作者：二鸣

开发商和政府正在进行一场艰难的博弈。

9月24日，融创绍兴分公司，给绍兴市政府发布了一封求助信。

信中写道：

受调控政策影响，绍兴的新房、二手房成交量大跌，公司“在绍兴的日常经营工作举步维艰、且日益恶化，恳请政府予以政策上的支持”。

此外，融创中国在绍兴打造的黄酒小镇项目，投入资金77亿，但是8月住宅销售开启后，“仅收回2个多亿现金，每周只能卖出一两套房子”。

之前，河南建业也向河南当地提交了一份求助报告，内容同样如此，只不过冠上了“水灾” 的名义，把责任推给天灾。

这就是房企现状的一个缩影，当下楼市调控紧缩，市场冷冻，尤其是恒大事件后，房企人人自危。

与其说这些房企发布的是求助信，不如说是一种变相胁迫，促使政府放松调控。

现在一些城市已经完成二次土拍，很明显土地市场凉了，流拍率在上升，溢价率在下降。

济南、天津溢价率较首轮土拍下降了十几个百分点，沈阳、长春、福州、济南和天津等城市二轮土地出让流拍率均超过了30%。

尤其是杭州10宗竞品质地块，最终有9宗地流拍了。

房企减缓拿地，无疑加剧了地方财政的压力。

2021年上半年只有上海财政平衡率达到100%，全国有60%的省份，财政平衡率在50%以下。东部沿海情况稍好，中西部以及黑龙江等地财政收支平衡比较困难。

全国有30个省市存在收不抵支问题，其中河南、云南和湖南，收支缺口在2,300亿以上。

巨大的财政压力下，楼市会放松调控来维持市场稳定吗？2

中国产业升级正当时

当前国内经济下行压力巨大，三驾马车中投资乏力，消费下行，只有进出口还保持一定韧性。

回顾过往，每当经济下行周期，总会放松楼市政策来刺激经济，因此很多人又想到了2015~2017年那一轮大涨。

但是今时不同于往日，当下房地产长效机制建设已经基本成型了。

从2014年首次提出房地产长效机制，2016年和2018年先后提出“房住不炒”、“稳房价、稳地价、稳预期”

再到现在，房企融资“三道红线”、涉房贷款“两条红线”、土地供应“两集中”、二手房参考价。

当前房地产调控已经趋于常态化，尽管当前房地产以及经济运行面临巨大的下行压力，但是我们还有更重要的事要做。

这就是，我们正在经历一轮“新旧动能的转换”。

直白一点就是，国家正在逐渐剥离房地产支柱经济属性，我们要进行产业升级，要让科技创新，智能制造成为经济新引擎。

当下全国限电限产，其根本原因就是原材料价格暴涨，当前中国还是以组装加工贸易为主，原材料几乎全部依赖进口，但是外贸品的价格涨价却不明显。

为什么我们不能涨价呢？

就是因为中国厂散人多，中国有大批的家庭作坊式企业，不做技术升级最擅长压价，不惜降价拿订单，只为赚一个出口退税的钱。

压到最后谁都赚不了钱，最后钱都被澳大利亚这样的原材料出口国赚了。

全球化产业分布有一个著名的微笑曲线。

原材料出口国（澳大利亚、俄罗斯、沙特）金融资本国（美国）位于微笑曲线两个顶端，干着最轻松的活，赚的钱最多和，而中国这种以组装加工贸易为主的国家，位于微笑曲线的最底部，干着最辛苦的活，赚最少的钱。

所以中国现在必须要做产业升级，做大做强高科技、高附加值产业。

我们看到，最近这几年，设立北交所、科创板、成立半导体大基金、制定双碳战略等等这些都是支持产业升级的配套措施。

当然，产业升级不是一朝一夕就能完成的，房地产行业上下游涉及面非常广，今后一段时间依然是中国经济的支柱。

所以接下来楼市调控一定不会大规模放松，而是因城施策，维持行业稳定。

刚需抓住此次入场机会

我们不妨先回顾2020上半年的调控逻辑。

彼时中国正遭遇疫情危机，经济下行压力比现在要大得多。

但是房地产市场依然坚持了“房住不炒”和“三稳”的调控底线，仅仅出台了“救市”政策，比如延缓缴纳土地保证金、调整预售条件、预售金额监管额度等等，本质上属于疫情影响下的纾困行为。

像降低首付比例，放松限购等需求端的刺激政策都遭遇了一日游。

因此尽管当前经济承压，楼市下行压力巨大，但是需求端放开政策的可能性不大。

更有可能的是融资端政策可能会出现微调。

“三道红线”和“房地产贷款集中管理”政策下，房地产融资端收紧，给行业带来了巨大的压力。

2021年上半年，主要金融机构新增房地产贷款2.42万亿元，同比下降19.1%，占新增总贷款比重降至19%。

尤其是受到恒大事件影响，金融机构对于房地产行业的融资谨慎情绪进一步加重。

而房企主要资金来源除了销售回款就是外部融资，因此融资端政策出现放松，将会有一大批房企稳住。

另一个层面就涉及到居民的按揭贷款。

当前许多城市购房贷款延长贷款交付期限，甚至出现了停贷、限贷的情况，其根源就是去年年末出台的“涉房贷款集中管理”，上半年一些楼市过热的城市，购房贷款指标消耗过快，所以开始限制居民购房贷款。

但是从目前的情况来看，37家上市银行中，26家房地产贷款占比、个人住房贷款占比，已经降至监管上限以内，整体还有一定的调节空间。

四季度，银行的按揭贷款很可能会放松，房企可以增加销售回款。

对于很多刚需购房者来说，房企可能会在四季度进行降价促销，届时按揭放松，是很难得的一个入场时期，大家一定要看清形势，紧盯市场，切忌过分唱空而错失机会。