面临的压力，如果是过去排队买房的时候，开发商断然不会选择打折促销，开发商打折促销的行为也说明现在房子确实已经不好卖了，排队买房的时代已经完全过去，未来将会迎来“排队卖房”的时代。

另外现在二手房市场面临了一个新的压力，就是房贷上限的问题。年初的时候，国家出台了房地产贷款集中管理制度，给房地产贷款设立了2个上限，分别是房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。对于二手房市场影响非常大的是个人住房贷款余额占比上限，因为这一上限给银行个人住房贷款设定了上限，换句话说，就是现在银行在个人住房贷款方面的额度是有一定上限的。

因此现在楼市出现了“二手房停贷”的说法，其实主要原因就是银行的贷款额度比较紧张，部分银行暂停了二手房贷款，以保证给新房保留充足的贷款，这可以维持新房市场的正常发展。也就是说现在出售二手房不仅面临有价无市的问题，同时还会面临贷款额度的问题，如果银行一直没有贷款额度，二手房也没有办法进行出售。

目前楼市已经逐渐从过去“排队买房”逐渐转变为“排队卖房”，相信这样楼市环境已经证明楼市兴旺发展的时代已经完全过去，房价大涨的趋势也将难以再现。在这样的楼市背景下，购房者该不该买房已经非常清楚。

在房地产行业发展的过程中，经历了房价大涨的时期，这一时期确实是房产投资的“黄金时期”，把握住机会的人基本上都实现了财富增值。但是这样的时代已经过去，楼市再也回不到那样的时代，房子的金融属性也随着楼市的转变在逐渐减弱，因此对于现在的投资客来说，已经不再建议去投资房产，投资房产需要承担很大的风险。

当然对于刚需来说，这样的楼市环境反而是买房的好机会，因为不管是二手房市场还是新房市场，都出现了“房子难卖”的现象，因此新房市场会有更多打折促销的情况，二手房市场也会有很多降价抛售的情形，虽然现在的房价处于高位，但是购房者同样有机会买到真正便宜的房子。

因此笔者还是那句话，过去房价大涨的时候，对于投资客来说房子是巨大的财富，但是随着房子金融属性逐渐减弱，流动性减弱，房子会逐渐成为负担；不过对于刚需来说，不管是过去还是现在，房子都是真正的财富。